Para los posibles propietarios, la decisión de comprar una casa es una de las decisiones financieras más importantes que tomarán. Al igual que muchas compras, la decisión puede ser impulsada por las emociones. En este artículo trataremos de cuantificar algunos de los beneficios tangibles y los costos de poseer una casa, lo que dará a los compradores potenciales una base racional para tomar una decisión sobre la vivienda.

Beneficios mensurables de la propiedad de vivienda
El mayor beneficio financiero mensurable para la propiedad de vivienda es la apreciación del precio. La apreciación del precio ayuda a construir el valor líquido de la vivienda, que es la diferencia entre el precio de mercado de la casa y los pagos restantes de la hipoteca.

El siguiente cuadro, de la Oficina de Supervisión de la Empresa Federal de Vivienda (OFHEO) muestra las tasas de apreciación del precio de la vivienda de 1990 a 2007. La OFHEO publica un Índice de Precios de Vivienda trimestral, que tiene muchas subcategorías, incluyendo áreas estadísticas estatales y metropolitanas (MSA). El sitio web de OFHEO también tiene varias herramientas para estimar el valor de un hogar según las tasas promedio de apreciación. (Para la lectura relacionada, vea ¿Por qué el mercado inmobiliario burbujea pop? .)

Figura 1

Fuente: Office of Federal Housing Enterprise Oversight

Utilizando una de las herramientas proporcionadas en el sitio web de OFHEO, calculamos los siguientes valores de casas y tasas de apreciación para las siguientes ciudades seleccionadas . Cada uno se basa en un precio inicial de $ 250,000 en el primer trimestre de 1990. Los valores finales se basan en el primer trimestre de 2007.

Apreciación del precio de la vivienda desde el primer trimestre de 1990 al primer trimestre de 2007 para ciudades seleccionadas
Ciudad	Estado	Valor inicial	Valor final	Apreciación total%
Alejandría	Va.	$ 250, 000	$ 697, 635	179%
Anaheim	Calif.	$ 250, 000	$ 691, 776	177%
Anchorage	AK	$ 250, 000	$ 752, 155	201%
Facturaciones	Mont .	$ 250, 000	$ 673, 39	169%
Boise	ID	$ 250, 000	$ 786, 843	215%
Buffalo	N . Y.	$ 250, 000	$ 394, 981	58%
Charleston	S. C.	$ 250, 000	$ 750, 493	200%
Chicago	Ill.	$ 250, 000	$ 619, 046	148%
Clearwater	Fla.	$ 250, 000	$ 767, 523	207%
Denver	Colo.	$ 250, 000	$ 709, 583	184%
Des Moines	IA	$ 250, 000	$ 534, 767	114%
Honolulu	HI	$ 250, 000	$ 583, 680	134%
Huntsville	Ala.	$ 250, 000	$ 438, 807	76%
Kansas City	Mo.	$ 250, 000	$ 514, 225	106%
Little Rock	Ark.	$ 250, 000	$ 492, 915	97%
Madera	Calif.	$ 250, 000	$ 898, 232	259%
Miami	Fla.	$ 250, 000	$ 1, 042, 106	317%
Nueva York	N. Y.	$ 250, 000	$ 647, 707	159%
Raleigh	N. C.	$ 250, 000	$ 482, 343	93%
Salt Lake City	UT	$ 250, 000	$ 870, 683	248%
San Antonio	TX	$ 250, 000	$ 519, 712	108%

Fuente: Office of Federal Housing Enterprise Oversight

Como puede ver en la tabla anterior, todas las áreas vieron los precios de la vivienda aumentan durante los 17 años.Sin embargo, hubo una gran variabilidad en el porcentaje de apreciación total entre las áreas.

Ubicación, ubicación, ubicación
Según los datos anteriores, está claro que su lugar de residencia tiene un papel importante en la construcción de patrimonio y riqueza. Desafortunadamente, no siempre es posible decidir dónde vives. Lo que es más importante, las tasas pasadas de apreciación del precio de la vivienda no son necesariamente un indicador preciso de las tasas futuras de apreciación del precio de la vivienda. Para la mayoría de las personas, una alta tasa de apreciación del precio de la vivienda debe considerarse una buena fortuna. Sin embargo, puede ser prudente que los compradores estudien las tendencias demográficas y económicas para decidir dónde comprar una casa, esto incluye un análisis local dentro de un área geográfica determinada, suponiendo que la ubicación sea una elección.

Beneficios impositivos
El segundo beneficio financiero más grande de tener una casa es el ahorro de impuestos. Para la mayoría de los estadounidenses, existen ahorros impositivos asociados con la propiedad de una casa. El mayor de estos es la capacidad de deducir los ingresos anuales pagados en una hipoteca de los ingresos. (Para más información, lea Deducción fiscal de intereses hipotecarios .)

Por ejemplo, una persona o familia con una hipoteca de 30 años 7%, $ 400, pagaría $ 4, 063 en capital y $ 27, 871 de interés en el primer año de esa hipoteca. Si estuvieran en una categoría impositiva del 28%, sus ahorros impositivos serían de $ 7, 804 (.28 x 27, 871 = 7, 804). El seguro hipotecario privado (PMI) también puede ser deducible de impuestos para muchos estadounidenses. (Para obtener más información sobre PMI, lea Seguro hipotecario privado Outsmart y Seis razones para evitar el seguro hipotecario privado .)

Costos de la propiedad de vivienda
La propiedad de vivienda es costosa y requiere mucho tiempo. A continuación se muestra una lista de varios gastos y un costo mensual estimado.

• Mantenimiento y renovaciones - $ 100.
• Muebles - Costo para amueblar una casa nueva durante 3 años: $ 300.
• Conexiones de servicios públicos y servicios públicos - $ 450
• Impuestos - $ 500 (a 1. 5% en una casa de $ 400, los impuestos anuales son $ 6, 000)
• Seguro - $ 100 (seguro de propietarios en una vivienda de $ 400, 000 se estima en $ 1, 200 al año)

Costos de los beneficios
Con la misma hipoteca a 30 años, $ 400, 000 al 7%, los ahorros de impuestos son de $ 7, 804 y el saldo principal de la hipoteca se reduce en $ 4, 063 en el primer año de la hipoteca. La reducción principal de la hipoteca es un beneficio porque aumenta el capital de la vivienda. Al sumar los dos, obtenemos un beneficio tangible total de ser propietario de una vivienda de $ 11,867 en el primer año.

Si sumamos los costos estimados (excluyendo el costo estimado de los muebles) obtenemos $ 13, 800. Los costos son ligeramente más altos que los beneficios. Pero debido a que la vivienda es una necesidad, es importante comparar los costos de posesión versus el alquiler también. (Para la lectura relacionada, consulte ¿Alquilar o comprar? Los problemas financieros - Parte 1 y ¿Alquilar o Comprar? Hay más en ello que dinero - Parte 2 .)

Precio Apreciación
La apreciación del precio de la vivienda es el mayor determinante de la economía de la propiedad de vivienda.

Por ejemplo, como se muestra en la tabla anterior, una compra de vivienda de $ 250,000 en 1990 en Miami, Florida.valdría $ 647, 125 más hoy que una casa de $ 250,000 comprada en Buffalo, NY. Esta diferencia de apreciación superará cualquier diferencia en costos y beneficios. El problema es que la apreciación futura del precio de la vivienda es imposible de predecir. La conclusión es ser inteligente al respecto, y comprender que es la variable más grande en la ecuación de la propiedad de la vivienda.

Otras consideraciones
Hay muchas otras consideraciones económicas importantes en la propiedad de vivienda.

Primero, una casa generalmente no es una buena inversión a corto plazo; los costos de transacción son demasiado altos. Un propietario debe esperar pagarle a un agente de bienes raíces entre un 4% y un 6% del precio de venta para vender una casa, que es de $ 24,000 en una casa de $ 400,000. Este porcentaje es más que la tasa promedio anual de apreciación del precio de la vivienda nacional a largo plazo. Si posee una casa por un período corto de tiempo, es posible que termine pagando más a un agente de bienes raíces que la cantidad que la casa aprecia. (Para obtener más información, lea Invertir en bienes inmuebles .)

En segundo lugar, la elección de una hipoteca es muy importante. Hay una variedad de hipotecas disponibles, y casi siempre hay una compensación entre riesgo y recompensa. Mientras que ciertas hipotecas, como las hipotecas de tasa ajustable (ARM), pueden ofrecer pagos iniciales bajos mensuales, esos pagos aumentarán a medida que pase el tiempo, a veces en fechas inesperadas y en grandes cantidades. Puede ser conveniente tomar una decisión de hipoteca basada en el riesgo. (Para obtener más información, consulte Tomar una decisión hipotecaria basada en el riesgo .)

En tercer lugar, haga suposiciones razonables sobre sus propias finanzas y el potencial o probabilidad de futuros aumentos en los ingresos. Sea conservador en sus estimaciones. No asuma que sus ingresos aumentarán junto con los pagos de ciertos tipos de hipotecas o puede terminar como "pobre de la casa".

Conclusión
La apreciación del precio de la vivienda es por lejos la variable más importante en los costos de propiedad de vivienda versus el análisis de beneficios. Es aconsejable buscar tendencias locales y promedios a largo plazo. Los beneficios intangibles, como la tranquilidad, el orgullo de propiedad y la seguridad son importantes; deben ser parte de una decisión de propiedad de vivienda, pero no permita que las emociones anulen una decisión racional.