En agosto de 2015, el precio de venta promedio de una casa nueva vendida en los EE. UU. Fue de $ 353, 400; para las casas existentes, el promedio era de $ 271, 600. Ya sea que compre una casa nueva o una existente, es probable que sea la inversión individual más grande que jamás haya hecho, y es probable que necesite una hipoteca para hacerlo realidad.

En algunas ciudades, por supuesto, los precios de venta son mucho más altos que esto. Este verano, el precio de venta medio (generalmente más bajo que el promedio) en San Francisco, por ejemplo, superaba el millón, según los sitios web inmobiliarios Zillow y Paragon Real Estate Group. Muchas casas en barrios caros de otras áreas metropolitanas de las ciudades de los Estados Unidos también se encuentran en ese rango de siete cifras.

Debido a que muchos tipos de hipotecas tienen pautas que restringen la cantidad que puede pedir prestado, el tamaño de la hipoteca que necesita afectará las opciones que tenga. El aumento de los precios de las casas ha forzado a más compradores a alejarse de las hipotecas "conformes" tradicionales (ver más abajo) y de las hipotecas gigantescas que pueden tener tasas de interés más altas y otros requisitos. Aquí hay algunas opciones si está en el mercado por una gran hipoteca.

Hipotecas conformes

Cada año, la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas establece límites máximos de préstamos conformes, establecidos según los términos de la Ley de Vivienda y Recuperación Económica de 2008, para hipotecas respaldadas por la Hipoteca Federal Federal Asociación (Fannie Mae) y Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). En la mayoría de los Estados Unidos, los préstamos conformes están limitados a $ 417,000 para viviendas unifamiliares. En ciertos mercados de viviendas de alto costo, incluyendo Alaska, Hawái y las Islas Vírgenes de los Estados Unidos, los límites pueden llegar a $ 721, 050, aunque la mayoría de las áreas de precios altos tienen un límite de préstamo de $ 625, 500.

Si su hipoteca está por debajo de estos límites, puede calificar para una hipoteca conforme. Estos préstamos están respaldados por agencias gubernamentales y cuasi gubernamentales como la Administración Federal de Vivienda (FHA), la Administración de Veteranos (VA), Fannie Mae y Freddie Mac. Además del tamaño del préstamo, las hipotecas que cumplan con los requisitos deben cumplir con otras pautas, que tienen en cuenta su puntaje crediticio y su historial, la relación deuda-ingreso y la relación préstamo-valor. Los préstamos conformes a menudo tienen mejores tasas de interés que los préstamos no conformes porque muchos prestamistas los ven como inversiones menos riesgosas y pueden comprarse y venderse fácilmente en el mercado hipotecario secundario.

Hipotecas Jumbo

Los préstamos que exceden los límites de préstamo conformes se clasifican como hipotecas no conformes o jumbo. Dado que estos préstamos quedan fuera de las restricciones de préstamo, no están respaldados por Fannie Mae o Freddie Mac. Como resultado, los prestamistas asumen más riesgos asumiendo estos préstamos, y pueden tener requisitos de crédito más estrictos.Dado que los prestamistas tienen menos confianza en que podrán revender la hipoteca en el mercado secundario, pueden compensar su riesgo financiero al cobrarle una tasa de interés más alta.

Hace algunos años, los prestamistas habrían requerido un anticipo del 30% o más; sin embargo, la relación entre el pago inicial y el valor de la hipoteca se ha relajado. Algunos de los principales prestamistas han ofrecido hipotecas gigantes con tan solo 10% o 15% de descuento. Para obtener más información, consulte Una guía rápida de hipotecas Jumbo y Hipotecas Jumbo vs. convencionales: cómo difieren.

Préstamos Juveniles FHA

La FHA ofrece un seguro hipotecario para préstamos hechos por prestamistas aprobados por la FHA (la FHA en realidad no otorga el préstamo). Los límites de préstamos FHA varían según el tipo de vivienda y el estado y el condado donde se encuentra la propiedad. En la mayoría de las áreas de los EE. UU., El límite del préstamo es de $ 271, 050 para viviendas unifamiliares; sin embargo, en algunos mercados de alto costo, los préstamos de la FHA pueden llegar a $ 721, 050. Los préstamos de la FHA pueden ser una buena opción si usted tiene un pago inicial más pequeño y / o un puntaje de crédito más bajo. Los anticipos pueden ser tan bajos como el 3. 0% del precio de compra de la vivienda, pero tendrá que pagar por el seguro hipotecario si deposita menos del 20% (puede cancelar el seguro una vez que su préstamo a valor la relación cae por debajo del 80%).

Préstamos Súper Jumbo

Súper jumbos generalmente se aplican a préstamos hipotecarios que van desde $ 2 millones hasta $ 20 millones, y más. Aunque parece que los prestamistas consideran a los super jumbos como préstamos de alto riesgo, muchos prestamistas los ven como buenas oportunidades. Según Mike McPartland, jefe de financiamiento de inversión para América del Norte en Citi Private Bank, los prestatarios súper-jumbo a menudo han establecido relaciones con bancos, a menudo la división de bancos privados, que ofrece una serie de servicios de administración de patrimonio. "Es probable que conozcamos al cliente", dice McPartland. "Sabemos con qué nos sentimos cómodos avanzando hacia ese cliente. "

Una cosa que aumenta la confianza del prestamista es que la mayoría de los prestatarios de alto valor neto

eligen para pedir prestado, no necesitan para. Debido a que las tasas de interés son relativamente bajas, estos prestatarios creen que pueden disfrutar de un mayor rendimiento manteniendo su dinero invertido, al tiempo que evitan los impuestos a las ganancias de capital por la venta de un activo en crecimiento. Si las tasas de interés aumentan, pueden mover dinero para pagar o cancelar el préstamo, o cambiar a una estructura de préstamo diferente. Muchos prestamistas requieren grandes pagos iniciales, principalmente porque las casas de lujo costosas a veces tasan por un precio menor que el de compra. Algunos prestamistas permiten a los prestatarios prometer una parte de su cartera de inversión en lugar de dinero en efectivo: si el prestatario incumple con los pagos de la hipoteca, el prestamista puede vender los activos.

The Bottom Line

El volumen de hipotecas jumbo ascendió a alrededor de $ 93 mil millones durante el segundo trimestre de 2015, un aumento del 33% respecto del primer trimestre, informa Inside Mortgage Finance. Los préstamos jumbo conformes respaldados por el gobierno también experimentaron un crecimiento: el volumen total fue de aproximadamente $ 34. 2 mil millones entre el primer y el segundo trimestre, más del doble del volumen del año anterior.

Si su hipoteca es más de $ 1 millón, es importante tener en cuenta que no obtendrá la desgravación fiscal total por intereses hipotecarios. El IRS impone un tope de tamaño de préstamo de $ 1 millón; los préstamos superiores a esta cantidad están exentos de esta deducción fiscal. Esto significa que solo puede deducir los intereses sobre los primeros $ 1 millón de su hipoteca. Si saca una hipoteca jumbo por $ 1. 5 millones que acumulan $ 67,000 en intereses durante el primer año, solo se podría deducir aproximadamente $ 44,000, el interés del primer $ 1 millón de la hipoteca.