Las hipotecas de interés único (IO) son populares entre prestamistas y prestatarios debido a su capacidad para permitir que los propietarios financien viviendas con hipotecas que de otro modo no calificarían. Estos préstamos, que requieren pagos de préstamos mensuales más pequeños que los préstamos convencionales con amortización de capital, pueden ser un gran beneficio para los propietarios de viviendas por primera vez o los prestatarios que esperan aumentos significativos en sus ingresos disponibles. Sin embargo, estos préstamos también pueden ser riesgosos para los prestatarios que manejan mal sus finanzas.

En este artículo, discutiremos cómo este tipo de financiación puede afectar la situación fiscal del deudor y compararla con el financiamiento convencional.

Si también está considerando buscar una hipoteca de tasa fija convencional, puede ampliar su investigación utilizando una calculadora de hipotecas como la que se muestra a continuación.

Justificación para los prestamistas

Las hipotecas de tasa ajustable (ARM), que tienen pagos iniciales que a menudo son significativamente más pequeños que sus futuros pagos a tasa fija, jugaron un papel importante en las tasas de incumplimiento de préstamos crecientes durante la crisis subprime de 2007. Los prestatarios que apostaron que sus ingresos crecerán al menos tan rápido como el aumento en sus pagos hipotecarios pueden encontrar que no pueden pagar los ajustes anuales de tasas o los pagos de tasa fija más altos.

Los pagos mensuales de las hipotecas IO son más bajos que los de las hipotecas de reembolso de capital comparable porque no requieren un pago de principal durante una parte del período del préstamo. Los prestamistas pueden aumentar los ingresos del préstamo para permitir que los prestatarios califiquen para préstamos que son mucho más grandes que una hipoteca convencional comparable. En los Estados Unidos, las hipotecas IO tienden a estructurarse como préstamos a 30 años que tienen cinco o 10 años de pagos de solo interés. Luego, los pagos se amortizan completamente durante la vida restante del préstamo. Las tasas de interés generalmente flotan durante el período de solo interés y a menudo se ajustan en respuesta a los cambios en las tasas de interés del mercado.

La tasa de interés en una hipoteca IO es a menudo más alta que las tasas en una hipoteca convencional. Los préstamos de solo interés también tienden a estar sujetos a un mayor riesgo de incumplimiento que los préstamos convencionales. Además, los prestamistas pueden tener más que perder si un prestatario deja de pagar una hipoteca IO en comparación con una hipoteca convencional porque el prestatario le devuelve el capital al prestamista. En el peor de los casos, cualquier reducción en el valor de la vivienda podría hacer que el prestatario no pueda realizar los pagos, incluso después de vender la propiedad. También evitará que los prestatarios puedan refinanciar la propiedad cuando venza el préstamo. Por lo tanto, para compensar a los prestamistas por este riesgo de incumplimiento, el prestatario está sujeto a una prima de riesgo sobre los préstamos reembolsables del principal convencional. Esta prima de riesgo toma la forma de mayores tasas de interés.

Este riesgo de incumplimiento puede ser compensado por el potencial de este préstamo para reducir el riesgo de prepago. Cuando el mercado cree que los incumplimientos futuros están disminuyendo, algunos prestamistas, especialmente aquellos que titulan estas hipotecas, ofrecerán los préstamos con márgenes reducidos debido a su capacidad para aumentar el rendimiento hasta el vencimiento (YTM) y afectar el valor de 'A' calificado tramos de bonos con rendimientos que son directamente afectados por el prepago.

Interés solo vs. Hipotecas convencionales

Es importante entender cómo se compara la estructura de pago de IO con su principal alternativa de reembolso. Considere dos préstamos con los siguientes términos. Para fines comparativos, se utilizará un préstamo IO que excluya un período de amortización del principal.

Un préstamo convencional de amortización del principal convencional de amortización total de $ 200, $ 30, con una tasa de interés del 5% en comparación con un préstamo de $ 200, 000 intereses a un plazo de solo 30 años con la misma tasa de interés produciría los siguientes resultados financieros:

Artículo	Préstamo IO (A)	Préstamo convencional (B)	Diferencia (AB )
Pago mensual (principal e interés)	$ 833. 33	$ 1, 073. 64	- $ 240. 31
Total de interés pagado	$ 300, 000. 00	$ 186, 511. 57	$ 113, 488. 43
Total de capital pagado	$ 0. 00	$ 200, 000	- $ 200, 000
Saldo principal al vencimiento	$ 200, 000	$ 0. 00	$ 200, 000

En este escenario, una persona que toma la opción de solo interés pagaría $ 240. 31 menos por mes, un adicional de $ 113, 488. 43 de interés durante la vigencia del préstamo y, al final de los 30 años, aún debería los $ 200, 000 originales que se pidieron prestados originalmente. El saldo principal de un préstamo amortizante disminuye con el tiempo, y como los costos de intereses se basan en el saldo principal pendiente, el prestatario de un préstamo de solo interés enfrenta la posibilidad de pagar una cantidad significativa de interés adicional sobre el préstamo.

Beneficios para los prestatarios

La ventaja de este tipo de financiamiento es que permite a los prestatarios, no al prestamista, determinar la cantidad apropiada y alcanzable de capital acumulado durante el período del préstamo. Gracias a la deducibilidad de los intereses hipotecarios, los préstamos hipotecarios son una de las fuentes de capital más baratas. Sin embargo, el alto desembolso mensual para pagar estos préstamos puede ocasionalmente obligar a algunos propietarios a usar préstamos más caros a corto plazo, como tarjetas de crédito y facilidades de crédito minorista para poder llegar a fin de mes. Al utilizar una hipoteca IO como parte de un plan financiero general, los propietarios pueden usar la flexibilidad de pago del principal para reducir periódicamente el gasto de los préstamos a corto plazo. La palabra clave aquí es "periódicamente", porque suspender el pago planificado del principal de forma periódica puede convertirse fácilmente en una excusa para consumir y potencialmente endeudarse más. (Para la lectura relacionada, vea Deducción del impuesto a intereses hipotecarios .)

Otra ventaja del préstamo de interés solamente es que puede ayudar a mitigar el impacto de los cambios en la vida que afectan negativamente el ingreso disponible. Las hipotecas convencionales pueden ser una carga significativa para las personas cuando se reduce el efectivo disponible.Ejemplos de estos son la pérdida de un trabajo, una interrupción de negocios o un gran gasto imprevisto. Si se produce una reducción temporal de los ingresos disponibles, los deudores hipotecarios de solo interés pueden suspender los pagos del principal de una hipoteca, liberando efectivo para ayudarles a obtener los propietarios a través de una desaceleración. Una persona con suficiente autodisciplina financiera para seguir un plan financiero bien pensado puede prepagar una cantidad apropiada de capital a lo largo del tiempo para acumular la cantidad de capital deseada y alcanzable en un hogar, pero para otros, es probable que la mala gestión de esta estrategia conduzca a mayor inestabilidad financiera.

Riesgos para prestatarios

Confiar exclusivamente en una hipoteca IO impedirá la acumulación de capital en su hogar, lo que puede ser una fuente de riqueza y un componente para la independencia financiera a medida que se acerca la edad de jubilación. El prestatario indisciplinado que planea hacer pagos de capital cada vez mayores a lo largo de la vida del préstamo encuentra que la incapacidad de permanecer con un plan de pago puede llevar a pagar en exceso la cantidad deseada de intereses. Cuando la hipoteca vence, el prestatario corre el riesgo de adeudar un pago global mayor de lo previsto originalmente. El financiamiento de IO requiere una introspección para comprender las habilidades de gestión financiera de uno. Es este tipo de diligencia debida al entrar en un préstamo de solo interés o cualquier otro financiamiento, que lo mantendrá a salvo de riesgos financieros.

Prestatarios ideales

¿Qué tipo de prestatario debería considerar los préstamos IO? Es probable que un propietario de casa joven y nuevo utilice un préstamo hipotecario solo para intereses, pero también es probable que tenga problemas si las ganancias no crecen al mismo ritmo que los aumentos en los costos de la hipoteca. Un profesional con ingresos impredecibles o ganancias con un gran componente variable puede ser adecuado para este tipo de préstamo. Por ejemplo, los profesionales que ganan grandes bonificaciones como parte de su compensación anual se benefician de pagos mensuales más bajos y pueden usar la gran distribución de suma global como capital para pagar la cantidad planificada de capital. Los profesionales como los corredores que trabajan en una estructura de comisión y cuyos ingresos pueden fluctuar dramáticamente de un año a otro sin duda pueden beneficiarse de la flexibilidad para pagar el capital cuando los ingresos estén disponibles.

Hay una situación en la que un prestatario puede considerar ingresar en una hipoteca IO sin la intención de realizar un pago principal antes del vencimiento. Para los inversores / especuladores de bienes raíces, los préstamos IO pueden ser una forma excepcional de usar el dinero de otras personas para aprovechar el fortalecimiento del mercado inmobiliario. (Para obtener más información sobre inversiones inmobiliarias, consulte Tutorial de Exploración de inversiones inmobiliarias , Invertir en bienes inmuebles y Cinco cosas que todo inversor inmobiliario debe saber .) < Al utilizar los préstamos IO para proyectos de vivienda, los inversionistas mantienen los costos operativos actuales lo más bajo posible y maximizan sus ganancias. El efectivo que de otro modo se habría utilizado para el reembolso del principal se usa para otros gastos o se usa para actualizar la propiedad para maximizar el valor cuando el mercado inmobiliario en esa área alcanza su punto máximo.Al vender la propiedad al valor máximo y luego pagar el préstamo en ese momento, los inversores pueden obtener tasas de rendimiento excepcionales debido a las cantidades relativamente bajas de su propio capital invertido en el negocio. Sin embargo, toda la estrategia puede colapsar si el mercado inmobiliario de esa zona entra en una desaceleración. El especulador puede quedarse sin dinero para pagar los pagos mensuales antes de que se las arregle para vender la propiedad a un precio decente.

The Bottom Line

Los préstamos IO son un tipo de financiamiento que requiere que los prestamistas sean más prudentes en sus suscripciones para garantizar que las recompensas superen los riesgos de incumplimiento. Para los prestatarios, la posibilidad de suspender periódicamente los pagos del principal para ayudar en la calificación inicial de un préstamo hipotecario o aislarlos de reducciones de ingresos inesperadas son beneficios que llevarán a muchos a considerar préstamos de solo interés. Sin embargo, con la excepción de los inversionistas inmobiliarios que utilizarán el capital del prestamista para aprovechar los picos locales en los valores inmobiliarios, los prestatarios que utilizan este financiamiento particular deben asegurarse de evaluar sus capacidades para mantenerse dentro de un plan financiero y no utilizar sus préstamos hipotecarios como una forma económica de financiar los hábitos de gasto excesivos.