¿Qué es una "burbuja de la vivienda"?

Una burbuja inmobiliaria es un aumento en los precios de la vivienda impulsados ​​por la demanda, la especulación y la exuberancia. Las burbujas de la vivienda usualmente comienzan con un aumento en la demanda, frente a la oferta limitada, que toma un período de tiempo relativamente largo para reponerse y aumentar. Los especuladores entran al mercado, impulsando aún más la demanda. En algún punto, la demanda disminuye o se estanca al mismo tiempo que aumenta la oferta, lo que resulta en una fuerte caída en los precios, y la burbuja explota.

ABATIENDO 'Burbuja inmobiliaria'

Una burbuja financiera se refiere a una situación en la que existe un nivel relativamente alto de actividad comercial en una clase de activo particular a niveles de precios que son significativamente más altos que su intrínseco valores. En otras palabras, se produce una burbuja cuando ciertas inversiones se ofertan a precios que son demasiado altos para ser sostenibles a largo plazo.

Tradicionalmente, los mercados de la vivienda no son tan propensos a las burbujas como otros mercados financieros debido a las grandes transacciones y los costos asociados con la posesión de una casa. Sin embargo, una combinación de tasas de interés muy bajas y un relajamiento de los estándares de suscripción de crédito puede llevar a los prestatarios al mercado, alimentando la demanda. Un aumento en las tasas de interés y un endurecimiento de los estándares de crédito pueden reducir la demanda y provocar el estallido de la burbuja inmobiliaria.

La burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos

La infame burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos a mediados de la década de 2000 fue en parte el resultado de otra burbuja, esta vez en el sector de la tecnología.

Durante la burbuja de las puntocom de finales de la década de 1990, muchas empresas de nueva tecnología tenían sus ofertas de acciones comunes a precios extremadamente altos en un período de tiempo relativamente corto. Incluso las empresas que eran poco más que nuevas empresas y que aún tenían que producir ganancias reales, se presentaron a grandes capitalizaciones de mercado por especuladores que intentaban obtener ganancias rápidas. Para el año 2000, el Nasdaq alcanzó su punto máximo, y cuando estalló la burbuja tecnológica, muchas de estas acciones que antes eran de alto vuelo se desplomaron a niveles de precios drásticamente más bajos.

A medida que los inversores abandonaron el mercado bursátil tras el estallido de la burbuja de las puntocom y el consiguiente desplome bursátil, los valores inmobiliarios comenzaron a subir.

Durante los siguientes seis años, la manía sobre la propiedad de vivienda creció a niveles alarmantes a medida que las tasas de interés caían en picado, y los estrictos requisitos de préstamos prácticamente se abandonaron.

Se estima que el 56% de las compras de viviendas durante ese período fueron realizadas por personas que no podrían pagarlas con los requisitos normales de préstamo. Estas personas fueron apodadas prestatarios de alto riesgo. La gran mayoría de los préstamos eran hipotecas de tasa ajustable con bajas tasas iniciales y un restablecimiento programado de tres a cinco años.

Al igual que la burbuja tecnológica, la burbuja inmobiliaria se caracterizó por un aumento inicial en los precios de la vivienda debido a los fundamentos, pero a medida que el mercado alcista en la vivienda continuó, muchos inversores comenzaron a comprar viviendas como inversiones especulativas.

El estímulo del gobierno a una amplia propiedad de vivienda indujo a los bancos a reducir sus tasas y requisitos de crédito, lo que estimuló un frenesí de compra de casas que elevó los precios entre un 50% y un 100% dependiendo de la región del país. El frenesí de compra de casas atrajo a especuladores que comenzaron a vender casas por decenas de miles de dólares en ganancias en tan solo dos semanas. Se estima que, durante el período de 2005 a 2007, cuando los precios de la vivienda alcanzaron su punto máximo, hasta el 30% de la valuación fue respaldada por la actividad especulativa.

Durante ese mismo período, el mercado bursátil comenzó a repuntar y las tasas de interés comenzaron a subir. Las hipotecas de tasa ajustable comenzaron a restablecerse a tasas más altas, como signos de que la economía estaba desacelerándose en 2007. Con los precios de la vivienda tambaleándose en niveles elevados, la prima de riesgo era demasiado alta para los inversores, que luego dejaron de comprar viviendas.

Cuando se hizo evidente para los compradores de viviendas que el valor de las viviendas en realidad podría bajar, los precios de la vivienda comenzaron a desplomarse, lo que desencadenó una venta masiva en valores respaldados por hipotecas. Los precios de la vivienda con el tiempo disminuirían más del 40% en algunas regiones del país, y las deudas hipotecarias masivas conducirían a millones de ejecuciones hipotecarias en los próximos años.

Para obtener más información, echa un vistazo a Why Housing Market Bubbles Pop.

¿Estamos en otra burbuja inmobiliaria?

El estallido de la burbuja inmobiliaria envió a Estados Unidos a la peor recesión en décadas. Pero a medida que la economía se recuperó, también lo hicieron los precios de la vivienda. Según la Oficina del Censo de EE. UU., El precio promedio de una nueva casa vendida en marzo de 2009 fue de $ 259, 800, mientras que el precio medio fue de $ 205, 100. En agosto de 2017, el precio promedio de una nueva casa vendida fue de $ 368, 100 y el precio promedio fue de $ 300, 200.

El fuerte aumento ha preocupado a muchas personas de que estamos en otra burbuja inmobiliaria. Por definición, si hay una burbuja, eventualmente explotará. Si no es así, entonces no era una burbuja para comenzar.

Las leyes de la oferta y la demanda dicen que hay dos formas para que los precios aumenten: la demanda debe aumentar o la oferta debe disminuir. Lo que vimos hace una década fue el aumento de la demanda debido al fácil acceso al crédito. Hoy, vemos que la demanda aumenta debido a la falta de crecimiento de la oferta. La cantidad de casas que se están construyendo y comercializando no ha aumentado con el número de personas que desean comprar una casa. El resultado es que los precios de las viviendas aumentan.

Sam Khater, economista adjunto de CoreLogic, lo explica de esta manera: "El hecho de que esté sobrevaluado no significa que esté en una burbuja o que se produzca un colapso inminente. "

Entonces, aunque las viviendas pueden estar sobrevaluadas, el hecho de que la oferta se haya mantenido baja debería evitar una rápida disminución de los precios de la vivienda.

En este momento, las tasas de interés siguen siendo bajas. Sin embargo, a medida que las tasas de interés suban, poder pagar una casa no será una opción para tanta gente. Por lo tanto, la demanda se reducirá y los precios de la vivienda se estabilizarán o disminuirán. Si todo va bien, esa disminución de la demanda no perturbará el mercado debido a la escasez de la oferta. El crecimiento constante es bueno para la economía, los aumentos rápidos y las caídas no lo son.