¿Por qué la mayoría de mis pagos de hipoteca comienzan como intereses?

¿Por qué la mayoría del pago de mi hipoteca comienza como interés y gradualmente pasa a ser principalmente capital?
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Cuando realiza un pago de hipoteca, el monto pagado es una combinación de un cargo por intereses y el reembolso del principal. Durante la vida de la hipoteca, las porciones de interés para el principal cambiarán.

Al principio, su pago será principalmente de interés, con una pequeña cantidad de capital incluido. A medida que la hipoteca vence, la parte principal del pago aumentará y la porción de interés disminuirá. Esto se debe a que el cargo por intereses se calcula a partir del saldo pendiente actual de la hipoteca, que disminuye a medida que se devuelve más capital. Cuanto menor es el capital de la hipoteca, menos intereses se cobran. Vea cómo las tasas de interés pueden fluctuar según el capital al usar la calculadora de hipotecas a continuación.

Por ejemplo, examinemos una hipoteca simple por $ 100, 000 a una tasa de interés del 4% anual y un tiempo hasta el vencimiento de 24 años. El pago anual de la hipoteca es de $ 6,558. 68. El primer pago consistirá en un cargo por intereses de $ 4,000 ($ 100, 000 x 4%) y un reembolso del principal de $ 2558. 68 ($ 6, 558. 68 - $ 4,000). El saldo pendiente de la hipoteca después de este pago es de $ 97, 441. 32 ($ 100, 000 - $ 2, 558. 68). El siguiente pago es igual al primero, $ 6558. 68, pero ahora tendrá una proporción diferente de interés para el principal. El cargo por intereses para el segundo pago equivale a $ 3, 897. 65 ($ 97, 441. 32 x 4%), mientras que el prepago del principal es de $ 2, 661. 03 ($ 6, 558. 68 - $ 3, 897. 65).

La parte principal del segundo pago es aproximadamente $ 100 más grande que la primera. Esto ocurre porque pagó dinero por el monto del capital, lo que lo redujo, y el nuevo pago de intereses se calcula con el monto de capital más bajo. Cerca del final de la hipoteca, los pagos serán principalmente reembolsos del principal.

Para saber cómo comenzar a pagar su capital más rápidamente, vea No se hipotecará más rápido .