Una hipoteca de solo interés (IO) es un préstamo complicado que no es adecuado para todos. En primer lugar, debe comprender cómo diferirá su pago entre el período de solo interés y el período totalmente amortizado (cuando paga intereses y capital). Además, también debe tener en cuenta cómo la tasa de interés del préstamo cambiará con el tiempo, ya que la mayoría de los préstamos de solo interés actuales también son hipotecas de tasa ajustable (ARM).

Una vez que comprenda cómo se construyen ( Cómo funcionarán las hipotecas de solo interés ), puede evaluar si el riesgo involucrado es adecuado para su situación y temperamento.

Aquí hay una descripción general de quién debería considerar una hipoteca de solo interés y quién debería evitarla.

Considere uno, si …

Un préstamo de solo interés podría ser adecuado para usted si se graduó recientemente y espera que sus ingresos aumenten significativamente en unos pocos años, a tiempo para hacer los pagos de capital e intereses más altos cuando el préstamo finaliza el período de solo interés. Si te sientes cómodo con el riesgo de que tus ingresos no aumenten de la manera que esperas, obtener un préstamo de solo interés podría ayudarte a comprar la casa que realmente quieres ahora, en lugar de comprar una casa de inicio que quieras mudarte. de dentro de unos años. Evitará las molestias y los costos de transacción asociados con obtener dos hipotecas y vender una casa.

Un préstamo de solo interés también podría tener sentido si sus ingresos son irregulares y desea flexibilidad para pagar más (es decir, pagar un capital) en los meses en que sus ingresos sean más altos y pague menos ( interés solamente) en meses cuando su ingreso es más bajo. Pero si usted es disciplinado, puede manejar sus fluctuaciones de ingreso con menos riesgo tomando un préstamo de tasa fija completamente amortizado, como una hipoteca a 30 años, y dejando de lado su ingreso adicional en una cuenta de ahorro que usa para hacer sus pagos en meses cuando el flujo de efectivo es ajustado. Completamente amortizado significa que cada pago incluye capital e intereses, por lo que si realiza los pagos según lo programado, el préstamo se amortizará al final del plazo.

Si te sientes cómodo con el arbitraje, podrías invertir el dinero que hubieras invertido en una hipoteca con amortización completa e intentar superar tu tasa hipotecaria utilizando solo un interés. hipoteca. Si su tasa hipotecaria es del 3% y puede ganar un 8% en el mercado bursátil, obtendrá una ventaja del 5% (la diferencia real puede variar según su situación fiscal). Pero la mayoría de los inversores tienen un rendimiento inferior en comparación con los promedios del mercado, por lo que a menos que tenga un historial probado y la disciplina de no vender cuando el mercado está caído, probablemente perderá con esta estrategia.

Un préstamo de solo interés también puede ser una herramienta para administrar el flujo de efectivo si compra una casa que necesita reparaciones mayores. Puede usar el dinero que habría puesto para el capital de la hipoteca en los primeros años para arreglar la propiedad, y luego comenzar a pagar el principal cuando haya terminado.

Típicamente, una hipoteca de solo interés es buena para los prestatarios que saben que solo permanecerán en el hogar por un tiempo limitado o para los inversionistas de bienes raíces que desean venderla en un par de años, dice Yael Ishakis, vicepresidente de First. Meridian Mortgage en Brooklyn, NY, y autor del libro The Complete Guide to Purchasing a Home.

Cuando no son una buena idea

Si está usando un préstamo de solo interés para comprar más casa de la que puede pagar ahora con la esperanza de poder pagarlo más adelante o refinanciarlo antes de que el interés- Solo el período termina, usted está asumiendo un gran riesgo, dicen los prestamistas. Además, a diferencia de los años de la burbuja de la vivienda, no puede calificar para una hipoteca de solo interés en función de su capacidad para realizar pagos de solo intereses; debe reunir los requisitos en función de su capacidad para realizar los pagos de capital e intereses más altos más adelante.

Así como los préstamos de solo interés pueden tener sentido para los prestatarios que esperan que sus ingresos aumenten, no tienen sentido para los prestatarios que no esperan que aumenten sus ingresos, como los jubilados. "Un préstamo de interés solamente es una mala idea, una idea terrible, para cualquier persona con un ingreso fijo", dice Casey Fleming, agente de préstamos de C2 Financial Corp en San Diego y autor de The Loan Guide: Cómo obtener la mejor hipoteca posible. . "Una vez que finaliza el período de solo interés, el préstamo debe reformularse, y el salto al pago totalmente indexado es enorme. "(Para obtener más información, consulte Carga de su jubilación con una hipoteca .)

Muchos prestatarios pretenden utilizar un préstamo de solo interés como una herramienta a corto plazo de la que saldrán vendiendo o refinanciando antes el período de solo interés finaliza. Si ese no eres tú, piénsalo dos veces. Ishakis dice que cualquiera que no tenga una estrategia de salida no debería considerar un préstamo de solo interés.

Si se aferra a un préstamo de solo interés a largo plazo, probablemente pague más de lo que necesitaba por su propiedad. La combinación de la función de solo interés con una tasa de interés ajustable combina el riesgo de los prestatarios. Un ARM de solo interés es más riesgoso que un préstamo de tasa fija de solo interés o un ARM de amortización total.

Cuando un préstamo es más arriesgado para usted, también es más arriesgado para la institución prestamista, porque es más probable que lo deje en la cartera. Más riesgo significa una tasa de interés más alta, por lo que en realidad pagará una tasa más alta por un ARM de solo interés que por un ARM totalmente amortizado. Pagará una tasa más baja para un ARM de solo interés que para un préstamo de tasa fija en el corto plazo, pero a largo plazo pagará más a medida que aumente la tasa de interés de ARM con intereses solamente.

Es probable que las tasas de interés aumenten en el futuro porque hoy están cerca de tocar fondo, por lo que debe suponer que su pago aumentará cuando se reinicien.Lo que no puede predecir es cuánto aumentará su pago, ya que no sabe cuáles serán las tasas de interés en tres, cinco, siete o 10 años. Eso hace que los préstamos de solo interés sean una opción pobre para cualquiera que no se sienta cómodo con tanta incertidumbre.

The Bottom Line

"Las hipotecas IO deberían reservarse para prestatarios financieramente estables y más sofisticados financieramente", dice Whitney Fite, presidente de Angel Oak Home Loans en Atlanta. En las circunstancias adecuadas, pueden ahorrarte dinero y ayudarte a lograr tus objetivos financieros; en circunstancias equivocadas, pueden ser extremadamente costosos y, en el peor de los casos, enviarlo a una ejecución hipotecaria. (Para obtener más información, consulte 5 Tipos de hipotecas riesgosas que debe evitar .)