Hubo un tiempo en el que los préstamos de la Administración de Veteranos (VA) consumían tanto tiempo que los prestamistas no querían procesarlos y los vendedores de viviendas probablemente rechazaban las ofertas de los compradores que planeaban financiar con VA préstamos. Gracias a los cambios en el sistema, se ha vuelto mucho más fácil aprovechar los beneficios únicos que ofrecen los préstamos VA.
Antecedentes Los préstamos VA se ofrecen a través de Veterans Administration, una organización del gobierno de EE. UU. Que ofrece beneficios y servicios a veteranos elegibles, servicio activo, reservistas y miembros de la Guardia Nacional junto con sus familias. Si bien el VA alienta a los prestamistas a ofrecer estos préstamos garantizando el reembolso de un porcentaje significativo de cualquier préstamo que entra en cesación de pagos, los préstamos de VA en realidad son realizados por prestamistas privados, no por el VA mismo. Esto significa que el prestamista, no el VA, determina si un prestatario es elegible para un préstamo y en qué términos del préstamo califica el prestatario. Como tal, sigue siendo importante buscar el mejor trato en una hipoteca VA.
Características únicas: Sin anticipo, sin PMI Hace algunos años, muchos prestamistas ofrecían préstamos con descuento del 0%. Después de que el mercado inmobiliario se cerró, esa opción desapareció. El programa de préstamos VA, sin embargo, todavía ofrece la opción de comprar una vivienda sin pago inicial. No tener que hacer un pago inicial lo ayudará a mantener su fondo de emergencia, que es crucial cuando es propietario de una vivienda. Y si ya tiene mucho dinero en su fondo de emergencia, no tener que hacer un pago inicial podría permitirle hacer reparaciones o renovaciones que de otra manera no podría pagar. (Averigüe cómo encontrar la mejor hipoteca posible, lea Obtenga una hipoteca barata .)
Aquí hay una ilustración de la cantidad de dinero que puede mantener a corto plazo con un préstamo con pago inicial cero:
| Pago inicial tradicional | Préstamo convencional | Préstamo FHA < VA Loan | Porcentaje de anticipo | |
| 20% | 10% | 3. 50% | 0% | Precio de compra |
| $ 200, 000 | $ 200, 000 | $ 200, 000 | $ 200, 000 | Monto de anticipo |
| $ 40, 000 > $ 20, 000 | $ 7, 000 | $ 0 |
| Además, a diferencia de los préstamos de la FHA y otras hipotecas de bajo pago inicial, no existe un requisito de seguro hipotecario privado (PMI) con un préstamo VA. No tener que pagar PMI no lo ayudará con los costos iniciales de comprar una casa, pero ayudará significativamente con su flujo de efectivo mensual y también disminuirá el costo a largo plazo de ser dueño de su casa. |
Desafortunadamente, los préstamos VA no están disponibles para todos. Están limitados a veteranos elegibles, servicio activo, reservistas y miembros de la Guardia Nacional, y algunos cónyuges sobrevivientes, todos los cuales deben demostrar que están calificados obteniendo un certificado de elegibilidad del VA (el prestamista a menudo puede completar este paso para el prestatario).Puede obtener más información sobre quién es elegible en el sitio web del Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos. Los préstamos de
VA solo se permiten para residencias primarias ocupadas por sus propietarios, por lo tanto, no planee utilizar uno si está buscando financiar una inversión o una propiedad de vacaciones. Además, los prestamistas no financiarán préstamos de construcción de VA de acuerdo con el libro Su guía de préstamos de VA
de David Reed. Quizás la mayor desventaja de un préstamo de VA para quienes son elegibles es que requiere una tarifa de financiación. Para los compradores de vivienda que toman un préstamo VA por primera vez y no realizan un pago inicial, la comisión de financiación es 2. 15% del monto del préstamo para veteranos militares regulares, y 2. 4% para miembros de las reservas o Guardia Nacional. Si no es la primera vez que usa su derecho de VA, la comisión de financiación salta a 3. 3%. Dado que este costo es una tarifa, no contribuye a la equidad de su casa. Es esencialmente un costo de cierre. El VA utiliza estos honorarios de financiación para ayudar a pagar las garantías de los préstamos de VA que salen mal. Pocas personas estarán exentas de la tarifa de financiación. Los prestatarios que no quieren pagar pueden intentar pedirle al vendedor que pague, al igual que pueden pedirle al vendedor que pague cualquier otro costo de cierre. También es posible transferir la comisión de financiación al préstamo, que es una buena solución a corto plazo para compradores con problemas de liquidez pero una mala solución a largo plazo porque el prestatario debe pagar intereses por la comisión de financiación durante la vida del préstamo.
VA vs. FHA vs. Convencional
Debido a que son las dos opciones de pago iniciales más bajas disponibles, muchos prestatarios que son elegibles para préstamos de VA también podrían estar considerando préstamos de la FHA, un préstamo asegurado por la Administración Federal de Vivienda. Si califica para ambos, ¿cuál debería elegir y por qué? (Obtenga más información en
Comprar una vivienda: obtenga una aprobación previa para un préstamo .) Las hipotecas de la FHA requieren una tarifa similar a la tarifa de financiamiento del préstamo VA. Se llama seguro de hipoteca inicial y cuesta 2. 25% del monto del préstamo a partir de mayo de 2010. Las hipotecas de la FHA también requieren que los prestatarios paguen un seguro hipotecario privado mensual a una tasa de aproximadamente 0,5% anual del monto del préstamo hasta que el prestatario acumula 22% de equidad. En una casa de $ 200, 000, un préstamo de la FHA requeriría que deposite $ 7,000, pague una tarifa de $ 4, 243,50 (0. 0225 x $ 193, 000) y pague $ 965 adicionales ( . 005 x $ 193, 000) al año para PMI. Si transfirió ese arancel de financiamiento a su préstamo, su pago hipotecario mensual y el PMI subirían ligeramente.
Un préstamo VA, por otro lado, requeriría $ 0 de anticipo, una tarifa de $ 4, 300 a $ 4, 800 y ningún PMI. Si la tasa de interés de su hipoteca era del 6% y su término era de 30 años, su capital mensual e intereses sobre el préstamo de la FHA de $ 193,000 serían $ 1, 157. 13; en el préstamo VA de $ 200,000, sería $ 1, 199. 10, una diferencia de $ 41. 97 por mes o $ 503. 64 por año.
Si tiene un pago inicial significativo, su mejor opción podría ser una hipoteca convencional. Evitará la comisión de financiación de 1. 25% a 1. 5% que cobran los VA incluso cuando los prestatarios tienen un pago inicial del 10% o más.En una casa de $ 200, 000 con un pago inicial del 10%, la tarifa de financiación del VA sería de $ 2, 250 o $ 2, 700 (.0125 x $ 180, 000 o .015 x $ 180, 000).
Conclusión
A pesar de la tarifa de financiación, la falta de un requisito de pago inicial y el PMI hacen que los préstamos VA sean una opción muy atractiva para compradores de vivienda calificados.
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