En su edición de mayo de 2006 de Research Quarterly, , la Asociación del Mercado de Bonos estimó que la deuda hipotecaria representa $ 6. 1 billón de los $ 25. 9 billones de mercado de bonos. A medida que más personas compran sus primeras viviendas, se mudan a espacios más grandes o compran casas de vacaciones, este préstamo se expandirá. Esta situación crea una oportunidad para los inversores astutos, que pueden usar valores respaldados por hipotecas (MBS) para poseer una parte de esta deuda. En este artículo, le mostraremos cómo puede usar MBS para complementar sus otros activos de renta fija.

Cómo se forman
Los MBS son obligaciones adquiridas de bancos, compañías hipotecarias, uniones de crédito y otras instituciones financieras y luego se agrupan en grupos por una entidad gubernamental, cuasigubernamental o privada. Estas entidades luego venden los valores a los inversores. Este proceso se ilustra a continuación:

Los compradores de bienes raíces toman préstamos de instituciones financieras. ß ß ß ß Las instituciones financieras venden hipotecas a las entidades de MBS. ß ß ß ß Las entidades de MBS forman grupos de hipotecas. ß ß ß ß Las personas invierten en grupos de hipotecas.

Tipos de MBS
Pass-Through
El certificado de transferencia o participación representa la propiedad directa de un grupo de hipotecas. Obtendrá una parte prorrateada de todos los pagos de capital e intereses realizados en el grupo cuando el emisor reciba pagos mensuales de los prestatarios.

El grupo de hipotecas generalmente tendrá un vencimiento de cinco a 30 años. Sin embargo, el flujo de efectivo puede cambiar de un mes a otro dependiendo de cuántas hipotecas se cancelen anticipadamente; aquí es donde radica el riesgo del prepago.

Cuando las tasas de interés actuales bajan, los prestatarios pueden refinanciar y prepagar sus préstamos. Luego, los inversionistas deben tratar de encontrar rendimientos similares a sus inversiones originales en un entorno de tasas de interés más bajas y actuales.

Por el contrario, los inversores pueden enfrentar riesgos de tasas de interés cuando las tasas de interés actuales suben. Los prestatarios se quedarán con sus préstamos, dejando a los inversores atrapados con los rendimientos más bajos en un entorno de tasas de interés en alza.

Obligaciones Hipotecarias Colateralizadas (OCM)
Las obligaciones hipotecarias colaterales (OCM) son grupos de hipotecas con traspaso. La formación de un CMO se ilustra a continuación:

Valores de paso a través ß ß ß ß Emisor de la CMO ß ß ß Inversores individuales

Hay Hay varios tipos de CMO diseñados para reducir el riesgo de prepago de los inversores, pero los tres más comunes son:

1. CMO de pago secuencial
En una CMO de pago secuencial, los emisores de CMO distribuirán el flujo de efectivo a los tenedores de bonos de una serie de clases, llamadas tramos. Cada tramo contiene valores respaldados por hipotecas con un vencimiento similar y patrones de flujo de efectivo. Cada tramo es diferente de los demás dentro del CMO.Por ejemplo, un CMO puede tener cuatro tramos con hipotecas que promedien dos, cinco, siete y 20 años cada uno.

Cuando entran los pagos de la hipoteca, el emisor de la CMO pagará primero la tasa de interés de cupón establecida a los tenedores de bonos en cada tramo. Los pagos de capital programados y no programados irán primero a los inversores en los primeros tramos. Una vez que se cancelen, los inversores en tramos posteriores recibirán pagos del principal.

El concepto es transferir el riesgo de prepago de un tramo a otro. Algunos CMO pueden tener 50 o más tramos interdependientes. Por lo tanto, debe comprender las características de los otros tramos en el CMO antes de invertir. Existen dos tipos: Tramo de Amortización Planificada (PAC) Tramo
Los tramos de PAC utilizan el concepto de fondo de amortización para ayudar a los inversores a reducir el riesgo de prepago y recibir un flujo de efectivo más estable. Se establece una fianza complementaria para absorber el capital excedente ya que las hipotecas se cancelan anticipadamente. Luego, con los ingresos de dos fuentes (el PAC y el bono complementario), los inversionistas tienen una mejor oportunidad de recibir pagos sobre el cronograma de vencimiento original.

Z-Tramo
Los tramos Z también se conocen como bonos de acumulación o tramos de bonos de acumulación. Durante el período de acumulación, los intereses no se pagan a los inversores. En cambio, el principal aumenta a una tasa compuesta. Esto elimina el riesgo de los inversionistas de tener que reinvertir a menores rendimientos si las tasas actuales del mercado disminuyen.

Después de pagar los tramos anteriores, los titulares de tramos Z recibirán pagos de cupones en función del saldo de principal más alto del bono. Además, recibirán pagos anticipados de principal de las hipotecas subyacentes.

Debido a que los intereses acreditados durante el período de acumulación son imponibles, aunque los inversionistas no los reciban, los tramos Z pueden ser más adecuados para cuentas con impuestos diferidos.

2. Stripped Mortgage Securities
Strips son MBS que pagan a los inversores principal solamente (PO) o solo intereses (IO). Las tiras se crean a partir de MBS, o pueden ser tramos en un CMO.

Principal solamente (PO)
Los inversionistas pagan un precio con un gran descuento para el PO y reciben pagos del principal de las hipotecas subyacentes.

El valor de mercado de una OP puede fluctuar ampliamente en función de las tasas de interés actuales. A medida que caen las tasas de interés, los prepagos pueden aumentar, y el valor del pedido puede aumentar. Por otro lado, cuando las tasas actuales suben y los pagos anticipados disminuyen, la OP puede caer en valor.

Interest Only (IO)
Un IO paga estrictamente el interés que se basa en la cantidad de principal pendiente. A medida que las hipotecas se amortizan y los prepagos reducen el saldo principal, el flujo de caja del IO disminuye.

El valor del IO fluctúa opuesto a un PO en el sentido de que a medida que las tasas de interés actuales bajan y los prepagos aumentan, los ingresos pueden disminuir. Y cuando aumentan las tasas de interés actuales, es más probable que los inversores reciban pagos de intereses durante un período de tiempo más largo, lo que aumenta el valor de mercado de la OI.

Calificaciones de seguridad
Fitch Ratings proporciona calificaciones crediticias, así como tasas de cupón y fechas de vencimiento para MBS.

Emisores de MBS
Puede comprar MBS de varios emisores diferentes:

Firmas independientes
Los bancos de inversión, las instituciones financieras y las constructoras de viviendas emiten valores respaldados por hipotecas de marca privada. Su calificación crediticia y de seguridad puede ser mucho más baja que la de las agencias gubernamentales y las empresas patrocinadas por el gobierno.

Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac)
Freddie Mac es una empresa federalmente regulada y patrocinada por el gobierno que compra hipotecas a prestamistas en todo el país. Luego los vuelve a empaquetar en valores que pueden venderse a los inversores en una amplia variedad de formas.

Freddie Mac no cuenta con el respaldo del gobierno de los EE. UU., Pero la corporación tiene autorización especial para obtener préstamos del Tesoro de EE. UU.

Asociación Federal de Hipotecas Federales (Fannie Mae)
Fannie Mae es una compañía de propiedad de accionistas que cotiza activamente (símbolo FNM) en la Bolsa de Valores de Nueva York y es parte del índice S & P 500. No recibe fondos ni respaldo del gobierno.

En lo que respecta a la seguridad, Fannie Maes está respaldada por la salud financiera de la corporación y no por el gobierno de los EE. UU.

Government National Mortgage Association (Ginnie Mae)
Ginnie Maes es la única MBS respaldada por la plena fe y crédito del gobierno de los EE. UU. Consisten principalmente en préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda o garantizados por la Administración de Veteranos.

Fondos mutuos
Si le gusta la idea de beneficiarse de un aumento en el crecimiento de las hipotecas, pero no está preparado para investigar todos los diferentes tipos de MBS, puede sentirse más cómodo con los fondos mutuos de hipotecas. Hay fondos que invierten en un solo tipo de MBS, como Ginnie Maes, mientras que hay otros que incorporan varios tipos de MBS dentro de sus otras tenencias de bonos del gobierno.

Además de una mayor diversificación de los préstamos, los fondos mutuos pueden reinvertir todas las devoluciones de capital en otros MBS. Esto permite que los inversores reciban rendimientos que cambian con las tasas actuales y reducirán los riesgos de prepago y de tasa de interés.

The Bottom Line
MBS puede ofrecer respaldo del gobierno federal, un ingreso mensual y una tasa de interés fija. La desventaja, sin embargo, es que el término puede ser incierto y es posible que no aumente su valor al igual que otros bonos cuando caen las tasas de interés actuales. Además, no olvide que puede obtener una parte de su capital devuelto con cada pago mensual. En consecuencia, al vencimiento puede que no haya ningún principal restante para que reinvierte.