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¿Qué es una "hipoteca inversa"

Una hipoteca inversa es un tipo de hipoteca en la que un propietario puede pedir dinero prestado contra el valor de su hogar, recibiendo fondos en forma de un pago mensual fijo o una línea de crédito. No se requiere el reembolso de la hipoteca (principal o interés) hasta que el prestatario fallezca, se mude de forma permanente o venda la vivienda. La transacción está estructurada para que el monto del préstamo no exceda el valor del hogar durante la vigencia del préstamo.

Las hipotecas inversas han existido de una forma u otra desde la década de 1960, pero la versión moderna ha entrado recientemente en la conciencia pública como un instrumento de deuda viable para los propietarios. Aunque este tipo de préstamo ha sido visto con desconfianza por la comunidad de planificación financiera y los medios, la demanda ha aumentado porque puede proporcionar una solución rápida para las personas "casadas y pobres en efectivo", especialmente las personas mayores que necesitan complementar sus ingresos de jubilación o el pago de la atención a largo plazo. Sin embargo, antes de saltar, es importante comprender los conceptos básicos, incluyendo cómo funcionan las hipotecas inversas, cómo se obtienen y los costos involucrados.

'Hipoteca inversa'

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

La mayoría de las personas compra una vivienda con una hipoteca regular (o adelantada): usted pide dinero prestado a un prestamista, realiza pagos mensuales para pagar el saldo, y establezca equitativamente la equidad en el hogar. Con el tiempo, su deuda disminuye y el valor acumulado de la vivienda aumenta, y cuando la hipoteca se paga en su totalidad, usted es dueño de la casa.

Una hipoteca inversa funciona de manera diferente, de hecho, como el nombre implica, funciona de manera opuesta. En lugar de hacer mon Con estos pagos a un prestamista, un prestamista le hace pagos en función de un porcentaje del valor de su vivienda. Usted elige si el efectivo se paga en una sola suma global, un anticipo de efectivo mensual regular (ya sea durante el tiempo que viva en el hogar o durante un cierto número de años), una línea de crédito (donde usted decide cuándo y cuánto pedir prestado), o una combinación de estas opciones.

A lo largo de la vida de la hipoteca inversa, conserva el título de propiedad de su casa, que actúa como garantía del préstamo. Se le cobrarán intereses solo por los ingresos que reciba, y tanto las tasas de interés fijas como variables estarán disponibles. La mayoría de las hipotecas inversas son préstamos con tasa de interés variable vinculados a índices a corto plazo, como el Treasury Bill a un año o el London Interbank Offered Rate (LIBOR), más un margen que puede agregar un extra de uno a tres puntos porcentuales. Cualquier interés compuesto durante la vida de la hipoteca inversa hasta que se produzca el reembolso.

A medida que avanza el préstamo, su deuda aumenta a medida que disminuye el capital de su vivienda.Cuando se muda, vende la casa o fallece, el prestamista vende la casa para recuperar el dinero que se le pagó. Después de pagar los honorarios del prestamista, cualquier capital restante en el hogar va a usted o sus herederos (en algunos casos, los herederos tienen la opción de pagar la hipoteca sin vender la casa). Si recibe más pagos de los que vale su casa (si "vence" el préstamo), nunca deberá más del valor del hogar, según la Comisión Federal de Comercio.

Una hipoteca revertida puede vencer si no cumple con las obligaciones de la hipoteca; por ejemplo, si no paga sus impuestos y / o seguro, o si la propiedad está en mal estado. Usted sigue siendo responsable de pagar los impuestos a la propiedad, el seguro de propietarios y el mantenimiento de su hogar. Pero si su valor cae por debajo de la cantidad que ha pedido prestado por otras razones, como una disminución en el mercado de la vivienda, no se le puede ejecutar una hipoteca.

Tipos de hipotecas inversas

Existen varios tipos diferentes de hipotecas inversas. Incluyen:

• Hipotecas inversas de un solo propósito, que son ofrecidas por algunas agencias gubernamentales estatales y municipales y sin fines de lucro

• Hipotecas inversas con garantía federal, conocidas como HECM (hipotecas de conversión de capital propio)

• Hipotecas inversas patentadas , que son préstamos privados respaldados por una empresa emisora ​​

Las hipotecas inversas de un solo propósito generalmente son para propietarios de bajos y moderados ingresos. El prestamista determina cómo se puede usar este tipo de hipoteca inversa (por ejemplo, para pagar impuestos sobre la propiedad o para reparar la casa).

La hipoteca de conversión de capital propio (HECM) es la más común. Los préstamos HECM son emitidos por bancos privados y asegurados por la Administración Federal de Vivienda (son los únicos productos de hipoteca inversa garantizados por el gobierno de los Estados Unidos). Estos préstamos no tienen limitaciones de ingresos o requisitos médicos, y no hay restricciones sobre cómo se puede gastar el dinero. El inconveniente principal de este tipo de hipoteca inversa es que el monto máximo del préstamo es limitado (actualmente, es el menor del valor de tasación de la residencia o el límite de hipoteca HECM FHA de $ 625, 500).

Las hipotecas inversas patentadas, también disponibles en diversas instituciones crediticias, ofrecen cantidades que son más altas que los préstamos HECM; sin embargo, ese beneficio potencial tiene un costo. Las hipotecas que no son HECM no están aseguradas a nivel federal y pueden ser considerablemente más costosas. Los propietarios con viviendas de mayor valor (en las seis cifras, por ejemplo) pueden beneficiarse más de este tipo.

Cómo obtener una hipoteca inversa

Debido a que la gran mayoría de las hipotecas inversas son préstamos HECM, nos enfocaremos en ellos. Para reunir los requisitos, debe:

• Tener al menos 62 años de edad

• Poseer el hogar directamente (o tener un saldo hipotecario bajo)

• Mantener el título del hogar y vivir en él como su residencia principal

• No estar atrasado en cualquier deuda federal (impuestos a la renta, préstamo de la Administración de Pequeñas Empresas o préstamos estudiantiles federales)

• Ser capaz de hacer pagos puntuales y completos por los cargos de propiedad en curso (por ejemplo, impuestos a la propiedad, seguro, honorarios de HOA, etc.)

• Participe en una sesión de información al consumidor ofrecida por un asesor HECM aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los EE. UU. (Estas sesiones son gratuitas)

A menudo, el prestamista requerirá que no haya otros embargos preventivos contra el hogar (si los hay, deben pagarse con los ingresos de la hipoteca inversa).

Además, su hogar debe ser:

• Una casa unifamiliar o una casa de dos a cuatro unidades (y ocupa al menos una de las unidades)

• Un proyecto de condominio o casa adosada aprobada por HUD < Una casa prefabricada que cumple con los requisitos de la FHA (construida después de junio de 1976)

• No puede obtener una hipoteca revertida en una casa de alquiler, una casa de vacaciones o incluso una casa que solía ser su residencia principal pero que ha estado desocupada por un año (porque has estado viviendo en un hogar de ancianos, por ejemplo). Sin embargo, una vez que tiene una hipoteca inversa, puede vivir en otro lugar hasta por 12 meses antes de que venza el préstamo.

¿Cuánto puede pedir prestado?

Dado que no está haciendo pagos con una hipoteca inversa, sino que está recibiendo pagos, no necesariamente necesita ningún ingreso para calificar para uno. Sin embargo, los prestamistas ahora están realizando evaluaciones financieras para garantizar que los prestatarios puedan cumplir con las obligaciones financieras obligatorias, como los impuestos a la propiedad y el seguro. Sus ingresos, activos, gastos mensuales e historial de crédito serán verificados durante el proceso del préstamo (aunque su puntaje crediticio no es un factor significativo). Si no tiene suficientes ingresos o activos líquidos, el prestamista podría apartar parte de los ingresos de su hipoteca revertida para cubrir los impuestos y el seguro.

La cantidad de dinero que recibe depende de una serie de factores, incluida la edad del prestatario más joven (las parejas pueden pedir prestado, no solo las personas), la tasa de interés actual, el valor del hogar y, en el caso de un Préstamo HECM: el límite de préstamo. En general, cuanto más viejo es, cuanto más valioso es su hogar y cuanto más capital tiene, más dinero puede obtener de una hipoteca inversa.

Aquí hay un ejemplo de cómo puede funcionar para dos casas en la misma área, ambas valoradas en $ 300,000: John nació el 1 de enero de 1942 y puede obtener un préstamo con garantía hipotecaria de $ 174, 900 (antes honorarios, seguro y costos de cierre). El vecino de John, Jim, nacido el 1 de enero de 1952, probablemente podrá pedir prestado solo $ 154, 200 debido a su corta edad.

Los costos de las hipotecas inversas

Las hipotecas inversas implican una serie de costos. Las tarifas y cargos incluyen:

Prima de seguro hipotecario (MIP).

• El seguro hipotecario garantiza que recibirá los adelantos de su préstamo si la empresa que administra su cuenta (el administrador del préstamo) cierra el negocio. Por lo general, se le cobrará un MIP inicial de 0. 5% del valor tasado de la vivienda (o 2. 5% si toma más del 60% de los fondos disponibles). También se le cobrará a MIP anualmente, igual a 1. 25% del saldo pendiente del préstamo. Este monto se acumula con el tiempo y se paga cuando se paga el préstamo. Cargos de terceros.

• Incluyen los costos de cierre para artículos tales como tasaciones, búsquedas de títulos y seguros, inspecciones, verificaciones de crédito, encuestas, tarifas de registro e impuestos sobre la hipoteca. Tarifa de originación del préstamo.

• Si su casa está valorada en menos de $ 125, 000, su prestamista puede cambiar una comisión de apertura de hasta $ 2, 500. Si su casa está valorada en más de esa cantidad, el prestamista puede cobrar hasta el 2% de la primera $ 200,000 del valor de su vivienda, más hasta el 1% de cualquier monto mayor a $ 200,000. Las tarifas de originación para los préstamos HECM tienen un límite de $ 6,000. Tarifas de servicio.

• Los prestamistas pueden cobrarle una tarifa de servicio mensual de $ 30 si el préstamo tiene una tasa de interés anual ajustada, o $ 35 si la tasa de interés se ajusta mensualmente. La tarifa cubre cosas como el envío de cheques y estados de cuenta, más cualquier otro servicio al cliente. Puede transferir estos fondos al préstamo si no quiere (o no puede pagar) pagarlos anticipadamente y de su bolsillo. Si lo hace, acumularán interés como parte del saldo total.

El requisito de asesoramiento

Antes de que pueda obtener una hipoteca inversa, el gobierno federal le exige que reciba asesoramiento hipotecario.

Los asesores hipotecarios inversos trabajan para agencias de asesoría de vivienda independientes y aprobadas por el gobierno, y su trabajo consiste en explicar los costos y las consecuencias de contratar un HECM y las diversas formas en que puede recibir los ingresos. También lo ayudarán a explorar otras opciones para llegar a fin de mes, como obtener asistencia pública para pagar sus alimentos, servicios públicos y medicamentos. La Comisión Federal de Comercio dice que puede esperar pagar alrededor de $ 125 por asesoramiento hipotecario. Si no puede pagarlo, eso no significa que no pueda obtener una hipoteca inversa, pero tendrá que buscar un asesor de hipotecas inversas que no pague la tarifa.

El asesoramiento hipotecario está diseñado para proteger a quienes no tienen conocimientos financieros y necesitan ayuda adicional para comprender en qué se están metiendo. Si ya comprende completamente cómo funcionan las hipotecas inversas, es probable que este paso sea una pérdida de tiempo y dinero; solo encuentre la opción menos costosa y más conveniente (las consultas telefónicas están disponibles en la mayoría de los estados) y termine de una vez. Debido a que las hipotecas inversas pueden ser complicadas y costosas, nunca está de más repasar los detalles una vez más o plantear algunas preguntas de último minuto.

El problema del cónyuge menor

Debido a que los prestatarios de hipotecas revertidas deben tener al menos 62 años, en el pasado algunas parejas casadas convertían a solo un cónyuge en un prestatario oficial con el contrato de hipoteca revertida. El objetivo era aumentar los ingresos de la hipoteca inversa porque los prestatarios de más edad obtienen más dinero. Esa decisión tuvo consecuencias imprevistas: si el cónyuge prestatario moría primero, vencía la hipoteca revertida, y el cónyuge sobreviviente perdería la casa a menos que pudiera pagar la hipoteca revertida. (HUD ahora tiene un procedimiento que a menudo puede evitar ese problema.)

Si obtiene una hipoteca inversa hoy, el prestamista debe incluir tanto a usted como a su cónyuge en el contrato, incluso si uno de ustedes aún no tiene 62 años. , gracias a las reglas de HUD de 2014 luego de un fallo judicial de 2013.Si uno de los cónyuges aún no tiene 62 años, todavía no será un prestatario. Sin embargo, estas nuevas reglas establecen un período de aplazamiento que evita que una viuda o viudo pierda potencialmente la casa. Desafortunadamente, las nuevas reglas también significan que los fondos del préstamo ahora tienen que estar basados ​​en la edad del cónyuge más joven.

En agosto de 2014, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano revisó sus políticas para permitir la transferencia de los beneficios de la hipoteca inversa a un cónyuge sobreviviente no prestatario después de que el cónyuge prestatario fallezca.

Lo que sucede después

Una vez que el prestatario y el cónyuge restantes han fallecido o se han mudado de la propiedad, los herederos tienen varias opciones, dependiendo de cuánto capital hay en la propiedad.

Los herederos pueden conservar la propiedad,

lo que implicaría pagar el saldo adeudado, o al menos el 95% del valor de tasación actual de la vivienda, ya sea de sus propios fondos o refinanciando la hipoteca existente. Los herederos pueden vender la propiedad

y podrían quedarse con los ingresos de la venta después de que se pague la hipoteca revertida. Los herederos pueden irse

si la propiedad tiene poco o ningún capital o la hipoteca está bajo el agua, lo que significa que el saldo adeudado es mayor que el valor del hogar, los herederos pueden simplemente dar las llaves al prestamista. De hecho, es posible que tengan que hacer lo siguiente: La mayoría de los documentos de préstamo revertidos estipulan que al momento de la muerte del dueño de la casa o el cese de la residencia en la casa, se embargarán las viviendas con saldos de hipoteca mayores al valor de la vivienda. La mayoría de las hipotecas inversas tienen una cláusula 'sin recurso', que impide que usted o su patrimonio adeuden más que el valor de la vivienda cuando vence el préstamo; pero en esta situación, la única alternativa puede ser que los herederos produzcan el saldo en efectivo. Hipotecas inversas para la compra de una vivienda

Un tipo especial de hipoteca inversa asegurada por la FHA llamada HECM for Purchase les permite a las personas mayores usar una hipoteca inversa para comprar una vivienda. Esta opción puede funcionar si su hogar actual no satisface sus necesidades (demasiado grande, demasiadas escaleras, etc.), no tiene activos de jubilación significativos o suficiente flujo de efectivo mensual para respaldar el pago de una hipoteca además de sus otros gastos ,

y su plan a largo plazo es envejecer en su lugar en una casa de su propiedad. En general, las condiciones, costos y otras calificaciones para este HECM son paralelas a las de HECM regular. Al igual que con un HECM normal, un HECM para Compra requiere que usted sea propietario de la vivienda o tenga una cantidad sustancial de capital en ella. Tendrá que pagar entre el 50% y el 100% del precio de compra al momento del cierre. Cuanto más viejo sea, menor será el pago inicial requerido y más podrá pedir prestado, todo lo demás será igual. No puede usar un reverso para comprar una casa que aún no se ha construido. Pero puede usarlo para comprar una casa nueva, mientras esté terminada y se le haya emitido un certificado de ocupación.

Pros y contras de hipotecas inversas

Para las personas que planean quedarse en sus casas, una hipoteca inversa puede ser una buena fuente de flujo de efectivo necesario.En general es más fácil calificar para una hipoteca inversa que calificar para una hipoteca regular a plazo. Su puntaje de crédito no es un factor,

y solo necesita suficientes ingresos o activos para seguir pagando por el seguro de propietarios, los impuestos a la propiedad y el mantenimiento del hogar.Las personas mayores no tienen que pagar impuestos sobre el dinero que reciben de una hipoteca revertida: no se consideran ingresos y, por lo tanto, no están sujetos a impuestos. Por otro lado, el interés generado por el préstamo no es deducible de impuestos durante su vigencia; solo se puede deducir cuando el préstamo se amortiza en su totalidad, a menos que el prestatario realmente pague intereses a medida que avanza (lo que en cierto modo frustra las razones para obtener una hipoteca inversa).

También es importante darse cuenta de que estos préstamos pueden ser más costosos de lo que inicialmente parecen. Además del interés, las hipotecas inversas vienen con muchas tarifas y costos adicionales, incluido el seguro hipotecario. Si bien estos no están fuera de línea con las hipotecas respaldadas por el gobierno federal en general, todavía pueden sumar, y suman más que los honorarios de la hipoteca. Los préstamos HECM también establecen límites sobre cuánto puede pedir prestado, especialmente en el primer año. Para evitar tarifas innecesarias y mantener una mayor equidad en su hogar, algunos expertos recomiendan obtener hipotecas inversas en forma de una línea de crédito en lugar de un pago a tanto alzado. De esta manera, solo está pagando intereses y primas de seguro anuales sobre la cantidad que realmente retiró.

Más que nada, es importante comprender que, debido a que utilizan el capital acumulado en su hogar, las hipotecas inversas lo dejarán a usted y a sus herederos con menos activos. Eso podría ser deseable si está tratando de reducir el tamaño de un patrimonio sujeto a impuestos, pero significa que no podrá entregar o vender su casa a un niño durante su vida sin pagar la hipoteca.

Al igual que con cualquier préstamo, siempre vale la pena comparar precios y condiciones. Y los propietarios de cierta edad con buen historial de crédito que están considerando hipotecas inversas deben analizar cuidadosamente las opciones de otro tipo de financiamiento asegurado en el hogar, como un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria.