Enfoque de costos
Valores inmobiliarios basados ​​en "¿cuánto costaría reemplazar el edificio en su forma actual con el valor de la tierra agregada?" El enfoque del costo parece un método sencillo y fácil de calcular para determinar el valor, pero es difícil de implementar. Obtener un valor actualizado para el costo de la estructura existente puede ser difícil en algunos mercados. Además, el valor de mercado de la prosperidad existente puede ser muy diferente de su costo de construcción.
Enfoque de comparación de ventas
Este enfoque analiza el precio al cual se ha vendido o valorado recientemente otra propiedad inmobiliaria con características similares (ubicación, tamaño, antigüedad, etc.). La mayoría de los bienes inmuebles residenciales se valoran o valoran con este método. A veces, esto también puede ser un método difícil de implementar: una propiedad comparable puede ser difícil de identificar (especialmente si la propiedad en cuestión tiene características únicas) o puede que no haya ventas de propiedades comparables en el pasado reciente.
El enfoque de ingresos Este enfoque utiliza un tipo de modelo de descuento perpetuo. El ingreso neto derivado de la propiedad se descuenta a una tasa de rendimiento requerida por el mercado. El valor de tasación = ingreso operativo neto (NOI) / tasa de capitalización del mercado. La tasa de capitalización de mercado se determina por el precio de transacción de punto de referencia / NOI de referencia. El problema con este enfoque es que los inquilinos a largo plazo pueden no estar pagando las tasas actuales del mercado, reduciendo el valor de la inversión. Un entorno inflacionario también puede afectar el valor de la propiedad.
Enfoque de flujo de efectivo después de impuestos descontado El cálculo del valor de los flujos de efectivo descontados de una inversión inmobiliaria puede actuar como una validación o verificación de otros métodos de valoración. Este enfoque tiene en cuenta la categoría impositiva individual del inversionista, la depreciación y los pagos de intereses. Vea el ejemplo a continuación.
Calcule el ingreso operativo neto de una inversión inmobiliaria
El examen CFA de nivel 1 requiere que sepa cómo crear un estado de resultados para una propiedad. Dice lo siguiente:

Potencial de Ingreso Bruto
Alquiler Programado	$ 100, 000
Ingresos por Escalada	$ 10, 000
Porcentaje Alquiler	$ 10, 000
Renta Mayor < $ 10, 000	Renta de mercado
$ 10, 000	Otros ingresos
$ 10, 000	Total de ingresos brutos potenciales
$ 150, 000	Pérdida de vacante y cobro (10% )
($ 15, 000)	Ingreso bruto efectivo
$ 135, 000	Gastos
Solucionado
$ 5, 000	Variable
$ 5, 000	Depreciación < $ 5, 000
Gastos totales	$ 15, 000
Ingresos netos	$ 120, 000
	Propiedad comparable:

NOI $ 135, 000, que se vendió por $ 750, 000
NOI = $ 135, 000 - $ 5, 000 - $ 5, 000 = $ 125, 000 < NOI / (Precio de transacción):
$ 135, 000 / $ 750, 000 = 0.18 Tasa NOI / Cap =
$ 125, 000/0. 18 = $ 694, 000 = ¿Cuál es el monto al que se está valorando esta propiedad?
¡Cuidado! No incluya el costo de financiamiento o la depreciación al calcular NOI.

Exam Tip Sería muy sorprendente si tiene que calcular todos los tipos de rentas e ingresos debido a las limitaciones de tiempo del examen. Sin embargo, se puede pedir a los candidatos que calculen los aumentos de precios de un cierto período de tiempo para evaluar el impacto en el NOI.

Enfoque de comparación de ventas:

Mira las características de propiedades similares y cómo se valoran:

Característica
Unidades

Valor

Número de habitaciones	Número	$ 25, 000
Número de baños	Número	$ 10, 000
Distancia a la ciudad	Millas	($ 2, 000)
La propiedad que desea valorar tiene ocho habitaciones, tres baños y se encuentra a 10 millas de la ciudad.	El valor sería igual (8 * $ 25, 000) + (3 * $ 10, 000) + (10 * - $ 2, 000) = $ 200, 000 + $ 30, 000 - $ 20, 000 = $ 210, 000 basado en similar tipos de propiedad	Enfoque de ingresos:

En este enfoque, el inversor estimaría el valor total de bienes inmuebles en función de la tasa de rendimiento de la propiedad. Por lo tanto, cualquier renta potencial esperada de un arrendatario por el uso de la propiedad se compararía con tipos de propiedad similares.
Cálculo de flujos de efectivo después de impuestos
Comencemos con información básica:
NOI = $ 125, 000

Depreciación = $ 5, 000
Pago de hipoteca = $ 60, 000
Precio de compra = $ 725, 000
75% de financiación a 8% de tasa de interés
tasa de crecimiento de NOI = 4%
Tasa de impuesto marginal = 31%.
Flujo de caja después de impuestos = Cantidad prestada ($ 725, 000 * .75) = $ 543, 750.
Intereses del primer año = ($ 543, 750 *. 08) = $ 43, 500.
Después de impuestos ingresos = ($ 125, 000 - $ 5, 000- $ 43, 500) * (1-. 31) = $ 52, 785
Para llegar al flujo de caja después de impuestos de los ingresos después de impuestos, se debe agregar la depreciación y el reembolso del principal del pago de la hipoteca debe ser restado.