Un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) es una corporación, fideicomiso o asociación que posee y, en la mayoría de los casos, opera activos inmobiliarios y / o bienes raíces que producen ingresos. Modelado después de los fondos mutuos, los REIT reúnen el capital de numerosos inversores. Esto permite a los inversores individuales ganar una parte de los ingresos producidos a través de la propiedad de bienes raíces comerciales, sin tener que salir y comprar o financiar propiedades o activos. "Los REIT ofrecen importantes beneficios a los inversores y a los propietarios por igual", dijo Joe Mansueto, presidente y consejero delegado de Morningstar. "Permiten a los inversores acceder fácilmente a las inversiones inmobiliarias, y hacerlo con liquidez diaria, diversificación y amplia elección. "

Para el primer semestre de 2013, los rendimientos de los fondos REIT aumentaron en un 17. 6%. El 22 de mayo, sin embargo, los REIT tuvieron un gran éxito, disminuyendo en un 13.5% en las siguientes cinco semanas, cuando el presidente de la Reserva Federal, Ben Bernanke, sugirió que el programa de compra de bonos de la Fed, de 85.000 millones de dólares al mes, pronto se reduciría.

A pesar de la mejora continua en la economía general, los inversores han sido principalmente bajistas en los REIT desde el anuncio de Bernanke. Si bien los REIT enfrentarán una serie de desafíos en 2014, un tema en particular será el foco de atención de los inversionistas: el aumento de las tasas de interés.

Fundamentos de REIT

Para calificar como un REIT, una compañía debe tener la mayoría de sus activos e ingresos vinculados a las inversiones inmobiliarias y debe distribuir al menos el 90% de sus ingresos gravables cada año a los accionistas a través de dividendos. Estas características ayudan a que los REIT sean atractivos para los inversionistas, ya que ofrecen un método altamente líquido de inversión en bienes raíces y generalmente cuentan con dividendos saludables. Los REIT generalmente ofrecen mejores rendimientos que otras alternativas de ingresos: los rendimientos de los REIT a fines de 2013, por ejemplo, fueron en promedio 3. 8% en comparación con 2. 6% para los bonos del Tesoro a 10 años.

Hay tres tipos básicos de REIT:

1. Equity REITs - son propietarios y operan bienes raíces rentables (edificios y terrenos). Los ingresos se generan principalmente a través de rentas (no mediante propiedades de reventa). El 90% de los REIT son REIT de capital.
2. REIT hipotecarios : prestan dinero a los propietarios y operadores de bienes raíces directamente a través de hipotecas y préstamos, o indirectamente a través de la adquisición o valores respaldados por hipotecas (MBS). Los ingresos se generan principalmente a través del interés obtenido en los préstamos hipotecarios.
3. REIT híbridos : utilice las estrategias de inversión de los REIT de capital e hipotecas.

Los activos que poseen los REIT pueden incluir apartamentos, hoteles, instalaciones industriales, complejos turísticos, instalaciones de almacenamiento propio, centros comerciales, tierras productoras de madera, depósitos e hipotecas o préstamos. Con respecto a los REIT que invierten en hipotecas o préstamos, Mansueto dijo, "[REIT] les brinda a los propietarios otra forma de recaudar fondos, hacer que los bienes inmuebles sean más líquidos y transparentes y permitirles desempeñar un papel más importante en nuestra economía."

Muchos REIT en los Estados Unidos están registrados en la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) y cotizan en bolsa (la mayoría de los REIT en el comercio de los Estados Unidos en la Bolsa de Nueva York). Estos REIT cotizados en bolsa se consideran activos muy líquidos, ya que se negocian con un volumen considerable y los inversores pueden comprarlos y venderlos como acciones durante toda la sesión de negociación.

También hay REIT que están registrados en la SEC que no cotizan en bolsa, así como REIT que no están registrados en la SEC ni cotizan en bolsa. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que los REIT que no cotizan en bolsa son generalmente ilíquidos (extremadamente en algunos casos), la valoración es compleja, el canje temprano a menudo es restrictivo y los honorarios pueden ser sustancialmente más altos que los fondos negociados en bolsa. Además, los REIT que no están registrados en la SEC no están sujetos a los mismos requisitos de divulgación, por lo que es potencialmente un desafío para los inversores tomar decisiones informadas sobre la inversión.

REIT y tasas de interés

Debido a que los REIT deben pagar al menos el 90% de sus ganancias gravables como dividendos a los accionistas, crean instrumentos de rendimiento relativamente alto. Los retornos de REIT se basan en los dividendos más la apreciación del precio, comportándose de manera similar a las acciones típicas de pequeña capitalización. A diferencia de estas acciones, sin embargo, la mayor parte del rendimiento esperado de un REIT se deriva de los dividendos en lugar de la apreciación del precio. Como inversión relativamente de alto rendimiento, es normal que los REIT muestren sensibilidad a las tasas de interés cambiantes.

Las tasas de interés afectan a los REIT por un par de razones. En primer lugar, la deuda es un hecho de la vida de los constructores, desarrolladores y propietarios, por lo que son muy sensibles a cualquier cambio en los costos de endeudamiento. En segundo lugar, es menos probable que muchos inversores vean a los REIT como atractivos si sus rendimientos son más acordes con otros valores, como los bonos del Tesoro a 10 años. "Un análisis cuantitativo de los movimientos de precios REIT muestra que las tasas de interés sí importan a los inversionistas REIT, ahora más que nunca", dijo John Affleck, estratega de investigación de CoStar, una compañía comercial de información inmobiliaria.

David Toti, un analista de REIT en Cantor Fitzgerald, está de acuerdo en que los REIT son sensibles a los cambios en las tasas de interés. "En los últimos cinco años, muchos inversores se han mudado a REIT como sustitutos de bonos porque el mundo ha estado desesperado por obtener rendimiento en un entorno de tasa cero", dijo Toti. "A medida que las tasas comienzan a subir, siempre y cuando eso suceda, hace que estos valores sean menos atractivos desde la perspectiva del rendimiento. "

¿Preocupaciones infundadas?

Aunque los inversores de REIT dieron un rodeo tras el anuncio de reducción gradual de la Reserva Federal, algunos expertos de la industria dicen que toda la atención que rodea a las tasas de interés y los REIT es infundada. "Desde el 22 de mayo, ha habido esta discusión sobre el papel de las tasas de interés en los retornos de REIT, y es una discusión muy extraña", dijo Brad Case, vicepresidente de investigación de la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (NAREIT) en un reciente entrevista con CoStar News. "Porque la verdad es que cuando las tasas de interés suben, generalmente significa que la economía se está fortaleciendo.Es una buena noticia para REIT y significa que los retornos serán fuertes. "En apoyo de esta afirmación, Case señaló que los REIT han tenido un buen rendimiento en 12 de los 16 períodos de aumentos de tasas de interés desde 1995.

El pionero de REIT Sam Zell, mencionó un punto interesante en la conferencia REITWorld celebrada en San Francisco en Noviembre. "Las bajas tasas de interés permiten tomar prestado dinero barato y pagar en exceso todo tipo de malas inversiones", dijo Zell. "Cinco o seis años después de la era de pretender y ampliar, todavía no se ha resuelto una gran cantidad de propiedades sobreapalancadas. Seríamos mucho mejores inversores y operadores si hubiera una consecuencia por no actuar. Cuando las tasas de interés son del 3% o 2% o 1%, no tiene sentido de urgencia. "

Qué esperar en 2014

Si bien existe controversia en cuanto al grado en que las tasas de interés afectan a los REIT, Affleck señaló que los inversionistas deben considerar más que solo cómo funcionan los REIT cuando cambian las tasas de interés. "La medida relevante no es si los REIT han tenido un buen desempeño durante los aumentos de las tasas de interés, sino cómo se comportaron en relación con el mercado en general", dijo Affleck. "En ese sentido, los datos son definitivos: el rendimiento de REIT en relación con el amplio mercado está inversamente relacionado con los movimientos de las tasas de interés. "Affleck agregó que los REIT superaron al amplio mercado, ganando un 27% en comparación con una ganancia del 20% para el S & P 500, cuando las tasas de interés cayeron del 3, 5% en marzo de 2011 al 1, 5% en abril de 2013.

Independientemente de el efecto de las tasas de interés en los REIT, es importante tener en cuenta el hecho de que los REIT no son una inversión única para todos, y que las estrategias de inversión varían ampliamente en el espacio REIT. Los REITs de apartamentos, por ejemplo, pueden estar bien posicionados para crecer en 2014. "Dependiendo de su visión de la economía, el subempleo debería mejorar con el tiempo", dijo Jeffrey Langbaum, analista principal de REIT para Bloomberg Industries. "Todos esos veintitantos que viven con mamá y papá serán más propensos a salir y alquilar. "Debido a una disminución en el inicio y los permisos en unidades de alquiler multifamiliar, Langbaum explicó que hay pocas posibilidades de que el suministro supere la demanda en el largo plazo, y eso dará a los propietarios más espacio para aumentar las rentas.

Los REIT de salud, como los hogares de ancianos y las agencias de vivienda también pueden estar preparados para un 2014 fuerte, respaldado por el envejecimiento de la población en los EE. UU., Dijo Jenny Van Leeuwen Harrington, especialista en inversión de ingresos que dirige Gilman Hiss Asset Management. Los REIT de alquiler con triple red, que poseen propiedades tales como estaciones de servicio y tiendas de cajas grandes independientes, son otra área que le gusta a Van Leeuwen Harrington. "Los REIT de arrendamiento con triple red tienden a tener negocios particularmente estables, con un crecimiento relativamente limitado al alza, pero flujos de efectivo relativamente altos y estables. "

The Bottom Line

" REIT presenta una gran oportunidad para que los inversores pequeños y grandes obtengan exposición a las muchas áreas de bienes raíces comerciales con liquidez y transparencia en una cartera diversificada con apalancamiento relativamente bajo ", dijo Chris Mayer , Codirector, Richman Center for Business, Law y Public Policy en Columbia Business School."Mientras que algunos inversores se preocupan por la volatilidad de los mercados públicos, a largo plazo las inversiones REIT han tenido un desempeño bastante bueno en comparación con sus contrapartes de bienes raíces en el mercado privado al tiempo que limitan la exposición a estrategias de inversión particulares o al desempeño de un gerente individual. "

Al observar los REIT en 2014, será importante considerar las inversiones individuales en lugar de hacer suposiciones sobre el sector REIT en su conjunto. Como señaló Van Leeuwen Harrington, "los REIT, creo que casi más que cualquier otra industria, no deberían pintarse con una brocha ancha. Hay tantas subindustrias, cada una con características completamente únicas, que las afirmaciones radicales no pueden abarcar funcionalmente. "