Las asociaciones de propietarios de viviendas (HOA) se han vuelto cada vez más frecuentes. Según el profesor de política pública Robert H. Nelson, condominios, asociaciones de propietarios y cooperativas "tan recientemente como 1970 representaban solo el 1% de las viviendas en los Estados Unidos. Para 2010, sin embargo, había más de 300,000 asociaciones comunitarias que albergaban más de 60 millones Estadounidenses, el 20% de la población estadounidense ". Él continúa: "Entre 1980 y 2000, la mitad de las nuevas viviendas en los Estados Unidos se construyeron y organizaron bajo el gobierno privado de una asociación comunitaria". (Para obtener más información sobre las asociaciones de propietarios de viviendas, consulte 9 cosas que debe saber sobre las asociaciones de propietarios .)

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Las asociaciones de propietarios gestionan los problemas que afectan a toda la comunidad, como la seguridad y la protección, la falta de mantenimiento de la propiedad, las molestias locales o la prestación de servicios que el gobierno local no atiende. Los HOA también pueden ser una fuente de grandes conflictos debido al poder que ejercen sobre los propietarios.

Las asociaciones de propietarios generalmente están formadas por desarrolladores cuando se construye una nueva comunidad. Como condición para adquirir propiedades en muchas comunidades, los compradores deben unirse a la HOA. Como resultado, muchas personas terminan uniéndose a HOA sin entender realmente qué son las HOA o cómo funcionan, solo porque se enamoran de una casa en particular.

Para ayudar a los compradores de viviendas y propietarios a entender las complejidades de las HOA, este artículo describirá cómo se forman y ejecutan.

Pasos para la formación

1. Aprenda sobre las leyes y ordenanzas locales con respecto a la formación HOA.
Los códigos de propiedad estatal establecen las pautas legales para establecer una asociación de propietarios. En Texas, por ejemplo, el capítulo 204 del código de propiedad dice que se debe formar un comité de tres personas para solicitar la formación de una asociación de propietarios (POA). El comité debe presentar un aviso oficial por escrito con la intención de crear un POA con membresía obligatoria. Todos los propietarios del registro en una subdivisión deben ser notificados, y los propietarios de al menos el 60% de la propiedad deben firmar y aprobar la petición dentro de un año. Una vez que existe el POA, puede crear restricciones a través de un proceso de petición por separado que requiere la aprobación de los propietarios de al menos el 75% de la propiedad de la subdivisión.

2. Siga los procedimientos legales para establecer un HOA.
El proceso para establecer una HOA depende de dónde se encuentre la HOA, pero probablemente se requieran los siguientes pasos.

• Establecer una estructura empresarial formando una LLC o corporación sin fines de lucro
• Crear convenios, condiciones y restricciones (CC & R) que describan cómo operará la HOA y qué reglas deben cumplir los propietarios
• Establecer un procedimiento para futuras modificaciones de CC & Rs
• Escritura de reglas y regulaciones que ponen los CC & R en un lenguaje fácil de entender para los residentes de la comunidad
• Elaboración de documentos de gobierno, como artículos de incorporación y estatutos (que describen la frecuencia de reuniones, pautas de votación, elección de HOA líderes y otros procedimientos operativos)
• Elección de funcionarios / miembros de la junta calificados (el tesorero realmente necesita comprender cómo guardar libros y administrar el dinero, por ejemplo)

Si las personas que establecen la HOA no son expertos en derecho inmobiliario, contratar a un abogado con experiencia en HOA sería una buena decisión en esta etapa.La HOA no podrá hacer cumplir sus reglas si son impugnadas y se determina que no son legales. Un buen abogado también puede señalar cuestiones clave a las que los líderes de HOA deben prestarle atención (como las leyes de vivienda justa) a fin de evitar problemas legales una vez que la asociación esté en funcionamiento. Las regulaciones del gobierno federal, estatal y local tienen prioridad sobre las reglas de la Asociación de Propietarios. (Para obtener ayuda para elegir un abogado, lea Cómo elegir al abogado adecuado .)

3. Protege el HOA.
Los oficiales y la junta directiva están a cargo de dirigir y supervisar la HOA. Junto con este alto nivel de responsabilidad viene un alto nivel de riesgo. La HOA necesita una forma de protegerse si un propietario decide demandar.

¿Por qué podría un propietario demandar? En Elk Grove, California, un residente demandó a su HOA por los cambios sugeridos a las normas de estacionamiento del vecindario. Un hombre de Houston, Texas, demandó a su HOA porque quería que retirara las barras antirrobo de su casa a pesar de la alta tasa de criminalidad en el área. Una organización de vivienda justa demandó a una asociación de condominios en Florida por negarse a permitir que los niños vivan en el edificio. Un miembro de la junta podría ser demandado por violar su deber fiduciario hacia los residentes de la HOA y podría ser considerado personalmente responsable.

El seguro de directores y oficiales brinda protección financiera a las personas que administran el HOA. Cubre tanto los costos de defensa legal como los daños. Sin embargo, no cubre la mala conducta intencional. El seguro de robo de empleados puede proteger a la asociación si un director, funcionario o administrador de propiedad malversa los fondos de HOA.

4. Reúna y administre las cuotas y las evaluaciones especiales y mantenga registros financieros sólidos.
Una HOA necesita dinero para funcionar, y ese dinero proviene de los residentes de la comunidad. Parte del dinero financia la administración de la HOA (por ejemplo, servicios legales, contables y administrativos), pero la mayor parte del dinero se destina al mantenimiento de áreas comunes. Podría pagar servicios de jardinería, mantenimiento de piscinas e incluso recolección de basura. Una parte del dinero se gasta cada mes, y el resto se reserva en un fondo de reserva. En ocasiones, se generará un gasto importante que no se puede pagar con cargo al fondo de reserva de la HOA, y en ese caso, la HOA exigirá a los residentes que paguen una tarifa adicional denominada evaluación especial.

Una nueva HOA deberá realizar un análisis de financiamiento y elaborar un presupuesto para determinar cuánto cobrar en cuotas mensuales del propietario (s) de cada propiedad. El análisis se basa en qué gastos pagarán los miembros de la comunidad, cuánto costarán. cuánto se asignará al fondo de reserva y el porcentaje de la propiedad de la comunidad propiedad de cada residente. Además, el fondo de reserva debe ser administrado e invertido para mantener la HOA financieramente sólida (por ejemplo, el valor del fondo debe preservarse contra la inflación).

5. Mantenga a los propietarios informados
Como miembros de la comunidad que pagan cuotas y se ven afectados por las decisiones de la HOA, se debe mantener a los residentes informados de las actividades de la Asociación de Propietarios y cualquier problema que afecte a la comunidad.Las HOA deben celebrar reuniones periódicas y notificar a los residentes con suficiente anticipación para que todos tengan la oportunidad de asistir. También deben celebrar elecciones para directores y funcionarios y garantizar que todos tengan la oportunidad de votar. Un boletín informativo, un correo electrónico y / o un sitio web de la comunidad también pueden ayudar a mantener a los propietarios al tanto. Los funcionarios y directores de

HOA deben mantener registros detallados de sus actividades, como las actas de las reuniones comunitarias. Las asociaciones deben divulgar información financiera importante a los miembros de la comunidad de forma regular. Los miembros deben conocer sus derechos para ver los registros de HOA y se les debe otorgar acceso a ellos cuando lo soliciten. (Para obtener más información sobre cómo tratar con HOA o condominios, lea Tratando con su junta de condominio .)

6. Hacer cumplir las reglas y manejar las quejas.
Las HOA son comunidades basadas en reglas, por lo que de vez en cuando, deben hacer cumplir las reglas que los miembros de la comunidad están incumpliendo. Las HOA también deben manejar las quejas de los residentes sobre las reglas existentes que a los residentes no les gustan o las reglas que los residentes sienten que deberían agregarse para resolver un problema en curso.

Las HOA deben hacer cumplir las reglas de manera rápida y consistente. Los propietarios que se niegan a cumplir deben ser multados. Si un propietario se niega a cumplir, la HOA puede tener que enviar la cuenta a colecciones o demandar al propietario. Las HOA deben evitar la aplicación selectiva; en otras palabras, no deben tener favoritos con los líderes de HOA o los residentes de la comunidad con quienes son amigos. El comportamiento parcial puede llevar a un juicio.

La contratación de una empresa de administración profesional puede reducir la carga de los directores y directores de una HOA para eliminar una posible fuente de conflicto entre los líderes de la HOA y los demás miembros de la comunidad. La empresa de gestión puede hacerse cargo de gran parte del trabajo administrativo y hacer frente a desagradables como la aplicación de normas y la recaudación de cuotas. También puede usar su experiencia en la administración de propiedades para garantizar el buen funcionamiento de la comunidad y evitar los errores que puedan cometer los oficiales y directores inexpertos. Sin embargo, la administración profesional cuesta dinero, lo que significa que los honorarios mensuales de la HOA de los propietarios serán más altos.

El peor de los casos para la aplicación de las reglas implica la ejecución hipotecaria en la propiedad de un propietario por falta de pago de cuotas o evaluaciones especiales. Esta medida extrema puede crear una situación contenciosa entre el propietario y la HOA. Las ejecuciones hipotecarias también reducen los valores de las propiedades, lo que no es bueno para los demás residentes del vecindario.

7. Celebrar reuniones de la comunidad.
Las HOA pueden ser estrictamente sobre negocios, pero no tienen que serlo. Una actividad divertida ocasional permite a los miembros de HOA conocerse mutuamente de forma amistosa, social y no solo en el entorno potencialmente adversarial de una reunión de HOA. Si los vecinos se conocen personalmente, la comunidad puede ser un lugar más agradable para vivir, y los conflictos pueden ser más fáciles de resolver.

The Bottom Line
Formar y administrar una asociación de propietarios de viviendas es una tarea enorme con responsabilidades importantes y grandes implicaciones.Si está considerando comprar una propiedad en una HOA, sepa que su membresía en la asociación también conlleva importantes responsabilidades e importantes implicaciones. Asegúrese de comprender en qué se está metiendo antes de comprar. (Para obtener más información, consulte Complicaciones de los condominios: los problemas detrás de la propiedad .)