NUEVOLa creciente volatilidad del mercado bursátil combinada con tasas de interés históricamente bajas ha provocado que muchos inversionistas busquen vías alternativas que puedan proporcionar una tasa de rendimiento decente. Un nicho de inversión que a menudo se pasa por alto es el gravamen del impuesto a la propiedad. En algunos casos, esta oportunidad única puede proporcionar a los inversionistas conocedores excelentes tasas de rendimiento, pero también pueden conllevar un riesgo considerable, y los compradores principiantes deben comprender las reglas y los riesgos potenciales que conlleva este mercado.

¿Qué es un derecho de retención tributaria?

Cuando un propietario deja de pagar los impuestos sobre su propiedad, entonces la ciudad o el condado en el que se encuentra la propiedad tiene la autoridad de colocar un gravamen sobre la propiedad. Un gravamen es un reclamo legal contra la propiedad por el monto impago que se debe. La propiedad que tiene un derecho de retención no puede ser vendida o refinanciada hasta que se paguen los impuestos y se elimine el gravamen. De manera similar a cómo las propiedades reales se pueden comprar / vender en subastas, también se pueden comprar estos embargos de impuestos a la propiedad. CNBC informó que, de acuerdo con la National Tax Lien Association, aproximadamente $ 14 mil millones en impuestos a la propiedad no se pagan cada año, y aproximadamente un tercio de esta cantidad se vende posteriormente a inversores privados. Los gobiernos locales se benefician de las ventas privadas porque recuperan de inmediato los impuestos adeudados en la propiedad en cuestión.

¿Cómo puedo invertir en ellos?

Cuando se emite un gravamen, el municipio crea un certificado de gravamen tributario que refleja el monto adeudado en la propiedad más cualquier interés o penalidad adeudada. Estos certificados luego se subastan y posteriormente se emiten al mejor inversionista que hace una oferta. Gravámenes fiscales se pueden comprar por tan solo unos pocos cientos de dólares para propiedades muy pequeñas, pero la mayoría mucho más.

Las subastas se pueden realizar en un entorno físico o en línea, y los inversores pueden pujar por la tasa de interés sobre el gravamen o subir una prima que pagarán por ella. El inversor que esté dispuesto a aceptar la tasa de interés más baja o pagar la prima más alta recibirá el gravamen. Cabe señalar que los compradores a menudo entran en guerra de ofertas por una propiedad determinada, lo que reducirá la tasa de rendimiento que obtiene el comprador ganador. El informe de CNBC también indicó que si bien la tasa nacional de ejecuciones hipotecarias en propiedades con gravámenes impositivos es solo de alrededor del 6%, los compradores deben conocer el costo de las reparaciones y otras incógnitas que pueden tener que pagar si asumen la propiedad de la propiedad. Aquellos que luego poseen estas propiedades pueden tener que lidiar con tareas desagradables como desalojar a los ocupantes actuales, lo que puede requerir una costosa asistencia de un administrador de la propiedad o un abogado.

Aquellos que estén interesados ​​en comprar un derecho de retención tributaria pueden comenzar por decidir qué tipo de propiedad les gustaría mantener como gravamen, como residencial o comercial, o tierra no desarrollada versus propiedad con mejoras.Luego pueden comunicarse con el tesorero de su ciudad o condado para averiguar cuándo, dónde y cómo se realizará la próxima subasta. La oficina del tesorero puede decirle al inversionista dónde obtener una lista de gravámenes de propiedad que están programados para ser subastados, así como las reglas de cómo se realizará la venta. Estas reglas detallarán los requisitos de preinscripción, los métodos de pago aceptados y otros detalles pertinentes.

Los compradores también deben realizar la diligencia debida sobre las propiedades disponibles porque, en algunos casos, el valor actual de la propiedad puede ser menor que el monto del gravamen. La NLTA aconseja dividir el monto nominal del gravamen impositivo moroso por el valor de mercado de la propiedad. Si la proporción es superior al 4%, los posibles compradores deben mantenerse alejados de esa propiedad. Además, también podría haber otros gravámenes sobre la propiedad que impidan que el postor se apropie de la propiedad.

Se asigna un número a cada pieza de bienes inmuebles en un condado dado con un embargo preventivo de impuestos dentro de su paquete respectivo. Los compradores pueden buscar estos gravámenes por número a fin de obtener información sobre ellos del condado (esto a menudo se puede hacer en línea). Para cada número, el condado tiene la dirección de la propiedad, el nombre del propietario, el valor tasado de la propiedad, la descripción legal y un desglose de la condición de la propiedad y las estructuras ubicadas en las instalaciones.

Cosechar los beneficios del gravamen

Generalmente, los inversores que compran embargos preventivos de impuestos a la propiedad deben pagar inmediatamente el monto del gravamen en su totalidad al municipio emisor. En todos los estados excepto dos, el emisor de gravamen impositivo recaba el capital y los intereses (y las sanciones que se deben) y paga al tenedor del certificado de gravamen, y cobra el certificado de gravamen si no está archivado. El dueño de la propiedad debe pagarle al inversionista el monto total del gravamen más intereses, que puede oscilar entre 5% y 36% (la tasa variará de un estado a otro). Si el inversor pagó una prima por el gravamen, esto puede agregarse al monto que se reembolsa en algunos casos.

El programa de reembolso generalmente dura de seis meses a tres años; en la mayoría de los casos, el propietario puede pagar el gravamen en su totalidad. Si el propietario no puede pagar el gravamen antes de la fecha límite, el inversor tiene la autoridad para ejecutar la propiedad tal como lo haría el municipio (aunque esto es algo bastante raro).

Desventajas de invertir en gravámenes fiscales a la propiedad

Aunque los gravámenes a los impuestos a la propiedad pueden generar tasas sustanciales de interés, los inversionistas deben hacer sus deberes antes de entrar en este campo. Gravámenes fiscales son generalmente inapropiados para los inversores novatos o aquellos con poca experiencia o conocimiento de bienes inmuebles.

Los inversores también deben estar familiarizados con la propiedad real sobre la cual se ha colocado el gravamen para garantizar que puedan cobrar el dinero al propietario. Una propiedad en ruinas ubicada en el corazón de un vecindario marginal probablemente no sea una buena compra, independientemente de la tasa de interés que se prometa, ya que el propietario puede ser completamente incapaz o no estar dispuesto a pagar el impuesto adeudado.Las propiedades que han sufrido algún tipo de daño ambiental, como las de productos químicos o materiales peligrosos que se depositaron allí, también son generalmente indeseables. Los propietarios de

Lien también necesitan saber cuáles son sus responsabilidades después de recibir sus certificados. Por lo general, deben notificar al propietario por escrito de su compra dentro de un período de tiempo establecido. Luego, deben enviarles una segunda carta de notificación cerca del final del período de redención si el pago no se ha realizado en su totalidad en ese momento.

Gravámenes fiscales tampoco son instrumentos eternos; muchos tienen una fecha de vencimiento después de que haya transcurrido un cierto período de tiempo después del final del período de redención. Una vez que el gravamen vence, el acreedor prendario no puede cobrar ningún saldo impago que se adeudaba anteriormente. Si la propiedad entra en ejecución hipotecaria, el acreedor hipotecario puede descubrir que hay otros gravámenes en la propiedad, lo que puede hacer que sea imposible obtener el título.

Muchas instituciones comerciales, como bancos y fondos de cobertura, también se están sumando a la ley y han podido superar a la competencia y reducir los rendimientos. Esto ha dificultado que los inversores individuales encuentren gravámenes rentables y algunos se han rendido como resultado. Sin embargo, ahora también hay algunos fondos disponibles que invierten en gravámenes, y esta puede ser una buena forma para que un inversor principiante ingrese en este campo con un menor grado de riesgo.

The Bottom Line

Los gravámenes a los impuestos a la propiedad pueden ser una alternativa de inversión viable para inversores experimentados que estén familiarizados con el mercado inmobiliario. Aquellos que saben lo que están haciendo y se toman el tiempo para investigar las propiedades en las que compran gravámenes pueden generar ganancias sustanciales con el tiempo. Sin embargo, los riesgos potenciales hacen que este escenario sea inapropiado para inversores poco sofisticados. Para obtener más información sobre embargos preventivos de impuestos a la propiedad, consulte a su agente de bienes raíces o asesor financiero y consulte ¿Cómo puedo invertir en gravámenes fiscales?