Los canales tradicionales de búsqueda de listados de bienes raíces y el trabajo con agentes de bienes raíces no son la única forma de adquirir una propiedad. Los inversores inmobiliarios experimentados a menudo compran propiedades en subastas. Pero las subastas no se limitan a profesionales: los novatos también han comprado sus casas en las subastas.

Este artículo explicará los conceptos básicos de las subastas de propiedades residenciales para que pueda decidir si esta opción podría funcionar para usted, ya sea que desee vivir en la propiedad o simplemente invertir en ella. (Las casas embargadas pueden ser atractivas desde el punto de vista financiero, pero hay muchos obstáculos que considerar antes de comprar. Consulte Ejecuciones hipotecarias en precios de vivienda alta .)

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¿Cómo terminan las propiedades en la subasta?

Los dos tipos principales de subastas de propiedad son subastas de ejecución hipotecaria y subastas de gravámenes fiscales. Antes de que una propiedad llegue a la subasta, varias cosas tienen que suceder.

Primero, el propietario no paga su hipoteca por varios meses. Luego, el banco presenta un aviso de incumplimiento con la grabadora del condado. Si el propietario no paga el saldo adeudado o renegocia el préstamo con el prestamista, la casa puede ser subastada. La cantidad de tiempo que transcurre desde que el propietario deja de pagar la hipoteca hasta que la casa termina en una subasta varía, pero puede ser de unos meses a un año o más.

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La otra forma principal en que una casa termina en una subasta es cuando el propietario no paga impuestos a la propiedad o se vuelve muy atrasado con los impuestos a la renta estatales o locales. En estos casos, es la autoridad tributaria no pagada (no el banco) la que se apropia de la propiedad.

Cómo funcionan las subastas de propiedades

Las subastas tienen lugar en los juzgados locales y otras ubicaciones elegidas por las compañías de subastas, como las salas de conferencias de los hoteles. Las casas también se subastan en línea. Las subastas de ejecución hipotecaria están a cargo de fideicomisarios contratados por el banco. Las subastas de gravámenes fiscales son realizadas por alguaciles locales.

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Hay dos tipos de subastas de propiedades. En una subasta de confirmación de sujeto a prestamista, el prestamista no tiene que aceptar su oferta, incluso si usted es el mejor postor. En una subasta absoluta, la oferta ganadora obtiene la propiedad.

El precio de salida de la subasta puede ser el saldo restante de la hipoteca o puede ser una cantidad menor diseñada para impulsar la oferta. En el caso de una subasta de ejecución hipotecaria, el prestamista no puede beneficiarse de la subasta. A menudo, estas propiedades se venden con pérdidas, pero si hay una ganancia, se supone que irá el dueño de la casa después de la hipoteca, y se pagan otros gravámenes.

¿Qué pueden aprender los postores potenciales sobre las propiedades de la subasta antes de hacer una oferta? Algunas compañías de subastas tienen casas abiertas, por lo que los postores potenciales pueden caminar por las propiedades con anticipación.Los listados que describen las propiedades que se subastarán también están disponibles. Estos permiten a las personas determinar de antemano las propiedades que desean ofertar y el precio máximo que están dispuestos a pagar. Otras veces solo es posible pasar y ver el exterior. Para descubrir las propiedades que se subastarán, los compradores potenciales pueden consultar los sitios web de grabadores del condado y los servicios de listado de ejecuciones hipotecarias.

En cuanto al pago, los postores deben llevar a la subasta un cheque de caja por la cantidad de dinero requerida por el titular de la subasta. Los postores ganadores pagarán los aranceles de la subasta y / o las tarifas de licitación y depositarán un depósito de garantía en la propiedad que están adquiriendo antes de abandonar el sitio de la subasta. Luego, los ganadores pasan por el depósito de garantía y cierran al igual que con cualquier otra compra. Los licitadores en subastas de bienes raíces suelen ser inversionistas inmobiliarios que pueden pagar en efectivo, pero para las subastas que permiten el financiamiento, lo mejor es precalificarse antes de tiempo. Algunas casas de subastas prefieren que trabajes con sus prestamistas afiliados y tendrán esos prestamistas en el sitio en la subasta. Sin embargo, investigue de antemano utilizando una herramienta como una calculadora de hipotecas para determinar las tasas de interés disponibles de prestamistas rivales. Esto puede darle cierta influencia cuando trabaje con los prestamistas de un postor.

Beneficios

¿Por qué alguien estaría interesado en comprar una propiedad en una subasta? Las subastas ofrecen una primera oportunidad de tomar ciertas propiedades, por lo que, en teoría, algunas de las mejores propiedades se adquieren en subastas. Además, debido al riesgo adicional involucrado y porque hay menos personas interesadas en la propiedad que si estuviera disponible a través de los canales tradicionales, los precios pueden ser más bajos. Las propiedades de subasta no siempre son excelentes, pero el potencial para obtener una gran oferta es tan grande que, para muchas personas, compensa los numerosos inconvenientes potenciales de comprar una propiedad de subasta.

Inconvenientes

Las propiedades que se subastan no son necesariamente gemas ocultas. Si una propiedad termina en una subasta, significa que el propietario estaba teniendo problemas financieros, por lo que la casa puede haber diferido los problemas de mantenimiento. Incluso podría estar completamente destrozado. Además, debido a la situación financiera en la que se encontraba el propietario anterior, puede haber otros embargos preventivos contra el hogar, como embargos preventivos de impuestos, gravámenes a contratistas o una segunda hipoteca. Los postores pueden evitar este problema al trabajar con una casa de subastas para asegurarse de que la propiedad tenga títulos claros.

Comprar una propiedad en una subasta a menudo requiere mucho dinero. Cada compañía de subasta / gobierno del condado tiene sus propios requisitos para el pago. Necesitará cierta cantidad de dinero en efectivo, sin importar lo que sea para asegurar su oferta. Por ejemplo, puede necesitar un cheque de caja para el monto mínimo de la oferta de la propiedad que le interese. Los montos de anticipo y los métodos de compra a menudo dependen de la propiedad y la casa de subastas. Se pueden obtener más o mejores opciones de financiamiento comprando una propiedad propiedad del banco de la manera tradicional, en lugar de en una subasta.

Incluso si gana la subasta, en algunos casos, no se le permitirá comprar la propiedad.El banco no tiene que aceptar la oferta ganadora sujeta a la subasta de ejecución hipotecaria de confirmación de prestamista. Del mismo modo, la subasta podría tener un precio de reserva oculto que establezca el límite del precio mínimo aceptable. Familiarícese con los términos de la subasta antes de tiempo para evitar sorpresas desagradables.

Las propiedades de subasta a veces no permiten una inspección de la casa o incluso proporcionan una vista del interior antes de la subasta. Si no puede pagar el riesgo de comprar una propiedad en mal estado, siga con las subastas que le permiten inspeccionar la propiedad antes de hacer una oferta. Sin esta información, puede ser difícil saber en qué se está metiendo, cuáles serán los costos de reparación de una propiedad o el valor real de la propiedad hasta que se haya convertido en el nuevo propietario.

Además, en algunos casos, el (antiguo) propietario o ocupante ocupará la propiedad, lo que significa que tendrá que desalojarlos, un proceso que puede ser desagradable en el mejor de los casos, y largo y costoso en el peor de los casos. (No permita que un lento mercado de bienes raíces lo arrastre: manténgase alejado de estas trampas. Lea 5 errores que los inversores inmobiliarios deben evitar .)

Conclusión

Si está interesado Al tratar de elegir una propiedad barata en una subasta, hay mucho que aprender. Las subastas pueden ser una forma más arriesgada de comprar una propiedad que comprar una propiedad a través de un agente de bienes raíces, por lo que es importante estar muy bien informado sobre el proceso y sobre las propiedades que le interesan hacer una oferta. Además, el hecho de que una casa esté a la venta en una subasta no significa que usted podrá obtenerla a buen precio (o que la casa es una buena oferta a cualquier precio, ¡podría ser un pozo de dinero!). Pero para las personas inteligentes, inteligentes y motivadas, vale la pena explorar las subastas de propiedades como una forma de elegir una casa o una propiedad de inversión a bajo precio.