La importante sobrevaloración en algunos de los principales centros financieros del mundo ha abierto una serie de mercados inmobiliarios a los riesgos de burbujas de vivienda. Hay algunas razones económicas por las que esto está sucediendo ahora.

Para empezar, la inversión en activos tangibles -incluidas las antigüedades, el arte, el oro en lingotes, otros objetos de colección y, por supuesto, los bienes inmuebles- ha sido considerada durante mucho tiempo como una estrategia sólida para protegerse de la incertidumbre económica y del mercado. Así que hoy, cuando más de un tercio de todos los bonos del gobierno ofrecen rendimientos negativos, que representan $ 11 billones de deuda global, muchas personas han recurrido a los bienes raíces como un refugio seguro. No es de extrañar, entonces, que ciertos mercados de viviendas urbanas se sobrecalienten.

6 Ciudades con mayor riesgo de burbuja inmobiliaria

Si bien la mayoría de las ciudades del mundo están significativamente sobrevaluadas, seis centros financieros mundiales en particular corren el mayor riesgo de una burbuja inmobiliaria: Vancouver, Londres, Estocolmo, Sydney, Munich y Hong Kong (de mayor a menor riesgo) según el UBS Global Real Estate Bubble Index 2016, que rastrea la valoración fundamental de los mercados de la vivienda, la valoración de las ciudades en relación con su país y ciertas distorsiones económicas (préstamos y construir barreras). En estos seis mercados, los precios de las viviendas se han disparado casi un 50% en promedio desde 2011; en comparación, los precios de las viviendas en los otros centros financieros incluidos en el Índice aumentaron menos del 15%.

Fuente: UBS Global Real Estate Bubble Index: para mercados de vivienda de Select Cities 2016

Price Drivers

Las tasas de interés excesivamente bajas es un factor que ha llevado a estas seis ciudades al borde de una burbuja. Hay dos cosas que hay que notar: mientras los consumidores miran las tasas de interés porque las tasas más bajas reducen el costo general de comprar una casa, los inversionistas le prestan especial atención porque los cambios en las tasas hacen que las inversiones alternativas sean más o menos atractivas. Por ejemplo: debido a que las bajas tasas de interés significan pagos mensuales más bajos en bienes raíces, tienden a ser buenas noticias para los inversionistas que buscan maximizar sus rendimientos. A medida que aumentan las tasas de interés, la tasa de rendimiento esperada puede disminuir, haciendo que otras inversiones sean más atractivas.

Otros factores que explican el alza en los precios de las viviendas en estas ciudades incluyen el cambio de capital hacia las economías emergentes, el debilitamiento de los precios de las materias primas y la demanda de propiedades locales por parte de los inversionistas extranjeros. Sydney, por ejemplo, ha sido un objetivo para los inversores chinos en los últimos años. "Cuando se combina con el suministro rígido y la demanda sostenida de China, esto ha producido un escenario ideal para los excesos en los precios de la vivienda", dice Claudio Saputelli, jefe de bienes raíces globales en la oficina de inversión principal de UBS Wealth Management.

Perspectivas de tiempo e inversión

No hay forma de saber si, y cuándo, puede estallar un mercado inmobiliario burbujeante.

"Incluso en las ciudades con los signos más claros de una burbuja inmobiliaria, no es posible predecir exactamente el momento y la duración de una corrección", dice Saputelli, quien también señala que una importante corrección de precios podría desencadenarse en cualquier tiempo por tasas de interés más altas, un fuerte aumento de la oferta o cambios en el flujo internacional de capital.

Con incertidumbre temporal, la situación es tenue en el mejor de los casos, y Saputelli insta a la cautela de los inversores en estos mercados inmobiliarios. "Un cambio en el impulso macroeconómico, un cambio en el sentimiento de los inversores o un aumento importante de la oferta podría desencadenar un rápido descenso en los precios de la vivienda. Los inversores en mercados sobrevalorados no deberían esperar una apreciación real de los precios en el mediano a largo plazo. "

The Bottom Line

Mientras los centros urbanos de los EE. UU. Escapaban de ser incluidos en la lista del índice de ciudades con mayor riesgo de una burbuja inmobiliaria, San Francisco aterrizó en el número siete como un mercado de vivienda" sobrevaluado ". Los precios inmobiliarios en esta ciudad de California han aumentado en más del 50% desde 2011. De hecho, San Francisco es uno de los mercados de vivienda más caros del país, con un precio promedio de $ 1, 672, 100, según un estudio reciente de la firma de bienes raíces Coldwell Banker.

Las ciudades de California, por cierto, ocuparon los 10 primeros lugares en la lista de Coldwell Banker, con Saratoga, ubicada a unas 50 millas al sur de San Francisco, que llegó al número uno, con un precio promedio de $ 2, 453, 718. San Francisco también tiene uno de los costos de vida más altos en el país, solo después de la ciudad de Nueva York (Manhattan); Sunnyvale, California (a solo 40 millas de San Francisco); y Honolulu.

Otras ciudades de EE. UU. Nombradas en el Índice incluyen Boston y Nueva York, que se enumeran como "de valor razonable" y Chicago, que se considera "infravalorada". "(Ver también Las 10 ciudades más caras en los Estados Unidos y Los costos de vivienda más costosos del mundo .)