Desde una perspectiva cuantitativa, invertir en bienes raíces es algo así como invertir en acciones. Para obtener ganancias en inversiones inmobiliarias, los inversores deben determinar el valor de las propiedades que compran y realizar conjeturas sobre cuánto generarán estas inversiones, ya sea a través de la apreciación de la propiedad, los ingresos por alquiler o una combinación de ambos.

La valoración de la renta variable generalmente se realiza a través de dos metodologías básicas: valor absoluto y valor relativo. Lo mismo es cierto para la evaluación de propiedades. El descuento del ingreso operativo neto futuro (NOI) por la tasa de descuento apropiada para bienes inmuebles es similar a las valuaciones de flujo de efectivo descontado (DCF) para acciones, mientras que la integración del modelo de multiplicador de ingresos brutos en bienes inmuebles es comparable a valoraciones de valor relativo con acciones. Aquí veremos cómo valorar una propiedad inmobiliaria usando estos métodos.

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Valoraciones de acciones comparables

Los modelos de valoración absoluta determinan el valor presente de los flujos de efectivo futuros para obtener el valor intrínseco de una acción; los métodos más comunes son los modelos de descuento de dividendos y las técnicas de flujo de efectivo descontadas. Por otro lado, los métodos de valor relativo sugieren que dos valores comparables deberían tener precios similares de acuerdo con sus ganancias. Se comparan razones tales como el precio con respecto a las ganancias y el precio con las ventas con otras compañías intraindustriales para determinar si una acción está subestimada o sobrevalorada. Al igual que en la valoración de capital, el análisis de valoración de bienes inmuebles debe implementar ambos procedimientos para determinar un rango de valores posibles.

Cálculo de los ingresos operativos netos de una propiedad inmobiliaria

Donde:

NOI - utilidad de explotación

r- Tasa de rentabilidad requerida de los activos inmobiliarios

g- Tasa de crecimiento de NOI

R- Tasa de capitalización (rg)

El ingreso operativo neto refleja las ganancias que generará la propiedad después de tener en cuenta los gastos de operación, pero antes de la deducción de impuestos y pagos de intereses. Antes de deducir los gastos, se deben determinar los ingresos totales obtenidos de la inversión. Los ingresos de alquiler esperados se pueden pronosticar inicialmente en base a propiedades comparables en el área. Al hacer una investigación de mercado adecuada, un inversor puede determinar qué precios se cobran a los inquilinos en el área y asumir que se pueden aplicar alquileres similares por pie cuadrado a esta propiedad. Los aumentos pronosticados en las rentas se contabilizan en la tasa de crecimiento dentro de la fórmula.

Dado que las altas tasas de vacantes son una amenaza potencial para los rendimientos de la inversión inmobiliaria, se debe utilizar un análisis de sensibilidad o estimaciones conservadoras realistas para determinar el ingreso perdido si el activo no se utiliza a plena capacidad.

Los gastos operativos incluyen aquellos en los que se incurre directamente a través de las operaciones diarias del edificio, tales como seguros de propiedad, honorarios de administración, honorarios de mantenimiento y costos de servicios públicos.Tenga en cuenta que la depreciación no está incluida en el cálculo del gasto total. El ingreso operativo neto de una propiedad inmobiliaria es similar al EBITDA de una corporación.

Determinar la tasa de descuento adecuada es algo más complicado que calcular el WACC de una empresa. Aunque hay diferentes formas de obtener la tasa de capitalización, un enfoque común es el método de acumulación. Comenzando con la tasa de interés, agregue la prima de liquidez apropiada, la prima de recuperación y la prima de riesgo. La prima de liquidez surge debido a la naturaleza ilíquida de los bienes inmuebles, la prima de recapitalización representa la apreciación neta de la tierra, mientras que la prima de riesgo revela la exposición general al riesgo del mercado inmobiliario.

Descontar el ingreso operativo neto de una inversión inmobiliaria por la tasa de capitalización de mercado es similar a descontar un flujo de dividendo futuro por la tasa de rendimiento requerida adecuada, ajustada por el crecimiento del dividendo. Los inversionistas de renta variable familiarizados con los modelos de crecimiento de dividendos deberían ver inmediatamente el parecido. (El DDM es una de las teorías financieras más fundamentales, pero solo es tan bueno como sus suposiciones. Consulte Exploración en el modelo de descuento de dividendos .)

Determinación de la capacidad generadora de ingresos de una propiedad > El enfoque del multiplicador de ingresos brutos es un método de valoración relativa que se basa en el supuesto subyacente de que las propiedades en la misma área se valorarán proporcionalmente al ingreso bruto que ayudan a generar. Como su nombre lo indica, el ingreso bruto es el ingreso total antes de la deducción de cualquier gasto operativo. Sin embargo, las tasas de vacantes deben ser pronosticadas para obtener una estimación precisa del ingreso bruto.

Por ejemplo, si un inversionista de bienes raíces compra un edificio de 100,000 pies cuadrados, basado en datos de propiedad comparables, puede determinar que el ingreso bruto mensual promedio por pie cuadrado en el vecindario es de $ 10. Aunque el inversor puede suponer inicialmente que el ingreso anual bruto es de $ 12 millones ($ 10 * 12 meses * 100, 000 pies cuadrados), es probable que haya algunas unidades vacantes en el edificio en un momento dado. Suponiendo que hay una tasa de vacantes del 10%, el ingreso anual bruto sería de $ 10. 8 millones ($ 12m * 90%). También se aplica un enfoque similar al enfoque del ingreso operativo neto.

El próximo paso para evaluar el valor de la propiedad de bienes raíces es determinar el multiplicador de ingreso bruto. Esto se puede lograr si uno tiene acceso a los datos históricos de ventas. Al observar el precio de venta de propiedades comparables y dividir ese valor entre el ingreso bruto anual que generaron, se obtendrá el multiplicador promedio de la región.

Este tipo de enfoque de valoración es similar al uso de transacciones o múltiplos comparables para valorar una acción. Muchos analistas pronostican las ganancias de una empresa y multiplican la cifra de EPS por la relación P / E de la industria. La valoración inmobiliaria se puede realizar a través de medidas similares. (Obtenga información sobre cómo poner a trabajar una de las mejores herramientas de análisis de acciones. Revise

Comparación entre pares Descubre existencias infravaloradas .) Obstáculos a la valoración inmobiliaria

Estos dos métodos de valoración inmobiliaria parecen relativamente simples. Sin embargo, en la práctica, determinar el valor de una propiedad generadora de ingresos utilizando estos cálculos es bastante complicado. En primer lugar, obtener la información requerida con respecto a todas las entradas de fórmula, como el ingreso operativo neto, las primas incluidas en la tasa de capitalización y los datos de ventas comparables puede resultar extremadamente lento y desafiante. En segundo lugar, estos modelos de valoración no tienen en cuenta los posibles cambios importantes en el mercado inmobiliario, como una crisis crediticia o un auge inmobiliario. Como resultado, se deben realizar más análisis para pronosticar y tener en cuenta el posible impacto de variables económicas cambiantes.

Debido a que los mercados inmobiliarios son menos líquidos que el mercado bursátil, a veces es difícil obtener la información necesaria para tomar una decisión de inversión completamente informada. Dicho esto, debido a la gran inversión de capital que generalmente se requiere para comprar una gran urbanización, este complicado análisis puede producir un gran beneficio si conduce al descubrimiento de una propiedad infravalorada (similar a la inversión de capital). Por lo tanto, tomarse el tiempo para investigar las entradas requeridas vale la pena el tiempo y la energía.

The Bottom Line

La valoración inmobiliaria a menudo se basa en estrategias similares al análisis de la equidad. También se usan con frecuencia otros métodos, además de los ingresos operativos netos descontados y el enfoque del multiplicador de ingresos brutos. Algunos expertos de la industria, por ejemplo, tienen un conocimiento práctico activo de la migración de la ciudad y los patrones de desarrollo. Como resultado, pueden determinar qué áreas locales tienen más probabilidades de experimentar la mayor tasa de apreciación. Cualquiera sea el enfoque que uno decida usar, el indicador más importante de su éxito es qué tan bien se investiga. (Obtenga información sobre cómo encontrar una forma sólida de determinar el valor de una empresa, aquí:

Valuación de capital en buenos tiempos y mala .)