Los precios inmobiliarios de lujo están calientes y siguen subiendo. La venta de bienes raíces de lujo en Nueva York fue por la friolera de $ 91, 541,000 millones según el último informe de Christie's International Real Estate.

"Muchas personas de alto patrimonio neto están comprando viviendas como un activo difícil", dice Jay Belson, CEO de Jay Belson Luxury Real Estate, una firma de inversión de bienes raíces de lujo con servicio completo con sede en Beverly Hills, California. Con la creciente riqueza de las personas más ricas del mundo, el mercado potencial de propiedades de lujo es más grande que nunca. Si desea participar en la acción y puede pagar el alto precio, aquí hay varias opciones para hacerlo.

Definición de "Propiedad de lujo"

Es importante comprender qué características caracterizan a una propiedad de lujo antes de invertir, ya que un alto precio solo no colocará una propiedad en esta categoría. "Tiene que ser único y exclusivo, en el buen sentido y de una manera deseable. Las personas que son ricas pagarán una prima por algo que se percibe como superior ", dice Randy Char, vicepresidente senior de operaciones en One Queensridge Place, un lujoso rascacielos ubicado a solo minutos de la franja de Las Vegas.

Los compradores de alto nivel quieren acceso a actividades de lujo como tiendas de alta gama, restaurantes y arte, así como a la proximidad de otras casas de lujo. Una dirección de trofeo, como Park Avenue en la ciudad de Nueva York, agrega valor. Tener una historia legendaria tampoco duele. Muchos compradores de lujo buscan la belleza natural de una ubicación frente al mar, o al menos vistas de un río, océano o lago. Otros quieren vistas al campo o a la montaña.

Los compradores de gama alta desean muchas de las mismas funciones que todos los compradores, pero a mayor escala. Quieren privacidad y seguridad, a veces hasta el punto de la reclusión. Quieren belleza por dentro y por fuera y pueden permitirse una arquitectura personalizada, un diseño personalizado, una atención exagerada al detalle y acabados opulentos. También quieren comodidades en la parte superior de las comodidades: una cocina de chef, piscina de lujo, suite principal expansiva y sala de estar al aire libre, sin mencionar automatización del hogar, detectores de movimiento, ascensores para autos y bodegas con temperatura controlada. Ellos también quieren espacio. En Malibu, California, por ejemplo, la casa de lujo promedio tiene más de 4,000 pies cuadrados (y una etiqueta de precio de $ 6 millones más).

Al elegir una casa de lujo, es extremadamente importante pensar en los aspectos de la propiedad que no se pueden cambiar, dice Mark Fitzpatrick, CEO de RUHM Destination Marketing, un servicio de marketing de destino para propiedades de lujo en todo el mundo. "No se puede cambiar el camino del sol, la ubicación del océano o el hecho de que haya una ruta de vuelo para aviones grandes sobre su cabeza. El papel pintado feo en el baño es mucho menos importante que el clima ", dice.

¿Cuánto necesitas?

En los mercados donde los precios son generalmente más bajos, puede necesitar tan poco como medio millón para tener una propiedad inmobiliaria de lujo. Pero necesitará al menos $ 1 millón para comprar una propiedad de lujo en la mayoría de las ciudades principales, y el precio de entrada sube donde el costo de vida es alto. Son $ 3 millones en San Francisco, $ 5 millones en Los Ángeles y Nueva York, y $ 7 millones en Londres, según Christie's .

Los compradores de lujo a menudo pagan en efectivo, pero una hipoteca jumbo es otra opción. Si está financiando la compra, necesitará un gran anticipo, un excelente crédito, comprobantes de ingresos y activos y grandes reservas de efectivo.

Cómo hacerlo: sus opciones para invertir en propiedades inmobiliarias de lujo

Si desea invertir en propiedades inmobiliarias de lujo, hay varios caminos que puede tomar.

Flip a Mansion

Remodelar propiedades de lujo existentes y revenderlas para obtener ganancias es una excelente inversión, dice Belson de Jay Belson Luxury Real Estate. "Es más rápido que construir desde cero, pero se limita a las propiedades que tienen la combinación correcta de arquitectura, condición y diseño", dice, y agrega que los arregladores son mejores. La desventaja es que "debido a que la mayoría de estas viviendas se pueden vivir con la compra, competirás con los compradores locales que pueden superarte", dice. Sin embargo, la competencia entre inversionistas y aletas es mucho menor en el mercado de lujo porque hay menos personas que pueden permitirse financiar proyectos de alta gama y que entienden cómo ejecutarlos a un alto nivel, dice Belson.

Invertir internacionalmente

Invertir en bienes inmuebles de lujo en el extranjero puede tener beneficios que no encontrará en el país. En las Islas Turcas y Caicos, un pequeño territorio británico de ultramar ubicado al este de Cuba y al norte de Haití y la República Dominicana, no hay impuestos anuales sobre la propiedad ni impuestos sobre las ganancias de capital sobre la propiedad transferida. La propiedad de la propiedad está protegida por un registro de la propiedad y el dólar de EE. UU. Es la moneda oficial, por lo que las tasas de cambio no son un factor para completar la compra o el valor futuro de su propiedad.

Estas islas son un buen lugar para invertir porque los precios de la tierra han aumentado constantemente en los últimos diez años y se espera que continúen haciéndolo gracias al rápido crecimiento del turismo y el desarrollo, dice Blair MacPherson, copropietario y corredor de ER. / MAX Real Estate Groups Turks y Caicos. Y puede obtener ingresos adicionales de su inversión al alquilarla mientras está de viaje y dejar que una empresa de gestión maneje los detalles, dice.

Invertir en el extranjero también puede tener inconvenientes únicos. "Tenemos que recordar que el resto del mundo no funciona como lo hacemos en los Estados Unidos", dice Fitzpatrick de RUHM. "No quiere comprar una propiedad en otro país solo para descubrir que el gobierno puede quitársela en el futuro. "Utilice un abogado de bienes raíces internacional y otros profesionales para ayudar con su diligencia debida", dice.

Compre un condominio de lujo

Ya sea que esté comprando un condominio de lujo para usted o para alquilar, "gastar dinero en una casa ubicada en un gran edificio de lujo con comodidades y opciones de transporte cercanas es el camino a seguir". dice Lydia Sussek de Corcoran, una firma de bienes raíces de servicio completo en Manhattan."Comprar en un edificio de aspecto lujoso con opciones de transporte deficientes es una inversión deficiente", dice ella.

Los servicios y características que ofrece el edificio también pueden hacer o deshacer su inversión. "¿No tienes un portero a tiempo completo? Bien, pero ¿qué más ofrece tu casa? Vistas, techos altos, terrazas, todas estas características ayudan a distinguir su hogar de otros apartamentos cortadores de galletas y pueden llevar a una mayor tasa de venta cuando es hora de mudarse ", dice Sussek.

Tenga en cuenta que cuando compra propiedades inmobiliarias de lujo, está comprando un estilo de vida. Techos privados, piscinas, espacios comunes con gimnasios y servicio de mucama o servicios de hotel distinguen a los bienes inmuebles de lujo, dice ella. "Incluso si hay otros condominios nuevos construidos alrededor de la casa que compra, estos tipos de propiedades tienen valor", dice Sussek.

Hipotecas Jumbo para propiedades inmobiliarias de lujo

Si bien la mayoría de los compradores de inmuebles de lujo optan por comprar una propiedad con dinero en efectivo, algunos utilizan préstamos jumbo para obtener propiedades inmobiliarias de lujo. Los préstamos Jumbo (también llamados jumbo hipotecas) son préstamos por montos superiores al límite establecido por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). Por lo general, esa cantidad es en exceso si $ 424, 100; sin embargo, en algunos condados, a menudo aquellos que tienen propiedades inmobiliarias más caras, esa cantidad es mayor. Actualmente, la tasa de interés para una tasa jumbo fija a 30 años es 4. 25% con una tasa de porcentaje anual de 4. 27% de acuerdo con usbank. com. Eso es similar a la tasa promedio de una hipoteca fija estándar a 30 años. A partir de enero de 2017, la tasa de interés para una hipoteca fija promedio a 30 años es 4. 25% con una tasa anualizada de 4. 32%.

Elija una propiedad de alquiler de vacaciones de alta gama

"Un alquiler de vacaciones de lujo puede proporcionar una gran cantidad de beneficios, como apreciación de activos, deducciones de impuestos, oportunidades de redes empresariales y, lo más importante, disfrute personal", dice Fitzpatrick de RUHM. Elegir una ubicación con un mercado típicamente fuerte es clave, como una ciudad de estaciones de esquí, Hawai o una isla tropical. "Son excelentes para los ingresos estacionales y funcionan bien durante los buenos mercados financieros. Sin embargo, pueden sufrir más durante una recesión que las casas cercanas a las ciudades más importantes ", dice.

De hecho, el mercado de viviendas de lujo experimentó el rebote más fuerte de la caída de la vivienda en las principales ciudades, pero las áreas de los complejos están comenzando a hacer lo mismo, según un informe reciente de Christie's International Real Estate.

Además de elegir la ciudad adecuada, los inversionistas deberían considerar comprar una propiedad que sea atractiva para las familias que están de vacaciones, dice Fitzpatrick. "Aumentará su tasa de ocupación y su ROI", dice.

Bruce Tobias, un agente inmobiliario en 20 ocasiones con RE / MAX Sedona en Arizona, agrega que los destinos turísticos de alto perfil son una buena opción, y los inversionistas deberían buscar propiedades con el potencial de ganancias a largo plazo. .

Complete Custom Build

Construir un nuevo hogar desde cero ofrece los márgenes de ganancia más altos pero tiene un marco de tiempo más largo, dice Belson, pero un hogar donde todo es nuevo y tiene los estilos y comodidades más deseados es crucial en obtener el mejor precioÉl dice que su compañía actualmente está construyendo una casa de 25,000 pies cuadrados en Bel Air, California. "Compramos la propiedad por $ 8. 7 millones. El presupuesto de construcción es de $ 18 millones. El precio de venta proyectado es de $ 50 millones. Es difícil superar eso como una inversión ", dice.

Si no está construyendo la casa para usted, tenga cuidado con la forma de personalizarla. Deberá seleccionar un diseño, servicios y acabados que atraerán a un amplio segmento del mercado de lujo para maximizar sus posibilidades de vender rápidamente y por un precio superior. Asegúrese de que la casa sea funcional y acogedora y tenga las características de seguridad y privacidad que desean los compradores de alto nivel. Pero hay una delgada línea entre la creación de ese amplio atractivo y la creación de la singularidad que anhelan los compradores de lujo.

"Cuando algo no está comoditizado, y es deseable, y hay demanda, ahí es cuando ve que los precios realmente se disparan", dice Char de One Queensridge Place. "Si miras una botella de '82 Lafitte Rothschild, la apreciación del precio crece exponencialmente en comparación con una cosecha que es menos superior debido a la oferta y la demanda. Es lo mismo con propiedades inmobiliarias de lujo. Cuanto más exclusivo y difícil de encontrar, más digna de inversión se convierte en la casa. "

The Bottom Line

Invertir en propiedades inmobiliarias de lujo puede ser más emocionante que invertir en valores gracias a su aspecto tangible, y hay muchas maneras de hacerlo, desde construir una casa personalizada hasta cambiar una mansión por comprar una casa propiedad de vacaciones. Puede disfrutar de su casa de lujo como residente, como viajero o como propietario, o construir casas de lujo para que otros las disfruten. Antes de comprar, asegúrese de comprender las características que crean un valor duradero en esta clase de activos para obtener el mejor rendimiento de su inversión.