Si está en el mercado para comprar o vender una casa, lo más probable es que trabaje con un agente de bienes raíces para ayudarlo en el proceso. De acuerdo con el Perfil de Compradores y Vendedores de Viviendas 2013 publicado por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el 88% de los compradores compraron su casa a través de un agente o agente inmobiliario, una participación que ha aumentado constantemente del 69% en 2001. La gran mayoría de los vendedores también confiaron en los agentes de bienes raíces; solo el 9% de los vendedores vendieron sus casas por su cuenta.

Durante 2013, el salario anual promedio de los agentes de ventas de bienes raíces fue de $ 50, 940, según los datos de empleo de la Oficina de Estadísticas Laborales. La cantidad de dinero que los agentes devengan cada año depende de una serie de factores, incluida la cantidad de transacciones que completan, la comisión pagada a la correduría y el agente derramado por el agente patrocinador. Aquí, damos un vistazo a cómo se les paga a los agentes inmobiliarios.

Comisiones inmobiliarias

La mayoría de los agentes inmobiliarios ganan dinero a través de comisiones: pagos realizados directamente a corredores de bienes raíces por los servicios prestados en la venta o compra de bienes inmuebles. Una comisión generalmente es un porcentaje del precio de venta de la propiedad, aunque puede ser una tarifa fija. Para comprender cómo se les paga a los agentes de bienes raíces, es útil conocer la relación entre un agente y un corredor. Tanto los agentes como los intermediarios tienen licencia del estado en el que trabajan. Los agentes son vendedores autorizados que trabajan para y bajo el paraguas de un corredor designado. Los agentes no pueden trabajar de manera independiente, y tienen prohibido que los consumidores les cobren una comisión directamente. Los corredores, por otro lado, pueden trabajar independientemente y / o contratar agentes inmobiliarios (vendedores). Todas las comisiones de bienes inmuebles deben pagarse directamente a un corredor, luego el corredor divide la comisión con cualquier otro agente involucrado en la transacción.

La compensación del corredor se especifica en el contrato de listado, un contrato entre un vendedor y el agente que detalla las condiciones de la cotización. La tasa de la comisión del corredor es negociable en todos los casos; de hecho, es una violación de las leyes antimonopolio federales para los miembros de la profesión intentar, aunque sutilmente, imponer tasas de comisión uniformes. Las comisiones se sacan del producto de la venta, y generalmente es el vendedor el que paga la comisión, a menos que el comprador y el vendedor negocien una división. La mayoría de los vendedores factoriza la comisión en el precio de venta, por lo que se puede argumentar que el comprador paga al menos parte de la comisión en ambos casos (debido al mayor precio de venta).

Compartiendo comisiones

Las comisiones inmobiliarias a menudo se comparten entre muchas personas. En una transacción típica de bienes raíces, la comisión puede dividirse de cuatro maneras, entre las siguientes:

• Agente de cotización - el agente que tomó la cotización de un vendedor
• Agente de cotización - el corredor para el que el agente de listado trabaja
• Agente del comprador - el agente que representa al comprador
• Agente del comprador - el agente para quien el agente del comprador trabaja

Para ilustrar, supongamos que un agente toma una lista en una casa de $ 200,000 a una tasa de comisión del 6%.La casa vende por el precio solicitado, y el corredor de listado y el corredor del agente del comprador obtienen cada uno la mitad de la comisión, o $ 6,000 cada uno ($ 200, precio de venta x 0. 06 comisión ÷ 2). Luego, los agentes dividieron las comisiones con los agentes. Una división de comisión común da 60% al agente y 40% al intermediario, pero la división podría ser 50/50, 60/40, 70/30 o cualquier otra cosa que el agente y el intermediario hayan acordado. En una división 60/40, cada agente en nuestro ejemplo recibiría $ 3, 600 ($ 6, 000 X 0. 06), y cada corredor mantendría $ 2, 400 ($ 6, 000 X 0. 04). El desglose de la comisión final sería:

• Agente de cotización - $ 3, 600
• Agente de cotizaciones - $ 2, 400
• Agente del comprador - $ 3, 600
• Agente del comprador < - $ 2, 400 A veces las comisiones se dividen entre menos partes. Si un corredor enumera una propiedad y luego encuentra un comprador, por ejemplo, él o ella mantendría la comisión completa del 6% (u otra tasa acordada). O, si un agente de listado también vende la propiedad (actuando como agente de listado y agente de comprador), él o ella dividiría la comisión solo con su agente patrocinador. Si la comisión fuera $ 12, 000 como en el ejemplo anterior, el corredor mantendría $ 4, 800 y el agente recibiría $ 7, 200, asumiendo la misma división 60/40.

Por supuesto, como en otras profesiones, las ganancias a menudo se ven erosionadas por impuestos y gastos comerciales. Los impuestos federales, estatales y de trabajo por cuenta propia, junto con los costos de hacer negocios (seguro, aranceles y tarifas, tarifas de MLS, publicidad, etc.), pueden terminar extrayendo trozos considerables de comisiones que de otro modo serían sustanciales.

Sin liquidación = Sin pago (pero no siempre)

En general, las comisiones se pagan solo cuando se liquida una transacción. Sin embargo, hay casos en que un vendedor es técnicamente responsable de la comisión del intermediario, incluso si la transacción no se cierra. Si el corredor tiene una oferta de un comprador listo, dispuesto y capaz, el corredor aún puede tener derecho a una comisión si el vendedor:

ha cambiado de opinión y se niega a venderle.

• Tiene un cónyuge que se ha negado a firmar la escritura (si ese cónyuge había firmado el acuerdo de cotización).
• Tiene un título que contiene defectos no corregidos.
• comete fraude con respecto a la transacción.
• No puede entregar la posesión al comprador dentro de un tiempo razonable.
• Insiste en los términos que no estaban en el acuerdo de listado.
• Ha acordado mutuamente con el comprador cancelar su transacción.
• En algunos casos, los agentes de bienes raíces son empleados y pagados por un salario de su corredor. Redfin. com, por ejemplo, es un sitio de búsqueda de propiedades en línea que emplea a un equipo de agentes inmobiliarios de servicio completo a los que se les paga un salario más una comisión en función de las calificaciones de satisfacción del cliente recopiladas por la empresa. Sin embargo, es mucho más común que a los agentes se les pague un porcentaje de la comisión.

The Bottom Line

La mayoría de los agentes de bienes raíces ganan dinero a través de comisiones pagadas directamente a los corredores cuando se liquidan las transacciones. Una sola comisión a menudo se divide de varias maneras entre el agente y agente de cotización, y el agente y corredor del comprador.La comisión dividida que recibe un agente en particular depende del acuerdo que el agente tenga con su corredor patrocinador. Es común que los agentes más experimentados y de mayor producción reciban un porcentaje mayor de la comisión.