Jubilación Vida: alquiler vs. Propiedad de la vivienda

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Jubilación Vida: alquiler vs. Propiedad de la vivienda

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Anonim

Dónde vivir es una de las decisiones más importantes que enfrentan los jubilados. Para muchas personas que se acercan a la jubilación, la decisión de mantener el hogar familiar, reducir su tamaño a una casa más pequeña o un condominio, o deshacerse por completo del estrés y los gastos que conlleva la propiedad de la vivienda es difícil. (Consulte: Los costos ocultos de la propiedad de la vivienda .) Aquí, le proporcionaremos los puntos que debe considerar para tomar esta decisión por usted mismo.

Cosas a tener en cuenta

Tener en cuenta algunas ideas simples ayudará a simplificar la decisión entre el alquiler y la propiedad de la vivienda. Aunque esta es una opción importante para cualquier jubilado, es mejor evitar los detalles de la propiedad específica y las oportunidades de alquiler y examinar este problema desde un punto de vista general. Tenga en cuenta los siguientes puntos al considerar esta decisión:

  • ¿Cuál es su presupuesto de alquiler o propiedad, sin impuestos?
  • ¿Ves una casa o condominio como una oportunidad de inversión potencial o simplemente otro costo de vida?
  • ¿Ha pensado en los riesgos asociados con la propiedad en términos de costos inesperados y puede su presupuesto tolerarlos?

Expectativas después de impuestos

Para comenzar, el primer paso para analizar la propiedad versus el alquiler es determinar la cantidad de dinero que desea gastar sin impuestos. Debido a que los intereses de la hipoteca y los impuestos a la propiedad en una residencia principal son deducibles de impuestos, conocer el costo después de impuestos es esencial. (Para más información, lea: Deducciones fiscales sobre interés hipotecario .) Afortunadamente, la matemática es muy simple y se explica en la figura 1, que supone arbitrariamente un presupuesto después de impuestos de $ 2, 000 para intereses hipotecarios, impuestos y seguro para la propiedad de la vivienda, o para los costos de alquiler.

Debido a que los costos de alquiler no son deducibles de impuestos, no se requieren cálculos. Sin embargo, los impuestos complican la situación de la propiedad, ya que puede gastar más de $ 2,000 cada mes, pero aún así solo termina pagando $ 2, 000 cuando obtiene su reembolso de impuestos. Básicamente, todo lo que necesita hacer es determinar su tramo impositivo marginal, deducir ese porcentaje de la Figura 1 y dividir su presupuesto por esa cantidad (ver a continuación).

Figura 1

La Figura 1 muestra que si su presupuesto tiene un costo neto después de impuestos de $ 2,000 y su tasa impositiva marginal es del 20%, puede gastar $ 2, 500 por año en intereses hipotecarios y propiedades impuestos. Tenga en cuenta que debe pagar la factura antes de impuestos hasta la temporada de reembolso de impuestos. Como tal, también debe tenerse en cuenta su situación de flujo de caja.

Riesgos a tener en cuenta

Obviamente, la propiedad de una vivienda tiene una clara ventaja ya que teóricamente puede obtener más por su dinero. Sin embargo, no hay almuerzo gratis porque la propiedad de la vivienda también implica riesgos financieros sustanciales. Cuestiones tales como las fluctuaciones en el valor de mercado, los gastos de mantenimiento esperado / inesperado y los deducibles de seguro pueden comprender enormes costos adicionales además del alquiler.No obstante, una vez que hayas hecho los cálculos anteriores, simplemente ve a comprar casas, hipotecas y propiedades de alquiler que se ajusten a tu presupuesto. Y no olvide planificar la inflación; alquileres, impuestos y costos de seguros aumentan con el tiempo.

¿Una oportunidad de inversión?

Aunque los hogares y condominios pueden ser buenas oportunidades de inversión, estos activos no deben examinarse únicamente desde esa perspectiva. El hecho es que la vivienda es un costo de vida inevitable. Desde un punto de vista conservador, su hogar debe considerarse un costo de vida en comparación con un activo de inversión. Esto se debe a que los activos de inversión no deben involucrar la búsqueda de otro lugar para vivir como medio de proporcionar liquidez. Por lo tanto, desde el punto de vista de un jubilado, sería mejor ignorar el lado positivo de la inversión en su proceso de pensamiento. Lo distraerá del objetivo real de planificar adecuadamente sus costos de vivienda de jubilación.

"Uno de los mayores mitos de la propiedad de una vivienda es que es una inversión. No lo es ", dice Kirk Chisholm, gerente de riqueza del Innovative Advisory Group en Lexington, Mass." Tener una casa en la que vive es un gasto, no una inversión. Una inversión es aquella que genera flujo de efectivo. Claro, hay algunos beneficios de ser propietario de una casa, pero cuando se toman en cuenta los costos, se atan grandes cantidades de capital, la falta de liquidez de la casa y el hecho de que los precios de la vivienda no siempre aumentan, resulta mucho menos atractivo. 'inversión. ''

Sin embargo, si ve su casa como una inversión, una regla general es muy simple: compre bajo y venda caro. Esto significa comprar y vender casas de manera oportunista.

Tenga en cuenta, sin embargo, que, de alguna manera, el alquiler puede considerarse el equivalente económico de una acción en corto. Por ejemplo, si crees que los precios de la vivienda son menores, alquilarías una casa, esperarías a que cayeran los precios y comprarías una casa más adelante. Esta estrategia cosecha los beneficios de ir corto a través de menores costos de vivienda. Si se equivoca sobre la dirección de los precios de la vivienda y termina pagando un mayor costo de la vivienda cuando compra, esto es similar a pagar un precio más alto por una acción para cubrir su posición corta.

Esto es lo más importante que debería preocupar a un jubilado al usar una residencia principal como inversión. Al vender su casa, se arriesga a salir del mercado si los precios aumentan en lugar de bajar. Esto debería ser una gran preocupación si tiene un presupuesto fijo y disfruta de tener su propia casa o condominio en lugar de tratar con un propietario.

Riesgo de mantenimiento

Otro problema importante para examinar es el riesgo de mantenimiento asociado con la propiedad. Esto es importante porque el alquiler es lo mismo que comprar una póliza de seguro contra el mantenimiento. Lo que esto significa es que los inquilinos no tienen ninguna responsabilidad por los costos de mantenimiento regulares, fallas en los equipos o eventos catastróficos como un árbol que cae en su casa o que es golpeado por una tormenta. La belleza del alquiler es que el propietario tiene que preocuparse por los costos financieros inesperados de la propiedad.(Lea: Convertirse en un propietario: ¿Más problemas de lo que vale? )

"Estoy a favor de alquilar por muchas razones. Los altos precios [de inicio] con un potencial de inversión débil son la primera razón. La segunda razón es el costo mensual subestimado de poseer. Los impuestos, los pagos de intereses, los seguros, el agua, la electricidad, los sistemas de riego, el mantenimiento planificado y no planificado y todos los demás se suman a pagos mensuales significativos que no se destinan a la creación de capital. El alquiler a menudo es más rentable ", dice Max Osbon, socio de Osbon Capital Management, en Boston, Mass.

Cobro y liquidez

Otros beneficios financieros de ser inquilino son que no tiene que preocuparse acerca de las condiciones del mercado en caso de que se mude, y no hay posibilidad de una pérdida de inversión. Además, como inquilino, no necesita preocuparse por la liquidez. Vender una casa puede llevar mucho tiempo; también implica una gran cantidad de papeleo. Además, la mayoría de las agencias de bienes raíces cobran una comisión. Si se deja atrás este desastre cuando es hora de mudarse definitivamente puede valer la pena.

Además, los jubilados a menudo viven únicamente de pensiones como la Seguridad Social o un plan corporativo. Sin embargo, no siempre tienen grandes sumas de patrimonio neto líquido. Si no tiene activos suficientes al margen para pagar gastos inesperados, los costos regulares de ser dueño de una casa podrían ser ruinosos. Por otro lado, si tiene suficientes activos al margen para tolerar los costos inesperados de la propiedad, entonces los riesgos de mantenimiento realmente no deberían ser una gran preocupación en sus deliberaciones.

The Bottom Line

Para resumir, la decisión de tener una casa en el momento de la jubilación es una decisión que se puede tomar al examinar varios puntos clave:

  • Decida si está buscando hacer una inversión o solo presupuestar un costo de vivir
  • Averigüe qué quiere gastar después de impuestos y haga los cálculos para determinar su presupuesto de alquiler y propiedad.
  • Considere seriamente cuánto riesgo está dispuesto a asumir. ¿Quieres preocuparte por los precios del mercado? ¿Puede permitirse los riesgos financieros de mantener la propiedad?
  • Tenga en cuenta que existe una relación directa entre el tamaño de sus activos líquidos y su capacidad para tolerar los riesgos financieros asociados con la propiedad.

Desafortunadamente, este tipo de decisiones tienen poco que ver con hechos concretos y más con la búsqueda del alma. La jubilación se supone que es despreocupada y placentera; examine su situación y solo asuma los costos y riesgos que le permitirán dormir bien por la noche.