En una versión del Cuadro periódico de declaraciones de inversiones elaborado por JP Morgan Asset Management para los años 2000-2015, los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria (REIT) fueron la clase de activos con mejor rendimiento en ocho de esos dieciséis años. Además, durante ese período, los REIT, representados por el índice NAREIT Equity REIT, compilaron una rentabilidad anual promedio de 12. 9%. La siguiente mejor clase de activos durante el mismo período fueron los bonos de alto rendimiento con un rendimiento anual promedio de 8. 6%.

Como dice el descargo de responsabilidad, el rendimiento pasado no es garantía de rendimientos futuros. Entonces, en el entorno actual, ¿los REIT siguen siendo inversiones viables para inversores individuales, así como para asesores financieros y sus clientes? (Para la lectura relacionada, consulte: ETFs REIT ofrecen estabilidad. )

Tasas de interés + REIT

Según Morningstar (MORN MORNMorningstar Inc87. 23 + 0. 14% Creado con Highstock 4. 2. 6 ), el Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), que rastrea el índice MSCI US REIT, tiene un rendimiento actual de poco más del 4%. En el entorno actual de bajos tipos de interés, esto es ciertamente atractivo para muchos inversores. El aumento de las tasas de interés generalmente es un factor negativo para los REIT y su salida aumenta debido a los pagos de intereses más altos que reducen el efectivo que tienen disponible para hacer pagos de dividendos a los inversores.

Los REIT con un exceso de niveles de deuda o que necesiten refinanciar propiedades en el corto plazo son más susceptibles a un alza de tasas que otros.

El precio de las acciones del ETF Vanguard REIT (VNQ VNQVanguard REIT83. 69 + 0. 72% Creado con Highstock 4. 2. 6 ) ha bajado más del 12% desde su máximo en enero de 2015 debido, en parte, a la incertidumbre sobre el futuro de la Fed y la voluntad de aumentar las tasas de interés. La incertidumbre sobre el aumento de la tasa que ocurrió a finales de 2015 también perjudicó el precio de las acciones el año pasado.

Rendimiento pasado de REIT

Cohen & Steers, un gestor de inversiones que ofrece una serie de fondos REIT, cita el último ciclo de ajuste de la Fed entre junio de 2004 y junio de 2006 como un ejemplo de dónde el mayor las tasas inicialmente perjudicaron el rendimiento de los REIT. Pero a medida que pasaba el tiempo, la sólida economía ayudó a impulsar el rendimiento de los REIT. (Para más información, consulte: 3 REITs que son las mejores apuestas para la jubilación en 2016. )

El rendimiento acumulado de REIT en este período de tiempo fue de 57. 9%, que se compara con 15. 5% para acciones y 5. 9% para bonos, según la firma.

La firma dice en un artículo en su sitio: "Cuando la economía está mejorando y los fundamentos son fuertes, las correcciones basadas en el rendimiento han presentado históricamente atractivas oportunidades de compra para los inversores a largo plazo. A medida que los beneficios de un mayor crecimiento económico se hacen más evidentes, las valoraciones tienden a volver a la normalidad.Creemos que los inversores que están alineados para aprovechar estas oportunidades pueden ser recompensados ​​a largo plazo. "

REIT ofrecen diversificación Pluses

REIT no son un gran diversificador de acciones, como lo demuestra su aproximadamente 78% de correlación con acciones basadas en una comparación del índice S & P 500 y el índice NAREIT Equity REIT durante los diez años Finales de 2015. Sin embargo, los REIT proporcionan una buena diversificación en términos de correlaciones bajas o negativas con los bonos básicos, los productos básicos y las monedas.

Más allá de las tasas de interés, el rendimiento de REITS dependerá de cómo le vaya a la economía y al mercado accionario. En un artículo reciente de CNBC, Joseph Smith, director de inversiones de CBRE Clarion Securities, que maneja unos $ 22 mil millones en activos inmobiliarios, dijo: "Durante todo el año ha habido un cambio de tendencia entre las expectativas de crecimiento económico y las tasas de interés. Esa incertidumbre crea volatilidad, y en tiempos de volatilidad, la correlación de los REIT con el mercado bursátil general aumenta ". La cita del Sr. Smith se hizo a fines de 2015. (Para la lectura relacionada, vea: Inversión inmobiliaria en un entorno de tasa de interés alta. )

Factores que influyen en los REIT individuales

Como cualquier fondo mutuo o ETF, hay REIT subyacentes en estos fondos. Los REIT individuales pueden incluir aquellos que tienen una cartera subyacente de propiedades comerciales, propiedades residenciales y hoteles o resorts, entre muchos otros. Además, hay exposición a sectores específicos, como la asistencia sanitaria y áreas de especialidad, como la madera y los REITES hipotecarios.

El punto aquí es que parte del rendimiento de estos REIT estará ligado al desempeño del mercado bursátil y los sectores comerciales a los que están vinculados. Esto significa que el rendimiento de estos REIT va más allá del rendimiento del mercado de valores general y / o la economía. Esto no es diferente al adagio inmobiliario que hace referencia a cómo todos los bienes inmuebles son locales.

REIT individuales también están influenciados por las personas que los administran. Al igual que cualquier otra acción o instrumento similar, la administración es importante. ¿Cuál es su experiencia? ¿Están centrados en los accionistas? ¿Tienen su propio dinero invertido junto con el tuyo?

Conclusión

Al igual que muchas otras inversiones actuales, los REIT pueden sufrir al menos inicialmente un período de alzas de tasas de interés. Los REITS que son altamente apalancados y aquellos que pueden necesitar refinanciar deudas mientras las tasas están subiendo pueden ser más vulnerables que otros. Aquellos que analizan los REIT individuales deben considerar la administración de la empresa y su cartera subyacente de inversiones. Hay una serie de fondos mutuos y ETF que proporcionan una sólida exposición a esta área también. Con el tiempo, los REIT han demostrado ser un componente sólido de muchas carteras y pueden seguir avanzando. (Para la lectura relacionada, vea: 5 Tipos de REIT y cómo invertir en ellos. )