Comprar una casa en la playa puede generar un excelente retorno de la inversión (ROI), proporcionarle una fuente confiable de ingresos y darle un lugar en la playa para vacacionar sin cargo cuando lo desee.

El método seguido por muchos inversores de casas playeras es comprar la casa y luego alquilarla durante los momentos pico del turismo. Por ejemplo, un propietario de una casa de playa en Florida se aseguraría de que su casa esté disponible para alquiler durante la temporada de ventisqueros de octubre a marzo, cuando los residentes de los estados de Midwestern y New England bajen al Sol para escapar del frío.

Muchos inversores inmobiliarios que encuentran una casa en la playa en un área con alta demanda de alquiler y la mantienen ocupada durante toda la temporada alta dicen ganar suficiente dinero durante esos meses para cubrir los gastos de todo el año, efectivamente permitiéndoles vivir en la casa gratis durante la temporada de no-pico. El concepto es notablemente atractivo Ser propietario de una casa de vacaciones en la playa es algo a lo que aspiran muchos estadounidenses, mientras que tener una casa de este tipo es aún mejor.

Antes de dar el paso, sin embargo, comprende la economía de poseer una casa de playa y los desafíos que enfrentas para unirte a sus filas. Los costosos bienes raíces, los altos costos de endeudamiento, las tasas de seguro exorbitantes, las facturas y los pormenores de la administración de propiedades representan algunas de las dificultades que puede enfrentar el propietario de una casa de playa.

Costos inmobiliarios

Nada agrega una prima al precio de una casa como una ubicación frente a la playa. Incluso una casa situada a poca distancia de la playa cuesta sustancialmente más que una casa comparable 10 millas tierra adentro.

Por ejemplo, en Delray Beach, Florida, una popular ciudad costera en el condado de Palm Beach, el precio medio de una casa en 2017 fue de $ 254,000, según Zillow. Sin embargo, las casas de rew frente a la playa están disponibles por menos de $ 1 millón.

El hecho de que los bienes raíces cerca de la playa generalmente cuestan mucho no es información innovadora, pero no se puede exagerar la gran inversión que está haciendo cuando decide comprar una casa en la playa. Esto hace que sea aún más vital entender la economía de la inversión, especialmente los costos que probablemente enfrentará.

Costos por préstamos

La tasa de interés hipotecaria para una inversión o propiedad vacacional es casi siempre más alta que para una propiedad ocupada por el propietario. Las casas de playa son especialmente desafiantes ya que, debido a sus altos precios, es probable que su hipoteca sea un préstamo enorme, que tiende a ser más costoso que un préstamo conforme.

Con un préstamo de $ 1 millón, un único punto porcentual agregado a su tasa de interés puede aumentar considerablemente su pago mensual. El principal y el pago de intereses de una hipoteca de $ 1 millón, a una tasa del 4% y un plazo de 30 años, es de $ 4,774.La misma hipoteca pero al 5% de interés cuesta $ 5, 368 por mes en capital e intereses. Una diferencia de $ 600 por mes puede no parecer mucho, particularmente cuando se trata de sumas de inversión de millones, pero en una declaración de presupuesto, podría ser la diferencia entre aterrizar en negro y en rojo.

Tarifas de seguros

El seguro para propietarios de viviendas en su casa de playa es probable que sea varias veces más caro que para su vivienda principal. Casi todos los estados costeros requieren que los propietarios de las playas compren un seguro contra inundaciones. Particularmente en la costa este, las primas para esta cobertura se han disparado durante el siglo 21, debido en gran parte a varios huracanes que azotan la región y causan daños generalizados y costosos.

Una prima anual de $ 10, 000 o más para un seguro contra inundaciones no es infrecuente para una casa de playa en Florida. Otros estados en la Costa Este, como Carolina del Norte, son más razonables, pero es dudoso que gane tanto en ingresos de alquiler allí sin los 12 meses de clima cálido. Los costos de seguro en California son generalmente más bajos que en la costa este, pero el estado lo compensa con precios inmobiliarios exorbitantes.

Facturas

Las facturas mensuales de una casa de playa se extienden más allá de sus facturas de hipoteca, servicios públicos y cable. Por un lado, su factura de impuestos probablemente sea considerable debido al valor de su casa de playa. Además, si su casa en la playa es una propiedad de ingresos, eso significa que también debe pagar cosas tales como mercadotecnia, publicidad, contratación de personas para mostrar su propiedad, procesamiento de pagos de alquiler y, si tiene mala suerte, costos legales derivados de disputas de inquilinos. Este dinero se suma. Los costos de operación que no incluyen su hipoteca, impuestos y seguro fácilmente pueden consumir la mitad de los ingresos de su casa en la playa.

Administración de propiedades

La administración de propiedades implica mucho más que firmar contratos de alquiler y cobrar cheques de alquiler. Cuando algo se rompe en la casa, como una unidad HVAC o refrigerador, es su responsabilidad, como propietario, repararlo. Mantenimiento de terrenos, pintura, mantenimiento de techos y control de plagas representan solo algunas otras cosas que debe tener en cuenta como propietario de una casa de playa responsable.

A menos que sea un inversionista de bienes raíces a tiempo completo sin otro trabajo, es dudoso que tenga el tiempo o el deseo de hacer malabares con estas responsabilidades por su cuenta. Incluso los inversores inmobiliarios a tiempo completo generalmente no administran sus propias propiedades porque tienen demasiados para rastrear.

Esto significa que probablemente desee contratar a un administrador de la propiedad para coordinar trabajos como el paisajismo, el mantenimiento y la reparación. Además, un buen administrador de la propiedad puede comercializar su casa en la playa durante la temporada turística, ejecutar contratos de arrendamiento, manejar desalojos y pagos atrasados, mostrar su propiedad a inquilinos interesados ​​y manejar los pagos del alquiler. Tener un administrador de la propiedad en el que pueda confiar es invaluable, especialmente si no vive a una corta distancia en automóvil de su casa en la playa.

Dicho eso, los buenos administradores de propiedades no son baratos.Dependiendo de la extensión de los servicios, la mayoría de los administradores de propiedades cobran del 6 al 12% del alquiler recaudado. Esto puede comer dentro de su margen rápidamente.