Luego de la Gran Depresión de 1929, pocas familias pudieron comprar casas, y muchas de las que habían sido propietarias de casas las perdieron por venta forzosa y ejecución hipotecaria. Las condiciones hipotecarias fueron difíciles de cumplir y los préstamos se limitaron al 50% del valor de mercado de la propiedad. Después de tres a cinco años de pagos de solo interés, se hizo efectivo un último pago global que básicamente ascendía a la totalidad del capital del préstamo.

En 1934, la Administración Federal de Vivienda fue creada para ayudar a sacar a la nación de la Depresión y aumentar la propiedad de vivienda al hacer que las hipotecas estén disponibles para más personas. El programa FHA bajó los requisitos de pago inicial; prestatarios calificados en función de su capacidad para pagar un préstamo (en lugar de a quienes conocían); estableció el cronograma de amortización del préstamo, en el que se realizan pagos de capital e intereses cada mes; e introdujo plazos de préstamo más largos.

Hoy en día, la FHA ofrece un seguro hipotecario para préstamos para viviendas unifamiliares y multifamiliares hechas por prestamistas aprobados por la FHA en los Estados Unidos y sus territorios. Es importante tener en cuenta que la FHA es una aseguradora de hipotecas, no un prestamista hipotecario: la FHA asegura préstamos para que los prestamistas puedan ofrecer mejores ofertas. Muchos compradores de vivienda por primera vez y que repiten pueden calificar para préstamos de la FHA que generalmente tienen pagos iniciales más bajos, expectativas de crédito razonables y requisitos de ingresos más flexibles. Aquí, echamos un vistazo a las principales razones por las cuales un préstamo de la FHA podría ser adecuado para usted.

Pagos Inferiores

Si no tiene mucho dinero ahorrado para un anticipo, un préstamo FHA podría ser una buena opción. El pago inicial de un préstamo de la FHA podría ser tan bajo como 3. 5% del precio de compra de la vivienda. Entonces, por ejemplo, si el precio de compra es de $ 200,000, podría obtener una hipoteca con un mínimo de $ 7,000 ($ 200, 000 X 3. 5% = $ 7,000). Pagará un 20% de descuento (o $ 40, 000 por la misma casa de $ 200, 000) en muchas hipotecas convencionales. Para algunas personas, una hipoteca de la FHA podría ser la diferencia entre convertirse en propietario y seguir alquilando.

Los pagos iniciales bajos tienen un costo. Ya sea que tenga un préstamo convencional o de la FHA, tendrá que pagar el seguro hipotecario si deposita menos del 20%, ya sea en forma de un seguro hipotecario privado (PMI) para préstamos convencionales o una prima de seguro hipotecario (MIP) para Préstamos FHA. (Los préstamos de la FHA también requieren una tarifa única por adelantado cuando se emite el préstamo). La tasa que paga depende de la duración del préstamo, la relación préstamo-valor (LTV) y el tamaño del préstamo.

Los cambios recientes afectan la cantidad de tiempo que los prestatarios deben pagar los MIP en los préstamos de la FHA. Si su préstamo FHA se originó antes del 3 de junio de 2013, la FHA exige que usted pague el MIP por un total de cinco años antes de que puedan ser retirados si el plazo del préstamo es mayor a 15 años, y solo si el saldo del préstamo alcanza el 78% de el precio original de la casa (el precio de compra indicado en los documentos de su hipoteca).

Para los préstamos que se originaron después del 3 de junio de 2013 o después, se aplican nuevas reglas: si su LTV original fue del 90% o menos, deberá pagar el MIP durante 11 años o hasta el final del préstamo, lo que ocurra primero ; sin embargo, si su LTV fue mayor al 90%, pagará el MIP por el plazo completo del préstamo o 30 años. Esto es más costoso que el PMI para un préstamo convencional, que generalmente se puede cancelar cuando su capital en su casa alcanza aproximadamente el 20%. Ver Cómo deshacerse del seguro hipotecario privado para más detalles.

Alto índice de deuda a ingresos

Un índice de deuda a ingresos (DTI) mide la cantidad de deuda que tiene en relación con su ingreso general. Los prestamistas, incluidos los prestamistas hipotecarios, usan DTI como una forma de evaluar su capacidad para administrar los pagos que realiza cada mes y pagar el dinero que ha pedido prestado.

Para calcular su DTI, sume su deuda mensual recurrente total (incluyendo hipotecas, préstamos estudiantiles, préstamos para automóviles, pensión alimenticia y pagos con tarjeta de crédito) y divida por su ingreso bruto mensual (lo que gana cada mes antes de impuestos y otras deducciones se eliminan). Si su deuda total mensual recurrente, por ejemplo, es $ 2, 000 y su ingreso bruto mensual es de $ 6, 000, su DTI sería del 33% ($ 2, 000 ÷ $ 6, 000 = 0. 33 o 33%).

Un DTI bajo demuestra un buen equilibrio entre la deuda y los ingresos. A los prestamistas les gusta que el número sea bajo ya que los prestatarios con una relación deuda-ingreso más baja tienen más probabilidades de administrar los pagos mensuales de la deuda. Un alto DTI, por otro lado, muestra que tiene demasiadas deudas para sus ingresos.

En general, el 43% es el DTI más alto que puede tener y aún así obtener una hipoteca convencional. La FHA, sin embargo, tiene cierta flexibilidad y permite que ciertos prestatarios tengan un DTI tan alto como 56% o 57%, por ejemplo, aquellos que pueden hacer un pago inicial grande, o aquellos que tienen ahorros significativos y historiales crediticios sólidos. Si tiene el mismo ingreso mensual bruto de $ 6,000 del ejemplo anterior, su deuda total recurrente podría ser tan alta como $ 3, 420 para calificar para un préstamo de la FHA, frente a $ 2, 580 para un préstamo convencional.

Puntajes de crédito más bajos

Un puntaje de crédito es un número que ayuda a los prestamistas a evaluar su informe de crédito y estimar qué riesgoso es otorgarle crédito o prestarle dinero. Los prestamistas obtienen su puntaje de crédito de las tres principales agencias de informes crediticios: Equifax, Experian y TransUnion. El puntaje de crédito más utilizado es el puntaje FICO, que se basa en cinco factores:

1. 35%: historial de pagos
2. 30%: cantidades adeudadas
3. 15%: duración del historial de crédito
4. 10%: nuevas cuentas de crédito y recientemente abiertas
5. 10%: tipos de crédito en uso

En general, los requisitos de crédito para los préstamos de la FHA son más relajados que los de los préstamos convencionales. Aunque se tienen en cuenta otros factores, se necesita un puntaje de crédito de al menos 580 para recibir el máximo de financiamiento. Si su puntaje de crédito está entre 500 y 579, es probable que aún así sea aprobado (dependiendo de los otros factores), pero tendrá que hacer un pago inicial más grande (como el 10%).

Si tiene un historial de crédito no tradicional o crédito insuficiente, aún puede calificar para un préstamo de la FHA si cumple con ciertos requisitos; de hecho, su prestamista puede aprobar un préstamo de la FHA incluso si no tiene un puntaje de crédito.Estas situaciones se evalúan caso por caso (consulte a su prestamista para obtener detalles sobre su situación particular).

The Bottom Line

La FHA asegura préstamos hipotecarios a lo largo de los EE. UU. Y sus territorios, incluyendo Guam, Puerto Rico y las Islas Vírgenes de los Estados Unidos. Para calificar para un préstamo de la FHA, la propiedad debe ser su residencia principal y debe estar ocupada por el propietario (es decir, debe vivir allí). Muchos compradores de vivienda por primera vez y repetidos pueden calificar para préstamos de la FHA, incluso con puntajes de crédito más bajos y / o mayores índices de deuda / ingreso de los que necesita para una hipoteca convencional.

Hay muchos tipos de préstamos de la FHA, y las tasas y los requisitos exactos pueden variar según el prestamista. Una hipoteca es una obligación financiera a largo plazo, y se debe tener cuidado para comprender los diferentes productos de préstamo disponibles y sus opciones particulares antes de tomar cualquier decisión. Lea ¿Es una hipoteca FHA una ganga? antes de comprometerte con uno.