Tasa hipotecaria
Calculadora

Muchos posibles propietarios que solicitan una hipoteca suelen tener dos inquietudes antes de aceptar firmar: ¿cuánto interés terminaré pagando y puedo pagar la hipoteca? ¿pagos mensuales?

A menos que seas un robot o un sabio matemático, es probable que no puedas calcular estas cifras en la parte superior de tu cabeza. Afortunadamente, los programadores han desarrollado varias calculadoras de hipotecas a lo largo de los años que pueden ayudarlo a responder estas preguntas rápida y fácilmente.

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¿Pero cómo usas estas calculadoras correctamente, y con qué fin? ¿Son todas las calculadoras de hipotecas creadas iguales?

Términos de uso común

Las calculadoras de hipotecas no siempre usan el mismo idioma. Es probable que veas varias formas de describir lo mismo. Por ejemplo, una calculadora puede tener un espacio para "APR" mientras que otra pregunta para la "tasa de interés" de la hipoteca, cuando en realidad estos dos términos significan lo mismo.

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Aquí hay una breve lista de los tres elementos principales que todas las calculadoras de hipotecas tienen:

• Principal: Este es el valor nominal de su hipoteca el primer día y representa la cantidad total de dinero que no tiene pagado todavía Si su hipoteca es de $ 400, 000 en el primer día, entonces su capital es de $ 400, 000. Una parte de cada pago de hipoteca se dedica al reembolso del capital. Los préstamos están estructurados de modo que la cantidad de principal devuelta al prestatario comience pequeña y aumente con cada pago de la hipoteca. Si bien los pagos de la hipoteca en los primeros años consisten principalmente en pagos de intereses, los pagos en los últimos años consisten principalmente en el reembolso del principal.
• Interés / tasa / APR: es la cantidad de intereses acumulados en su hipoteca cada año. La mayoría de las veces la calculadora le pedirá que ingrese esta cantidad como un porcentaje y no un decimal a menos que especifique lo contrario. Por ejemplo, si tiene una tasa de interés de 4. 25%, ingrese "4. 25" en lugar de "0. 0425." La tasa de interés, la recompensa del prestamista por arriesgarse con un prestatario, tiene un impacto directo en el monto de un pago hipotecario: si la tasa de interés de una hipoteca de $ 100, 000 es del 6%, el capital combinado y el pago mensual de intereses en una La hipoteca a 30 años sería aproximadamente $ 599. 55 ($ 500 de interés + $ 99. 55 principal). El mismo préstamo con una tasa de interés del 9% da como resultado un pago mensual de $ 804. 62.
• Duración de la hipoteca / número de pagos / período de amortización: se supone que, si está utilizando una calculadora de hipotecas, la está utilizando antes de sacar su hipoteca. Si ese es el caso, estos términos serán los mismos. Pero si está a punto de pagar su hipoteca, querrá encontrar la "cantidad de pagos" restando cuántos ha hecho de la cantidad total de pagos esperados para saber cuántos más quedan. Por ejemplo, si tiene una hipoteca a 30 años (360 meses), pero acaba de finalizar el segundo (24 meses), le quedarían 336 pagos restantes (suponiendo que sus pagos sean mensuales como la mayoría de las hipotecas).

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Y luego hay algunos términos más:

• Ratio de préstamo a valor: esta es una medida del tamaño de la hipoteca en comparación con el valor de la casa y se ve directamente afectada por el tamaño de su pago inicial. Si saca una hipoteca de $ 160,000 en una casa de $ 200,000 después de hacer un pago inicial de $ 40, su proporción de préstamo a valor es del 80%.
• Seguro hipotecario privado (PMI): los prestamistas suelen exigirle que compre PMI si su relación préstamo-valor es superior al 80% -su anticipo fue inferior al 20% del precio de compra- y seguirá cobrando usted esta prima hasta que baje al 78%.
• Seguro de propietario: a menudo incluido con los pagos de la hipoteca, asegúrese de conocer la prima de seguro de su hogar cada mes (o al menos adivine si aún no lo sabe).
• Ajustes: si ha obtenido una hipoteca de tasa ajustable, los ajustes son cuántos puntos porcentuales su tasa de interés aumenta / disminuye después de un período predeterminado.
• Impuestos: los impuestos inmobiliarios son evaluados por agencias gubernamentales y se utilizan para financiar diversos servicios públicos, como la construcción de escuelas y los servicios de la policía y los bomberos. Los impuestos son calculados por el gobierno cada año, pero las personas pueden pagar estos impuestos como parte de sus pagos mensuales. El monto adeudado en impuestos se divide entre el número total de pagos mensuales de la hipoteca en un año determinado, por lo que los prestatarios deben consultar una factura de impuestos a la propiedad pasada o un estimador de impuestos a la propiedad para saber cuánto podría agregarse a la factura . El prestamista recoge los pagos y los mantiene en custodia hasta que se paguen los impuestos.

Qué hacen las calculadoras de hipotecas

La aplicación más común para una calculadora de hipotecas es encontrar el pago mensual estimado para su nueva hipoteca. Estas calculadoras ejecutan fórmulas complejas para dar cuenta de su capital, tasa de interés y duración del préstamo para determinar cuánto puede esperar pagar cada mes.

Algunas calculadoras tienen características que le muestran cuánto interés pagará durante la vigencia de su hipoteca. A menos que pague por su casa en efectivo por adelantado, es posible que se sorprenda al ver cuánto más dinero acumula una tasa de porcentaje anual (APR) en su hipoteca con el tiempo.

Las calculadoras de hipotecas más complejas y detalladas incluirán variables para gastos del mundo real como PMI, seguro de hogar, tarifas de HOA, impuestos a la propiedad y más. Otros incluirán opciones para los cambios de la hipoteca de tasa ajustable también. Estos pueden ayudarlo a afinar aún más sus planes de finanzas personales y brindarle una imagen completa de cómo financiar una casa.

¿Qué tan buenos son?

Las calculadoras de hipotecas en línea son precisas en la medida en que la calculadora en sí solicita la información correcta y los números que utiliza la persona son precisos. Básicamente, hay cuatro factores que juegan un papel en el cálculo de un pago hipotecario: capital, intereses, impuestos y seguro, a menudo conocidos colectivamente como PITI. Una buena calculadora de hipotecas incluye estos cuatro componentes, junto con PMI, si corresponde.

Si la calculadora solo considera los pagos de capital e intereses asociados con el préstamo e ignora factores como el seguro de propietarios o los impuestos a la propiedad, podría cambiar el resultado en varios cientos de dólares o más cada mes, lo que daría al usuario un aspecto muy incompleto e inexacto responder al verdadero monto de pago total de su hipoteca.

Cómo las calculadoras pueden ahorrarle dinero

Para ser justos, los prestamistas deben cumplir con la ley federal e incluir una estimación de buena fe y revelación de la verdad en los préstamos cuando firma un préstamo. Estos documentos revelan la APR de su hipoteca, los cargos financieros, el calendario de pagos y el precio total de su préstamo, suponiendo que realice los pagos mensuales mínimos a tiempo y en su totalidad.

Sin embargo, si está viendo toda esa información por primera vez cuando firma el préstamo, entonces no ha hecho su diligencia debida. Y aunque los buenos prestamistas hipotecarios no lo presionarán ni lo obligarán a firmar, ver toda esa información por primera vez justo antes de firmar puede ser un poco abrumador.

Aquí es donde entran las calculadoras de hipotecas. Pueden ayudarlo a comprender la mayor parte de sus obligaciones financieras antes de firmar el préstamo. Además, estas calculadoras pueden ayudarlo a comparar los pros y los contras de las hipotecas de duración, términos y tasas de interés, para ayudarlo a desarrollar planes a largo plazo para financiar su casa.

¿Cuánto puede pagar?

Una calculadora de hipotecas puede ayudarlo a ver si puede comprar una casa. Pero decidir si realmente puedes pagar una casa es más complejo.

En términos generales, la mayoría de los posibles propietarios pueden darse el lujo de hipotecar una propiedad que cuesta entre dos y dos veces y media su ingreso bruto. Bajo esta fórmula, una persona que gana $ 100,000 por año puede permitirse hipotecar entre $ 200,000 y $ 250,000. Pero este cálculo es solo una guía general.

Primero, es una buena idea entender lo que su prestamista cree que puede pagar, y para obtener una idea precisa del tamaño de la hipoteca que sus clientes pueden manejar, los prestamistas usan fórmulas que son mucho más complejas y exhaustivas. En segundo lugar, debe determinar algunos criterios personales al evaluar no solo sus finanzas sino también sus preferencias de estilo de vida.

Comprar esa casa de cuatro dormitorios con una piscina puede cumplir algunas de sus metas y sueños; sin embargo, podría dejar su casa pobre.

Ser "pobre de la casa" significa el costo de pagar y mantener que su hogar ocupe un porcentaje tan grande de sus ingresos que no le quede poco dinero para cubrir otros gastos. Tan sombrío como suena, muchas personas optan por ser "pobres de la casa" porque creen que, en última instancia, sus ingresos aumentarán como resultado de aumentos y promociones, lo que hace que la costosa hipoteca sea un porcentaje cada vez menor de sus gastos mensuales.

Para evitar ser pobre de la casa, considere los siguientes asuntos antes de asumir una hipoteca considerable:

• Ingresos: Al considerar su capacidad para pagar una hipoteca, hágase las siguientes preguntas: ¿Confía en dos ingresos solo para pagar? ¿las facturas?¿Tu trabajo es estable? ¿Podría encontrar fácilmente un trabajo que le permita realizar pagos si perdió su trabajo?
• Estilo de vida: ¿Está dispuesto a cambiar su estilo de vida para obtener la casa que desea? ¿Podrá transformar de manera realista su estilo de vida para ahorrar el dinero necesario para pagar esa gran hipoteca?
• Tolerancia / Personalidad: Independientemente de sus ingresos, ¿tener una gran hipoteca lo mantendrá despierto por la noche?

Criterios del prestamista

Desde la perspectiva de un banco, su capacidad de comprar una vivienda depende en gran medida de los siguientes factores:

Ratio inicial: la relación anticipada es el porcentaje de su ingreso bruto anual dedicado a pagar su hipoteca cada mes Una buena regla general es que PITI no debe exceder el 28% de su ingreso bruto. Sin embargo, muchos prestamistas permiten que los prestatarios superen el 30%, y algunos incluso permiten que los prestatarios superen el 40%.

Ratio de respaldo: el índice de respaldo, también conocido como relación deuda / ingreso (DTI), calcula el porcentaje de su ingreso bruto requerido para cubrir sus deudas. Las deudas incluyen su hipoteca, pagos con tarjeta de crédito, manutención infantil y otros pagos de préstamos. La mayoría de los prestamistas recomiendan que su DTI no exceda el 36% de su ingreso bruto. Para calcular su deuda mensual máxima basada en esta proporción, multiplique su ingreso bruto por 0. 36 y divida por 12. Por ejemplo, si gana $ 100, 000 por año, sus gastos máximos mensuales de deuda no deben exceder los $ 3, 000. > Pago inicial: un anticipo de al menos el 20% del precio de compra del hogar minimiza los requisitos de seguro, pero muchos prestamistas permiten que los compradores compren una vivienda con un anticipo significativamente menor. El pago inicial tiene un impacto directo en el pago de su hipoteca, y, por lo tanto, también en los ratios front-end y back-end. Los pagos iniciales más grandes permiten a los compradores comprar casas más caras.

Beyond the Mortgage

Comprar una nueva casa es una aventura emocionante. Pero muchos posibles propietarios, atrapados en la emoción de buscar la casa de sus sueños, se olvidan de hacer una pausa y consideran las responsabilidades financieras de la vivienda propia. Mientras que la hipoteca es sin duda el costo más grande y más visible asociado con un hogar, hay una serie de gastos adicionales, algunos de los cuales no desaparecen incluso después de que la hipoteca se pague. Los compradores inteligentes harían bien en tener en cuenta los siguientes elementos:

Mantenimiento: incluso si construye una casa nueva, no se mantendrá nueva para siempre, ni tampoco los costosos electrodomésticos grandes, como estufas, lavavajillas y refrigeradores. Lo mismo se aplica al techo, el horno, el camino de entrada, la alfombra e incluso la pintura en las paredes. Si es "pobre" cuando asume el primer pago de la hipoteca, podría encontrarse en una situación difícil si sus finanzas no han mejorado para cuando su casa necesite reparaciones mayores.

• Servicios públicos: el servicio de calefacción, luz, agua, alcantarillado, recolección de basura, televisión por cable y teléfono cuestan dinero. Estos gastos no están incluidos en la relación front-end, ni se calculan en la relación de back-end. Pero estos gastos son inevitables para la mayoría de los propietarios.
• Tarifas de asociación: muchas viviendas en comunidades planificadas evalúan los honorarios de asociación mensuales o anuales. A veces, estas tarifas son menos de $ 100 por año, otras veces son varios cientos de dólares por mes. Pregunte acerca de las tarifas de asociación antes de hacer una compra. Averigüe sobre lo que cubre la tarifa. En algunas comunidades, incluye el mantenimiento del césped, la remoción de nieve, un grupo comunitario y otros servicios. En otras comunidades, la tarifa de la asociación cubre poco más que los costos administrativos de contratar a un abogado para alentar a todos en el vecindario a mantener la apariencia exterior de sus hogares. Si bien un número cada vez mayor de prestamistas incluyen tarifas de asociación en la relación de clientes potenciales, vale la pena recordar que estas tarifas probablemente aumenten con el tiempo.
• Muebles y Decoración: Conduce a través de casi todas las comunidades de casas nuevas después de que se ponga el sol, y es probable que notes algunas luces interiores que iluminan las habitaciones grandes y vacías, que solo puedes ver porque esas grandes y hermosas casas no t tiene coberturas de ventana. Esta no es la última tendencia de decoración. Es el resultado de una familia que gastó todo su dinero en la casa y ahora no puede permitirse cortinas ni muebles. Antes de comprar una casa nueva, eche un vistazo a la cantidad de habitaciones que se deberán proporcionar y la cantidad de ventanas que se deberán cubrir.