Los bienes inmuebles son un componente importante de cualquier cartera bien diversificada. Para los inversores que consideran bienes raíces, una de las decisiones más importantes es dónde poner sus dólares de inversión. Si bien las seis grandes ciudades -Boston, Chicago, Los Ángeles, Nueva York, San Francisco y Washington, D. C- son opciones obvias, los mercados secundarios tienen un gran atractivo. Hay varias razones por las cuales los inversionistas deberían considerar saltar sobre el carro de la ciudad de 18 horas. (Para obtener más información, consulte Explorando inversiones inmobiliarias . )

¿Qué es una ciudad de 18 horas?

Una ciudad de '18 horas 'es una ciudad de segundo piso que se caracteriza por un crecimiento demográfico urbano superior a la media, una economía próspera y un costo de vida más bajo que otras áreas metropolitanas de gran escala. Estas ciudades no mantienen el horario estándar de 9 a 5 horas asociado con los suburbios, pero tampoco operan las 24 horas del día, los 7 días de la semana. Denver, Nashville y Raleigh-Durham son ejemplos principales de ciudades de 18 horas.

El costo de hacer negocios en una ciudad de 18 horas suele ser menor en comparación con las ciudades de mercado más grandes, lo que las hace atractivas para los empleadores. Como resultado, estas ciudades se han convertido en objetivos para los solicitantes de empleo del Milenio que aprecian los beneficios que acompañan a la vida urbana. También son populares entre los jubilados que quieren acceso a atención médica de calidad y otras comodidades de la gran ciudad sin la etiqueta de precio de la gran ciudad. (Para obtener más información, consulte Las 10 ciudades más desarrolladas en Estados Unidos)

Por qué las ciudades de 18 horas deberían estar en el radar de los inversores

Desde una perspectiva de inversión, la ciudad de 18 horas ofrece varias ventajas sobre las ciudades de entrada más grandes, comenzando con el costo. Debido a que estos son mercados más pequeños, los precios de las propiedades comerciales y residenciales tienden a ser más bajos. Por ejemplo, a partir de enero de 2016, el espacio de oficinas en Seattle (que es una ciudad de 24 horas) se vendía por $ 227. 18 por pie cuadrado. Al final de la calle en Portland, una ciudad de 18 horas, el espacio de oficinas se vendió por $ 184. 19. Para un inversor o desarrollador de bienes raíces, el precio más bajo hace que la ciudad de 18 horas sea una opción más atractiva.

La ciudad de 18 horas también tiene el potencial de producir rendimientos superiores en comparación con las inversiones inmobiliarias en mercados más grandes, ya que tiende a haber una menor compresión de la tasa de capitalización o tope. La tasa de capitalización es la relación entre el ingreso operativo neto de una propiedad y su valor de mercado; se usa como un indicador para predecir qué tan rentable será una propiedad en particular.

Cuando las tasas de tope comienzan a comprimirse, es una señal de que los valores de las propiedades se están recalentando debido a la disminución de la oferta, lo que significa que los inversores están pagando más para comprar propiedades. A medida que los valores aumentan pero el ingreso operativo neto sigue siendo el mismo, impulsa la tasa de capitalización a la baja, lo que resulta en un rendimiento menor para los inversionistas.Esto es algo que los inversores vieron en la ciudad de Nueva York en el primer semestre de 2015, cuando las tasas de capitalización cayeron a mínimos históricos. (Para obtener más información, consulte 10 Mercados inmobiliarios más sobrevaluados en los Estados Unidos )

Debido a que las ciudades de 18 horas son mercados emergentes, todavía hay lugar para el desarrollo y la expansión urbanos. La demanda no ejerce una presión indebida sobre el suministro, lo que permite que las tasas máximas permanezcan estables. Como resultado, estas ciudades de segundo nivel representan una salida para el desbordamiento de capital que las ciudades de 24 horas no pueden manejar. (Para obtener más información, consulte El dilema del suministro y la demanda del mercado inmobiliario .)

Las ciudades de 18 horas no son inversiones libres de riesgo

Al igual que cualquier inversión, el inmueble implica una cierta cantidad de riesgo, y las ciudades de 18 horas tienen el potencial de exponer a los inversores a un mayor grado de volatilidad que los mercados más grandes. Históricamente, estas ciudades han sido más sensibles a las fluctuaciones en los mercados comerciales y residenciales más grandes.

Para los inversores, es importante equilibrar el riesgo con los beneficios percibidos asociados con una inversión en una ciudad de 18 horas. En una recesión económica, es probable que estas ciudades estén menos aisladas frente a situaciones como la pérdida generalizada de empleos o la caída de los valores de las propiedades. Si ocurriera otra recesión, los inversionistas podrían ver que sus carteras se reducen significativamente si sus tenencias de bienes raíces se concentran principalmente en estos mercados más pequeños.

The Bottom Line

Los bienes raíces están en constante evolución, y el auge de la ciudad de 18 horas es evidencia de su última transformación. A medida que más inversionistas cambian su atención hacia estas ciudades, no está claro cómo o si los mercados más grandes se verán afectados. Sin embargo, mientras la economía permanezca en terreno firme, parece que la popularidad de la ciudad de 18 horas no disminuirá en el corto plazo.