La compra de una ejecución hipotecaria (FCL, por sus siglas en inglés) a menudo se promociona como una forma para que tanto los propietarios-ocupantes como los inversionistas obtengan una buena oferta en una propiedad. Sin embargo, las recompensas financieras potenciales de comprar una ejecución hipotecaria no vienen sin trabajo duro. Siga leyendo para conocer los problemas que suelen tener estas propiedades y las dificultades que puede encontrar al comprar uno. (Para obtener más información sobre cómo comprar una casa, consulte: Una guía para comprar una casa en los Estados Unidos )

Problemas con la propiedad

Lo más importante que hay que entender antes de saltar al mercado de ejecución hipotecaria es que estas propiedades fueron abandonadas por los propietarios que ya no podían pagar los pagos. En estos casos, la casa a menudo está mal mantenida; después de todo, si el propietario no puede hacer los pagos, es probable que se retrase en el pago del mantenimiento regular también. Además, algunas personas que se ven obligadas a una ejecución hipotecaria están amargadas por su situación y sacan sus frustraciones en su hogar antes de que el banco recupere sus bienes. Esto a menudo implica la eliminación de electrodomésticos y accesorios, y en ocasiones incluso el vandalismo total. Después de que los ocupantes se van, las ejecuciones hipotecarias se sientan abandonadas, a menudo invitando a actividades delictivas. (Si enfrenta una ejecución hipotecaria en su hogar, lea Cómo guardar su casa de la ejecución hipotecaria para conocer sus opciones)

Tutorial: Explorando inversiones inmobiliarias

Mantenimiento y limpieza

El mantenimiento y la limpieza pueden ser un problema en las propiedades de ejecución hipotecaria debido a las circunstancias en que los propietarios anteriores se mudaron, y debido al tiempo, la casa puede haberse quedado vacía. Algunas de las principales preocupaciones incluyen:

• Falta de limpieza
  Las propiedades de propiedad del banco a veces son repugnantemente sucias debido al tiempo que pasan sentados vacíos, negligencia intencional por parte de los propietarios anteriores o ocupación por vagabundos. Cuando el lugar está cerrado sin circulación de aire durante meses, la suciedad acumulada puede hacer que toda la casa huela.
• Bad Renos
  Los propietarios anteriores pueden haber realizado cambios en el hogar sin obtener los permisos adecuados ni contratar mano de obra adecuada para ahorrar dinero. Un ejemplo común es convertir el garaje en espacio habitable para que más personas puedan vivir en el hogar y ayudar a pagar la hipoteca. Estos cambios pueden ser indeseables para los futuros propietarios o crear dolores de cabeza para los nuevos propietarios con los funcionarios del gobierno de la ciudad debido a la falta de permisos adecuados.

  Si los propietarios anteriores comenzaron a mejorar la casa pero luego cayeron en tiempos difíciles, es posible que haya un trabajo parcialmente terminado en la casa. Los baños pueden renovarse mientras que la cocina no se ha actualizado en 40 años, o puede haber pisos nuevos en la sala de estar, mientras que las habitaciones todavía tienen alfombras antiguas. Además, si se realizaron reparaciones, pueden haber sido realizadas por los propios propietarios o por profesionales sin licencia; en otras palabras, personas que pueden no haber realizado el trabajo correctamente.(Obtenga información sobre cómo encontrar contratistas calificados y otros profesionales en El cinturón de herramientas del Better Business Bureau para ahorrar dinero .)
• Sin electricidad
  Sin que nadie viva en el hogar, la electricidad puede estar apagada a menos que el banco la haya mantenido intencionalmente. Sin electricidad, puede ser difícil ver lo que está comprando en algunas habitaciones, particularmente sótanos y baños sin ventanas.
• Daño por agua
  Una pequeña fuga debajo del fregadero de la cocina puede provocar un problema de moho, y una tubería de escape o rotura en el techo puede provocar daños importantes en el agua. Sin nadie a su alrededor que cuide los pequeños problemas a medida que ocurren, los pequeños problemas pueden convertirse en grandes y los grandes problemas pueden convertirse en desastres. (Conozca cómo puede minimizar algunos costos de mantenimiento importantes en 4 Costos de propiedad de vivienda perdidos .)
• Falta de mantenimiento básico
  Si los propietarios anteriores no pudieron pagar sus hipotecas, puede apostar que Tampoco podía permitirse reparar fugas, daños por termitas, un vertedero roto o cualquier otra cosa. (Lea sobre cuánto trabajo es necesario para mantener el valor de su casa en ¿Va a pagar incluso en su casa? )
• Patio muerto o cubierto
  Dependiendo del clima donde se encuentra el hogar, el el césped y el paisajismo pueden estar totalmente muertos o muy cubiertos. Los bancos generalmente no pagan a los jardineros para mantener el jardín.
• Propiedad personal dejada atrás
  A veces, los propietarios excluidos de la hipoteca quedan fuera de la propiedad antes de que puedan mover sus pertenencias y, en algunos casos, no se llevan todo con ellos. Muchas propiedades de propiedad inmobiliaria (REO) contienen muebles, basura, ropa y otros artículos que usted será responsable de deshacerse cuando se convierta en el propietario de la propiedad.

Vandalismo y negligencia

Los daños no son infrecuentes en las propiedades de ejecución hipotecaria, y pueden ser causados ​​por vándalos o por los propietarios anteriores.

• Vandalismo aleatorio
  A veces, cuando una propiedad queda vacante, especialmente si se trata de un área delictiva moderada a alta, los nuevos propietarios tendrán que lidiar con graffiti, ventanas rotas y otros daños. (El vandalismo puede ser una bandera roja en una propiedad potencial. Lea Ejecución hipotecaria Abre Windows For Investors para obtener más información.)
• Vandalismo propietario
  Las ventanas rotas pueden ser comunes en REO por varias razones. Como se mencionó anteriormente, el vandalismo podría ser una causa. Además, cuando los bancos bloquean a los propietarios mientras toman posesión de la propiedad, los dueños anteriores pueden romper una ventana para entrar y recuperar sus pertenencias. Los propietarios anteriores también pueden infligir daños a costa del banco colocando agujeros en las paredes y / o arrancando los zócalos y molduras de corona.
• Eliminación de artículos valiosos
  Para vengarse del banco y ganar dinero adicional, los propietarios anteriores podrían eliminar los artículos que tenían valor, incluidos electrodomésticos, accesorios, el fregadero de la cocina, puertas de dormitorios, puertas de armarios, tuberías de cobre y más. Cualquier cosa que los propietarios no tomen podría ser tomada por los ladrones. De cualquier manera, a muchas propiedades de propiedad bancaria les faltan cosas que generalmente vienen con propiedades propiedad del vendedor.

Problemas con la compra

A pesar de todos estos problemas potenciales, las ejecuciones hipotecarias aún pueden ser un buen negocio. Si está dispuesto a solucionar los problemas que la mayoría de la gente no quiere enfrentar, puede comprar una casa con un descuento significativo. Sin embargo, puede encontrar problemas adicionales cuando se trata de comprar la propiedad y ponerla en condición de mudanza. (Para obtener más información, lea Foreclosure Investing no es un Get-Rich-Quick Venture .)

Problemas con los prestamistas

Comprar un hogar a un prestamista tiene sus problemas como resultado del aumento en el la burocracia y la limitada transparencia otorgada a quienes compran ejecuciones hipotecarias.

• Financiamiento
  Los prestamistas no le darán dinero por un hogar que consideran inhabitable o que se evalúa por debajo del precio de compra. Si usted es un inversor que paga en efectivo, por supuesto, esto no será un problema.
• Demoras de tiempo con el banco propietario
  El sentido común dice que los bancos deberían desear descargar REO lo más rápido posible, pero en realidad, los bancos a veces se inclinan a considerar las ofertas y durante todo el proceso de custodia. (Obtenga más información acerca de los pasos previos al cierre en Comprensión del proceso de depósito en garantía .)
• No hay divulgaciones del vendedor
  Dado que nadie del banco ha vivido alguna vez en la casa, es poco probable que cualquier conocimiento de problemas existentes con la propiedad. Tendrá que descubrir todo usted mismo, ya sea durante la inspección de la vivienda, preguntándole a los vecinos o por medio de la experiencia una vez que se convierta en el propietario. (Lea más sobre el valor de contratar un profesional en ¿Necesita una inspección de su hogar? )
• Competencia
  Ya que las ejecuciones hipotecarias pueden ser excelentes, son atractivas para los inversores que buscan propiedades o uso ellos como alquileres. Dado que los inversores pueden hacer ofertas en efectivo con menos o sin contingencias y cierres rápidos, sus ofertas pueden ser más atractivas para el banco que las de posibles ocupantes-propietarios. (Obtenga más información en Invertir en bienes raíces .)

Conclusión

Hay dinero para hacer en ejecuciones hipotecarias, pero debe saber con anticipación en qué se está metiendo y elegir su propiedad cuidadosamente. No pase por alto los fundamentos que hacen que una propiedad sea deseable solo porque el precio de compra es una ganga. Además, investiga las opciones de financiamiento para casas ejecutadas extensamente.

Si bien puedes seguir la ruta tradicional de usar un prestamista privado como lo harías en un hogar convencional, los prestamistas a veces pueden ser reacios a ofrecer financiamiento para una casa ejecutada, así que vale la pena buscar préstamos de la FHA o Freddie Mac ( Para obtener más información, consulte: Opciones de financiamiento para casas ejecutadas). Y para obtener más información sobre cómo evitar las trampas de las ejecuciones hipotecarias, vea Cómo evitar estafas de ejecución hipotecaria .