¿Cómo se determina el valor de mercado en el mercado inmobiliario?

¿Cómo se determina el valor de mercado en el mercado inmobiliario?
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Cualquiera que haya intentado alguna vez comprar o vender una casa probablemente haya escuchado mucho sobre el valor justo de mercado de la propiedad, o FMV. Del mismo modo, cualquiera que tenga que pagar impuestos sobre una propiedad o tomar una deducción basada en la propiedad necesita encontrar el valor justo de mercado. Dicho sea de paso, esta es también una terminología común en el mercado inmobiliario de inversión. Desafortunadamente, no existe una forma fácil o universal de determinar el valor de mercado de bienes inmuebles. Sin embargo, casi todas las valoraciones de mercado se reducen a dos factores: tasaciones inmobiliarias y ventas comparables recientes.

Economía del valor de mercado

El valor de cada bien en una economía de mercado surge de un proceso de descubrimiento. Los productores y revendedores proponen valores hipotéticos y esperan encontrar compradores con valoraciones similares. En el otro extremo, los consumidores aumentan o bajan los precios según sus interpretaciones cambiantes del valor de los bienes. Este proceso es imperfecto y cambiante.

Para propiedades inmobiliarias, esto significa que un comprador debe valorar la propiedad más que el dinero que está intercambiando por ella. Al mismo tiempo, el vendedor debe valorar la propiedad menos del dinero ofrecido.

Tasaciones y ventas comparables

Las valoraciones son simplemente opiniones profesionales de valor. Durante una venta de vivienda, el banco que otorga el préstamo para la vivienda normalmente selecciona a un tasador para emitir una opinión sobre el valor del inmueble a partir de una fecha específica. Las ventas comparables, también conocidas como el enfoque de "datos de mercado", es la forma más común de llegar al valor de mercado. Aquí, las ventas recientes de propiedades de estatura similar se revisan para informar el juicio.

Publicación 561 del IRS

La publicación del código fiscal aplicable por el valor justo de mercado de los bienes inmuebles es la Publicación 561 del IRS. Esta publicación se ocupa de todo tipo de valoraciones de propiedades, tales como automóviles, barcos, colecciones, ropa usada, valores, patentes, rentas vitalicias y muchos otros, pero no reserva una sección para determinar el valor del mercado inmobiliario.

La publicación 561 establece explícitamente que "es necesaria una evaluación detallada por parte de un tasador profesional" para una valoración adecuada. El evaluador considera aceptables tres enfoques: el enfoque de ventas comparables, el enfoque de capitalización del ingreso o el nuevo método de costo de reposición.