Las hipotecas inversas han sido fuertemente criticadas por tratarse de un trato injusto para los consumidores. Una de las mayores quejas proviene del hecho de que muchas viudas y viudos han perdido las casas después de que sus cónyuges fallecieron. ¿Por qué ha sucedido esto, y podría sucederle a usted?

(Para una vista rápida de los conceptos básicos, consulte ¿Cómo funciona una hipoteca inversa? ).

El tiempo es clave

La probabilidad de que su cónyuge sobreviviente podría perder la propiedad después de su muerte depende de cuándo tomó el préstamo. Se aplican diferentes reglas a los préstamos otorgados antes del 4 de agosto de 2014, que a los préstamos otorgados el 4 de agosto de 2014 o después. Este último marca la fecha en que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) cambió sus políticas de hipoteca inversa.

Este cambio se produjo en respuesta a una demanda interpuesta contra el departamento por un grupo de cónyuges sobrevivientes no endeudados (es decir, sus nombres no figuraban en los contratos hipotecarios revertidos), a quienes les había dicho corredores de hipotecas que podrían seguir viviendo en sus casas después de la muerte de sus cónyuges (los prestatarios oficiales). En cambio, los prestamistas estaban ejecutando las hipotecas, ya que querían que los préstamos hipotecarios fueran reembolsados ​​tan pronto como el prestatario muriera. Esta situación a menudo se denomina el "problema del cónyuge joven" porque algunos cónyuges no estaban en la hipoteca porque eran demasiado jóvenes para calificar para una hipoteca inversa cuando se sacó el préstamo (ver ¿Califica para un reverso? Hipoteca? ).

Los prestamistas estaban, de hecho, siguiendo las regulaciones de hipotecas inversas de HUD. Sin embargo, en 2013, un tribunal federal dictaminó en Bennett et al. v. Donovan que las reglamentaciones de HUD violaron la ley federal, y un prestamista no puede exigir que un cónyuge sobreviviente que no figure en la hipoteca inversa realice el reembolso inmediato cuando muere su cónyuge, el único prestatario de la hipoteca revertida. Vamos a entrar en más detalles sobre las nuevas reglas en un momento.

Primero, definamos lo que queremos decir con "retirado antes del 4 de agosto de 2014". ¿Es esa la fecha en que solicitó la hipoteca? ¿La fecha en que firmaste la documentación? Técnicamente, en realidad no es ninguna de las dos, aunque está más cerca de la primera que la segunda. Cada vez que solicita un préstamo asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA), ya sea una hipoteca FHA directa o adelantada o una hipoteca inversa, HECM, su préstamo tiene asignado un número de caso. Es la fecha en que se asigna el número de caso que determina qué reglas se aplican a su hipoteca. Su oficial de préstamos obtiene su número de caso, que es un identificador único de 10 dígitos asignado por la FHA, después de que la agencia valida la dirección de su propiedad y el número de seguro social. Puede encontrar este número en la parte superior de la página 1 de su aplicación HECM.Luego, para conocer la fecha asociada con su número de caso, deberá ponerse en contacto con su prestamista o HUD porque esta fecha no figura en la solicitud de la hipoteca.

Antes del 4 de agosto de 2014,

HUD informa al público sobre los cambios en sus regulaciones a través de documentos denominados cartas de acreedor hipotecario. En el momento de redactar este documento, la carta hipotecaria 2015-15, emitida el 12 de junio de 2015, contiene las normas más actualizadas sobre los cónyuges sobrevivientes no prestatarios y las HECM que se tomaron antes del 4 de agosto de 2014. Esta carta dice que los prestamistas de hipotecas inversas puede seguir los términos del contrato de hipoteca inversa original cuando el cónyuge prestatario fallece. Eso significa que un cónyuge sobreviviente no endeudado cuya vivienda está cubierta por una hipoteca revertida que se sacó antes del 4 de agosto de 2014, todavía corre el riesgo de perder el hogar si su cónyuge prestatario fallece primero.

Sin embargo, la carta del acreedor hipotecario también les da a los prestamistas hipotecarios revertidos una alternativa para llamar a la hipoteca revertida (en otras palabras, exigir el reembolso inmediato, a riesgo de una ejecución hipotecaria en seis meses). Los prestamistas de hipotecas inversas tienen una opción llamada "asignación de elección opcional de acreedor hipotecario (MOE)" que les permite transferir la propiedad de la hipoteca inversa a HUD. El prestamista presentará un reclamo ante HUD para recuperar la suma que habría obtenido vendiendo la casa.

La transferencia de la hipoteca crea lo que HUD llama un "período de aplazamiento" que permite que un cónyuge sobreviviente elegible permanezca en el hogar siempre y cuando continúe cumpliendo con los requisitos básicos de la hipoteca inversa, como mantener impuestos a la propiedad actuales , mantener los pagos del seguro de los propietarios y mantener la propiedad en buen estado. El cónyuge debe ser un propietario legal del hogar y continuar ocupándolo como su residencia principal. Él o ella también deben haber estado legalmente casados ​​con el cónyuge prestatario en el momento en que se cerró el préstamo y han permanecido casados ​​hasta la muerte del cónyuge prestatario. Las parejas del mismo sexo comprometidas a las que no se les permitió legalmente casarse cuando se obtuvo la hipoteca inversa pero que se casaron antes de que el prestatario muriera tienen los mismos derechos.

El lenguaje deja en claro que la transferencia de propiedad es una opción, no un requisito, para el prestamista. En otras palabras, este llamado "problema del cónyuge joven" todavía existe para los propietarios que sacaron un HECM antes del 4 de agosto de 2014. Los cónyuges sobrevivientes en esta situación pueden querer consultar a un abogado de bienes raíces para explorar opciones.

En o después del 4 de agosto de 2014

¿Por qué las parejas solo pusieron el nombre de un cónyuge en la hipoteca inversa en primer lugar? A menudo se trataba de aumentar el producto de la hipoteca inversa, ya que el tamaño de los pagos está ligado a la edad del prestatario. Ahora, sin embargo, ya no hay ningún beneficio para esa estrategia. Los fondos del préstamo con las hipotecas de hoy deben basarse en la edad del cónyuge menor, incluso si el cónyuge es menor de 62 años y, por lo tanto, no tiene la edad suficiente para ser un coprestatario en la hipoteca inversa. Conforme a las normas de hoy, si su cónyuge no prestatario elegible es menor de 62 años, estará protegido siempre que cumpla con los mismos requisitos del período de aplazamiento descritos anteriormente.

Si contrata una hipoteca inversa mientras está casado con un cónyuge más joven que no recibe un préstamo, se le documentará formalmente al momento del cierre como cónyuge no prestatario elegible o cónyuge no elegible no prestatario. Un cónyuge no prestatario elegible vive con el cónyuge prestatario en la residencia principal; un cónyuge inelegible no prestatario vive en otro lugar como su residencia principal. El diferimiento no se aplica al cónyuge no prestatario si la pareja se divorcia después de eliminar el HECM. Tampoco se aplica a un nuevo cónyuge que se casa con un prestatario de hipoteca inversa después de obtener el préstamo. Las mismas regulaciones se aplican a las parejas del mismo sexo comprometidas que no se les permitió casarse legalmente cuando se obtuvo la hipoteca inversa, pero que se casaron antes de que el prestatario muriera, porque estos socios se encuentran bajo la definición de HUD de "cónyuge no prestatario sobreviviente elegible". "

The Bottom Line

A pesar de las reformas recientes, todavía hay situaciones en las que una viuda o un viudo podría perder la casa a la muerte de su cónyuge. Si usted o su cónyuge ya han tomado una hipoteca inversa, asegúrese de comprender qué conjunto de reglas se aplican a su situación. Es posible que desee reunirse con un abogado de bienes raíces o un planificador financiero para encontrar una solución si está en riesgo.

Cuando sea la fecha de su hipoteca inversa, tenga en cuenta que el cónyuge sobreviviente no endeudado no puede recibir más ingresos después de la muerte del cónyuge prestatario. Esto no será un problema si los fondos del préstamo se hubieran obtenido en una suma global, pero podría ser un problema si los fondos de la hipoteca inversa se hubieran entregado como un flujo de pagos mensuales o como una línea de crédito. Si hoy está sacando una hipoteca inversa, especialmente si solo un cónyuge figurará como prestatario, debería considerar si la opción de suma global podría proporcionar la mayor seguridad financiera.

(Para obtener más información acerca de las hipotecas inversas, lea Guía de impuestos e hipotecas inversas y Elección del prestamista hipotecario reverso correcto .)

Nota: Las reglas que se describen aquí solamente aplicar a hipotecas de conversión de capital de la vivienda (HECM). Estos son, con mucho, los tres tipos de hipotecas inversas más comunes y los únicos asegurados por la FHA. Si usted es uno de aproximadamente el 5% de los prestatarios de hipotecas inversas que tienen una hipoteca inversa de propósito único o una hipoteca inversa de propiedad, tendrá que revisar su documentación de préstamo para ver si los problemas descritos en este artículo se aplican a su situación.