Los ingresos provenientes de propiedades relacionadas con la inversión se encuentran en un nivel histórico, lo que apunta a un aumento en los ingresos por el alquiler de bienes inmuebles. Pero antes de invertir en el alquiler de propiedades, ¿cómo se valora el alquiler de inmuebles?

Aquí presentaremos a un alto nivel algunas maneras de valorar la propiedad de alquiler. (Para la lectura relacionada, vea Maneras simples de invertir en bienes raíces. )

TUTORIAL: Explorando inversiones inmobiliarias

El enfoque de comparación de ventas

El enfoque de comparación de ventas (SCA) es una de las formas más reconocibles de valorar los bienes inmuebles residenciales. Este enfoque es simplemente una comparación de hogares similares que han vendido o rentado durante un período de tiempo determinado. La mayoría de los inversores querrán ver un SCA durante un período de tiempo significativo para recoger las tendencias emergentes potenciales.

El SCA se basa en atributos para asignar un valor de precio relativo. El precio por pie cuadrado es una medida común y fácil de entender que todos los inversores pueden usar para determinar dónde se va a valorar la propiedad .

Si una casa adosada de 2,000 pies cuadrados está alquilando por $ 1 / pie cuadrado, los inversionistas pueden esperar razonablemente un ingreso de alquiler similar basado en alquileres similares en el área. Tenga en cuenta que SCA es algo genérico; es decir, cada hogar tiene una singularidad que no siempre es cuantificable. Los compradores y vendedores tienen gustos y diferencias únicos. El SCA pretende ser una opinión de referencia o razonable y no un predictor perfecto o una herramienta de valoración para bienes inmuebles.

También es importante que los inversores utilicen un tasador certificado o un agente de bienes raíces cuando soliciten un análisis de mercado comparativo. Esto mitiga el riesgo de evaluaciones fraudulentas, que se generalizaron durante la crisis inmobiliaria de 2007. (Para lecturas relacionadas, vea Valorando propiedades inmobiliarias. )

Modelo de fijación de precios de activos de capital

El modelo de fijación de precios de activos de capital (CAPM) es una herramienta de valoración más completa para bienes inmuebles. El CAPM presenta los conceptos de riesgo y costo de oportunidad tal como se aplica a la inversión inmobiliaria. Este modelo analiza el rendimiento potencial de la inversión (ROI) derivado de los ingresos de alquiler y lo compara con otras inversiones que no tienen ningún riesgo, como bonos del Tesoro de los Estados Unidos o formas alternativas de inversiones inmobiliarias como fondos de inversión inmobiliaria (REIT).

En pocas palabras, si el esperado retorno sobre una inversión libre de riesgo o garantizada excede el ROI potencial de los ingresos por alquileres, simplemente no tiene sentido financiero asumir el riesgo de la propiedad de alquiler. Con respecto al riesgo, el CAPM considera los riesgos inherentes a la renta de bienes inmuebles.

Por ejemplo, todas las propiedades de alquiler no son iguales. La ubicación y la antigüedad de la propiedad son consideraciones clave. Alquilar una propiedad más antigua significará que los propietarios probablemente incurrirán en mayores gastos de mantenimiento.Una propiedad en alquiler en una zona de alta criminalidad probablemente requerirá más precauciones de seguridad que un alquiler en una comunidad cerrada.

Este modelo sugiere tener en cuenta estos "riesgos" antes de considerar su inversión o al establecer una estructura de precios de alquiler. (CAPM lo ayuda a determinar qué rendimiento merece para poner su dinero en riesgo. Para obtener más información, consulte El modelo de fijación de precios de activos de capital: una descripción general. )

El enfoque de ingresos

cuál es el rendimiento potencial de la propiedad de alquiler en relación con la inversión inicial. El enfoque de ingresos se utiliza con frecuencia para la inversión inmobiliaria comercial.

El enfoque de ingresos se basa en determinar la tasa de capitalización anual de una inversión. Esta tasa es el ingreso anual proyectado del multiplicador de renta bruta dividido por el valor actual de la propiedad. Entonces, si un edificio de oficinas cuesta $ 120,000 para comprar y el ingreso mensual esperado de alquileres es de $ 1, 200, la tasa de capitalización anual esperada es:

($ 1200 * 12 meses) / $ 120,000 = 12%

es un modelo muy simplificado con pocas suposiciones. Lo más probable es que haya gastos por intereses en la hipoteca. Además, los ingresos por alquileres futuros pueden ser menos o más valiosos dentro de cinco años de lo que son hoy.

Muchos inversores están familiarizados con el valor presente neto del dinero. Este concepto aplicado a bienes inmuebles también se conoce como un flujo de efectivo descontado. Los dólares que se reciban en el futuro estarán sujetos a riesgos inflacionarios y deflacionarios y se presentan en términos de descuento para contabilizarlos. (Para la lectura relacionada, vea Cómo las tasas de interés afectan los valores de la propiedad. )

El enfoque del costo

El enfoque del costo para valorar bienes raíces establece que la propiedad vale solo lo que razonablemente se puede utilizar. Se estima sumando el valor de la tierra y el valor depreciado de cualquier mejora.

Los evaluadores de esta escuela a menudo defienden el uso "más alto y mejor" para resumir el enfoque del costo de los bienes inmuebles. Se utiliza con frecuencia como una base para valorar la tierra vacante.

Por ejemplo, si usted es un desarrollador de apartamentos que busca comprar tres acres de tierra en un área estéril para convertir en condominios, el valor de esa tierra se basará en el mejor uso de esa tierra. Si la tierra está rodeada de campos petrolíferos y la persona más cercana vive a 20 millas de distancia, el mejor uso y, por lo tanto, el valor más alto de esa propiedad no es convertirlos en apartamentos, sino posiblemente ampliar los derechos de perforación para encontrar más petróleo.

Otro argumento de mejor uso tiene que ver con la zonificación de propiedades. Si la propiedad prospectiva no está zonificada como "residencial", su valor se reduce, ya que el desarrollador incurrirá en costos significativos para obtener una nueva ubicación. Se considera más confiable cuando se usa en estructuras más nuevas y menos confiable para propiedades más antiguas. A menudo es el único enfoque confiable cuando se buscan propiedades de uso especial. (Para la lectura relacionada, vea Precio de la casa vs. Tasa de interés: ¿Cuál es más importante? )

La línea de fondo

La inversión inmobiliaria no está fuera de moda por ningún tramo de la imaginación.Desde el último choque, sin embargo, el mercado de la vivienda ha cambiado drásticamente.

Voltear casas financiadas sin dinero reducido es un artefacto del pasado y posiblemente se haya ido para siempre. Pero los alquileres inmobiliarios pueden ser rentables si los inversores saben cómo valorar los bienes inmuebles.

Los inversores más serios examinarán los componentes de todos estos métodos de valoración antes de tomar una decisión de alquiler. El aprendizaje de estos conceptos de valoración introductoria debe ser un paso en la dirección correcta para volver al juego de inversión inmobiliaria. Luego, una vez que haya encontrado una propiedad que le permita obtener una cantidad favorable de ingresos, encuentre una tasa de interés favorable para su nueva propiedad usando una calculadora de hipotecas. El uso de esta herramienta también le dará más cifras concretas con las que trabajar cuando evalúe una posible propiedad de alquiler.

(Para más información, vea 5 errores que hacen que la casa cambie de signo. )