La economía de comprar propiedades de alquiler para los ingresos actuales y la apreciación del capital a largo plazo no ha sido más favorable para una generación o más de lo que son ahora, a menos que fuera lo suficientemente inteligente o lo suficientemente contrario como para comprar en la parte inferior de la Gran Recesión de 2008.

Y el código tributario está apilado a favor de la propiedad inmobiliaria, incluso más allá de la propiedad de la vivienda.

Considere a los profesionales

• Con las tasas de interés hipotecarias en el rango de 3. 75% - 4. 25%, puede fijar la cuña más grande del costo a esas bajas tasas durante 30 años.

• Incluso una inflación modesta significa que pagará la deuda actual con dólares futuros y más baratos. La deuda de tasa fija baja garantizada por bienes inmuebles es la mejor protección contra la inflación, ya que el valor de mercado de su propiedad y la renta que puede cobrar pueden aumentar de acuerdo con otros precios al momento de la renovación, mientras que sus gastos principales pueden permanecer sin cambios.

• Los intereses hipotecarios, los seguros y todos los demás gastos de mantenimiento de una propiedad de alquiler son deducibles de sus ingresos. (Consulte también: Deducciones fiscales para propietarios de propiedades de alquiler).

• Si se trata de un alquiler por temporada, puede usarlo usted mismo durante dos semanas sin poner en peligro la deducibilidad de los gastos.

• Depreciación, la deducción permitida por desgaste (3. 64% del precio de compra del edificio por año durante 27. 5 años) puede incluso producir una pérdida nominal, que puede deducir contra otros ingresos. En otras palabras, puede lograr un flujo de caja neto positivo a partir del ingreso de alquiler menos los gastos y aún tener una pérdida neta para fines impositivos. Pero tenga en cuenta que la depreciación reduce la base del costo a los efectos de calcular las ganancias de capital cuando finalmente la vende. Puede modelar todo esto preparando una declaración de impuestos pro forma con un paquete de software de preparación de impuestos como TurboTax, como si ya lo tuviera. Si realizó la presentación de esa manera, comience con su última declaración de impuestos e ingrese los detalles de su posible inversión y sus estimaciones de ingresos y gastos.

• Incluso puede tratar una unidad en su propia casa o en su propiedad, por ejemplo, un departamento de garaje o una casa de suegra, como un alquiler y despedir una parte del los intereses de la hipoteca y otros gastos en contra de sus ingresos, lo que reduce su costo general de vida.

• En un llamado Intercambio 1031, puede vender una propiedad de alquiler e invertir en otra de "tipo similar" sin pagar impuestos sobre ganancias de capital.

Ahora considere los contras

• La advertencia más importante es que los bienes raíces no son líquidos. Incluso en un mercado vendedor caliente como la ciudad de Nueva York o San Francisco, puede tardar varios meses completar una venta, y si su tiempo se debe a una necesidad inesperada u otras exigencias, es posible que no obtenga el mejor precio, como en la vivienda desagrado del mercado de 2006-2008 cuando los precios medios de la vivienda nueva se hundieron en aproximadamente un 30%.

• El interés y las partes principales de su hipoteca pueden ser fijos, pero no hay garantía de que los impuestos no suban más rápido de lo que puede aumentar las rentas, o que las primas de seguros no se disparen, como lo han hecho después de la 2012 Las inundaciones del huracán Sandy que inundaron la propiedad de la costa deseable en Nueva York y Nueva Jersey, o que las reclamaciones de seguros en tales casos se ajustarán bastante.

• A pesar de su debida diligencia en la investigación de posibles inquilinos, si termina con un inquilino del infierno, alguien que es necesitado y exigente, paga tarde, no apaga el agua, no puede cambiar una bombilla, y cuyos amigos, seguidores, hijos y mascotas dejan un rastro de destrucción detrás de ellos, entonces el subsidio de depreciación del 3. 64% por año en el código tributario parece muy inadecuado. (Puede agregar un anexo de arrendamiento al formulario de arrendamiento estándar explicando las reglas sobre ocupación, mascotas, fumar, requisitos de seguro del inquilino, etc., pero aún así …)

• Los vecindarios pueden cambiar en tres décadas. Con una buena investigación y un poco de suerte, su propiedad de inversión prosperará en medio de otras casas y apartamentos bien mantenidos, y los servicios locales mejorarán de hecho para que su flujo de caja aumente constantemente mientras sus costos permanecen estables. Pero las cosas pasan Por ejemplo, los municipios pueden ser caprichosos o corruptos y es posible que encuentre algún desarrollo indeseable que afecte a su vecindario. Debe prestar atención a la política local donde invierte, tal como lo haría en el lugar donde vive.

• El código tributario puede cambiar al reducir o eliminar algunos o todos los beneficios impositivos para la propiedad de la vivienda.

• Propietario no es para todos. Puede sentirse aprensivo acerca de aumentar los alquileres. Sus amigos zurdos pueden desaprobarlo por principio, incluso si usted es un tipo de propietario bueno y razonable. (Está bien ser amigo de sus inquilinos, pero la amistad puede ser un lastre para la tasa de alquiler.) Un dueño de brownstone de Manhattan alquiló un departamento a viejos amigos de la costa oeste y terminó, 20 años después, con una renta que era la mitad de la renta del mercado justo, después de un período de inflación especialmente alta en la década de 1970. Sus amigos fueron mejores negociadores que ella).

• Las reparaciones menores son más económicas si las puede hacer usted mismo, pero es posible que no tenga el tiempo, las herramientas o las habilidades. Ya sea que usted sea o no a la mano, busque un manitas (o mujer) local y sea muy bueno con ellos, de modo que estarán dispuestos a responder de manera urgente.

The Bottom Line

La economía de la propiedad de una propiedad de alquiler puede ser convincente, pero el rendimiento que puede lograr debe ser mucho más alto de lo que podría ganar en inversiones conservadoras como bonos e inversiones de primer orden que pagan dividendos porque hay reales riesgos, entre los que se encuentra su propia capacidad para administrar propiedades y arrendatarios. (Ver también: Comprar una segunda casa para alquilar: qué hacer y qué no hacer. )