Gracias a una reciente ola de cambios de zonificación residencial en las comunidades de dormitorios repartidos por todo el país, muchos Boomers tardíos y Gen-Xers de vanguardia tienen una opción de planificación de jubilación e inversión que sus hermanos mayores no hicieron no tiene.

Bien, y profundamente enraizados en sus agradables vecindarios suburbanos, estas personas con visión de futuro en sus últimos años 40, 50 y 60 están poniendo ahorros y equidad en el hogar al construir casas secundarias separadas en los mismos lotes que su familia existente casas Llamadas unidades de vivienda accesorio o ADU, estas casas nuevas y más pequeñas se pueden usar para la vida familiar multigeneracional o para rentas de alquiler.

Mejor Vivienda Alternativa - y Efectivo Extra

A diferencia de tantos "pisos de abuela" que están extrañamente tallados en espacios interiores existentes y subutilizados debido a sus inconvenientes (el sótano húmedo, el ático sin aire) , las nuevas casas se pueden diseñar con cocinas funcionales y espacios habitables desde el principio. Se pueden planificar en la nueva casa servicios como paneles solares, calefacción radiante, puertas para bebés y pasillos y entradas para sillas de ruedas.

Si nadie en la familia necesita vivir en la unidad en este momento, la ADU puede ser una inversión para el crecimiento libre de impuestos, con los ingresos que se alimentan en una IRA autodirigida. La única limitación es que la nueva casa debe ser administrada independientemente por un tercero y utilizada estrictamente como un alquiler, y los inquilinos no pueden ser miembros de la familia. Si bien no puede poseer bienes inmuebles dentro de un 401 (k), puede pedir prestado hasta el 50% de los fondos hasta $ 50, 000, dinero que podría ser un préstamo puente durante la construcción. Si está considerando estas opciones, el asesoramiento profesional sobre la legalidad de la propiedad de plena competencia y los riesgos de los préstamos 401 (k) puede ayudarlo a tomar una decisión informada.

Por qué está cambiando la zonificación residencial

Durante la era posterior a Levittown de expansión suburbana, la densidad de población se consideraba indeseable. Incluso las áreas residenciales más antiguas que permitían un garaje o sótano discreto con un baño generalmente prohibido incluyendo una cocina. Sin embargo, en la nueva zonificación, las restricciones principales típicas son el tamaño, generalmente máximos de 800 a 1000 pies, y el estilo para que la nueva estructura se ajuste al vecindario circundante. Se puede exigir al propietario que viva en la propiedad, ya sea en el nuevo lugar o en la casa original, para evitar el tinglado de los barrios marginales. Proporcionar una forma legal factible de agregar unidades auxiliares reduce las ilegales que eluden las leyes fiscales y los códigos de incendios.

Muchos gobiernos municipales favorecen a las ADU como una nueva fuente de ampliación de la base impositiva. Crean viviendas asequibles que no involucran los conflictos de cuestiones de dominio eminente o los inconvenientes de la vivienda de relleno comercial que está estéticamente fuera de sintonía con la ciudad.

La diversidad de la vivienda para permitir un rango de ingresos es importante en las ciudades que necesitan que los residentes llenen una variedad de empleos. En el área metropolitana metropolitana de Washington, D. C., que incluye partes de Virginia y Maryland, se pueden permitir viviendas auxiliares siempre que se destinen a personas con ingresos más bajos. En esta región, ADU también se usa para representar unidades de vivienda asequibles , por ejemplo, permitiendo algunas casas unifamiliares adosadas a ADU en lo que de otro modo sería un desarrollo de vivienda unifamiliar. Se aplican restricciones de ingresos, también.

Diferentes lugares, diferentes espacios

La marea del cambio es nacional, pero tiene un aspecto sigiloso, porque se lava en un lugar a la vez, y cada localidad desarrolla soluciones en sus propios términos.

La excepción es California, donde la ciudad de Santa Cruz escribió el libro, literalmente, un manual de instrucciones con diseños de ADU y sistemas de aprobación que desarrolló bajo una subvención estatal de $ 350, con la condición de que el modelo de Santa Cruz sea disponible de forma gratuita en toda California. El objetivo de crecimiento inteligente de Santa Cruz era aumentar la densidad mientras se protege un cinturón verde alrededor de la ciudad. Algunas ciudades en otros estados, como Ann Arbor, Michigan, están adoptando el modelo de Santa Cruz ahora, y habrá más.

No es de extrañar que Portland, Oregón, famoso verde, crujiente y con conciencia social, sea otro pionero: el 1 de junio de 2014 celebró su primera gira Build Complex, Live Large Unit: Accessory Dwelling Unit, que muestra once ADU terminados, uno en construcción y seis casas diminutas destinadas a ser sobre ruedas. El interés fue alto; las entradas para la gira de la ciudad se agotaron con mucha anticipación.

El código de zonificación de Portland se modificó en 1998. Cuando una exención de 2010 descontó los cargos de desarrollo de infraestructura de la ciudad en tanto $ 11,000, el número de ADU construidas por permiso aumentó de 30 al año a 200 en 2013. > Seattle los llama "casas de Portland", y Portland los llama "casas de campo", pero una cochera de 600 pies cuadrados se encuentra en el patio delantero de la propiedad de Edith Casterline y Don Golden en el vecindario Sunnyside de Portland. Le costó a sus creadores $ 110,000, más sudor equidad, en 2009. Los propietarios recurrieron a los ahorros y una línea de crédito con garantía hipotecaria. La cochera tiene paneles solares que soportan ambas casas durante los seis meses más cálidos del año. El nuevo lugar se utiliza como un alquiler, mientras que los propietarios viven en la casa principal, felices de tener ingresos de la pequeña casa que paga la mitad de su hipoteca.

Las casas de transporte, o "alley houses" originalmente para sirvientes, son una tradición victoriana de Minneapolis, pero durante más de 40 años no se les ha permitido como unidades de vivienda independiente, para gran frustración de Jim Graham, un urbanista (y residente) de Ventura Village de Twin Cities, la única área que permite ADUs. Ventura Village es una comunidad planificada para viviendas asequibles a principios de la década de 2000 que demostró su satisfacción.

Al otro lado del río, St St. exclusivo de San PabloActualmente, Anthony Park está debatiendo un plan para ADU a menos de un kilómetro de una nueva línea de tren ligero. El grupo de acción de Uso de la Tierra de St. Anthony Park está detrás de las iniciativas de cambio de zonificación y, en mayo de 2014, anunció la formación de un grupo de trabajo para hacer recomendaciones sobre lo apropiado. The Park Bugle, un periódico de la comunidad, ha estado cubriendo "las fuertes opiniones" expresadas localmente a favor y en contra de la iniciativa de zonificación ADU, y el resultado parece muy poco cierto.

El urbanista Jim Graham no está de acuerdo: "Definitivamente va a llegar", dice. Graham conoce bien el estudio de AARP del año 2000 que abogó por que las ADU para personas mayores reduzcan el tamaño de sus hogares. Ha visitado Vancouver, B. C., para estudiar el uso de la cochera bien establecida de la ciudad en toda la ciudad, incluso alrededor de su ayuntamiento. "Es una vivienda ideal de bajo perfil y alta densidad", dice, "que es asequible para una población en crecimiento y se suma a la base tributaria sin agregar costos de infraestructura. "

En 2002, trabajando con una subvención de Fannie Mae para Ventura Village, Graham y sus colegas idearon formas de construir varias unidades de 1180-1190 pies cuadrados con diferentes apariencias exteriores y diseños interiores variables, pero usando ciertos componentes estándar y técnicas de Ikea para contener los costos a $ 59-60 por pie cuadrado. Esas unidades arquitectónicamente de gama alta construidas por ICF (forma de concreto aislante) fueron diseñadas para ser a prueba de huracanes y también como "de suma casi nula" en el uso de energía. Eso fue hace una docena de años. Hoy, dice Graham, una caseta individual similar con 1000 + pies cuadrados sobre un garaje para tres autos podría construirse desde cero por aproximadamente $ 100 por pie cuadrado, llegando a aproximadamente $ 100, 000.

Una nueva solución para Boomers y Las ADU de Gen X

proporcionan una ruta que es especialmente útil para la parte más joven de la enorme generación Baby Boom. Se está produciendo una gran brecha entre los Boomers tempranos y tardíos: los primeros Boomers (nacidos entre 1946 y 1952) comenzaron a funcionar cuando prevalecieron los planes de beneficios definidos, generalmente planes de pensiones que ofrecen pagos mensuales regulares y ciertos beneficios de salud garantizados para los jubilados. Tienden a tener bastante confianza sobre sus finanzas en la jubilación.

Por el contrario, los Boomers tardíos (nacidos entre 1958 y 1963) han tenido más acceso a planes de contribuciones definidas, es decir, 401 (k) s o Keoghs y 403 (b) s. El pago 401 (k) más común es una suma global, lo que hace que los individuos responsables de su administración de dinero a partir de ese momento.

Esta generación, ahora en sus 50 o 60 años, quemada por la crisis hipotecaria y golpeada por la agitación profesional de la Gran Recesión, tiene una gran incertidumbre sobre su futuro: solo el 25% confía en tener seguridad financiera en la jubilación. Los Boomers tardíos esperan seguir trabajando hasta los 72 años. Más de un tercio todavía están apoyando financieramente a un hijo adulto, y muchos han utilizado los ahorros de jubilación para compensar la pérdida de empleos. No es de extrañar que estén teniendo los ansiosos sofocos de la peri-jubilación. Saben que se necesitarán ingresos adicionales de jubilación para evitar que su dinero se agote.

Las personas mayores y futuras personas mayores que planean trabajar más tiempo deben seguir viviendo cerca de sus trabajos. Además, pueden amar a sus vecindarios y temer el aislamiento social de reubicarse lejos de las personas que conocen; la reducción al lado tiene atractivo. Y algunos simplemente no quieren vivir en viviendas exclusivas para personas mayores, "geezer ghettos", como los llama Margaret Wylde, presidenta de ProMatura Group. Un reciente estudio de State Street descubrió que los Boomers tardíos creen que los bienes raíces han sido su mejor inversión hasta la fecha: "Los inversores claramente tienen afinidad por lo tangible: dinero en efectivo por un lado y bienes raíces por el otro", concluye el estudio. ADU pueden entregar ambos.

Encontrar el dinero

Pedir prestado de un 401 (k) no es la única forma de financiar una ADU. Los préstamos con garantía hipotecaria están haciendo un regreso prudente. Todavía es posible refinanciar a una tasa hipotecaria baja, por lo que algunas familias aprovechan el capital en su casa actual. Y existe la mágica edad de 59 1/2 cuando las sanciones por retiro anticipado ya no se aplican a las cuentas de ahorro para el retiro, otra fuente potencial de efectivo.

Las AADU también son una forma para que los Gen Xers más emprendedores tomen el control de sus futuras necesidades de vivienda e ingresos para la jubilación. Es probable que los ingresos por alquiler sigan el ritmo del costo de vida mejor que los beneficios de la Seguridad Social, creen. Según estudios recientes, la generación X, nacida entre 1961 y 1981, está centrada en la familia y la comunidad. En comparación con otras generaciones, la generación X ocupa el primer lugar en trabajo voluntario, con 3 de cada 10 activos. Un estudio reciente de Metlife descubrió que el 20% de los Gen X pasan un promedio de 11 horas a la semana cuidando a sus padres u otro pariente mayor, ayudándoles en tareas como ir de compras, hacer las tareas del hogar, preparar comidas o proporcionar transporte. Más del 15% proporciona 20 horas o más de atención por semana, una razón adicional por la que una ADU podría ser útil tanto para el pariente mayor como para el cuidador.

Cuando Generation Glue derrota al Geezer Ghetto

The Generation Gap no parece estar impulsando a los Baby Boomers de mediana edad y a sus familias de la Generación X de la misma manera que antes. La Gran Recesión ha hecho que muchas familias sean más interdependientes. Generation Glue a menudo se desarrolla mientras las generaciones comparten un techo, y la necesidad se convierte en afinidad.

Practicar abuelos y cuidado de niños regular es una feliz repetición para muchos jubilados activos de las últimas generaciones Boomer y principios de la Generación X que habían sido padres de familia y corrían a través de los años de juventud de sus hijos. La vivienda de ADU podría comenzar con los adultos mayores que usan la nueva estructura como una propiedad de ingresos o para albergar a niños que recién comienzan.

Más tarde, las personas mayores podrían ingresar al ADU, entregando su casa más grande a la próxima generación de padres y nietos. Tener a la familia más joven de al lado significará que los ancianos mayores pueden posponer el movimiento desgarrador a la vida asistida o la atención de enfermería y evitar algunos de los costos más altos, aliviando los temores de que su dinero se mantenga. Al carecer de miembros de la familia para usarlo, la generación anterior podría mudarse a la ADU y alquilar su casa más grande.No es de extrañar que invertir en una casa secundaria junto a su actual atraiga a muchos en la mitad de la vida: es una vivienda multigeneracional y de ciclo de vida.

The Bottom Line

"Las familias que viven juntas pueden prosperar juntas" podría ser el lema de estas familias. A otros les gustan los ADU como una forma de reducir el tamaño a medida que envejecen y reciben ingresos en la jubilación. Los municipios que cambian la zonificación para permitir que estas unidades se beneficien de una mayor diversidad en la vivienda y una mayor base tributaria sin una nueva infraestructura costosa. Como Minneapolis / St. El planificador urbano de Paul Jim Graham dice: "El momento es el correcto". "