En una presentación a Macy's Inc. (NYSE: M MMacy's Inc18. 36-2. 24% Creados con Highstock 4. 2. 6 ) accionistas el verano pasado , el activista accionista Jeff Smith de Starboard Value afirmó que las acciones de Macy's podrían valer $ 125 si fuera a implementar su plan estratégico. El elemento central del plan es convertir la enorme cartera de bienes inmuebles bajo el control de Macy's en una serie de fondos de inversión inmobiliaria (REIT), desbloqueando miles de millones de dólares en valor para los accionistas. En una presentación más reciente, Smith bajó el precio estimado de su acción a $ 70, pero aún insiste en que la compañía está infravalorada y que sus accionistas estarán mejor atendidos si Macy's se separa de sus bienes raíces.

La propuesta inicial de Starboard elevó los precios de las acciones de Macy's, superando los $ 73 por acción en julio de 2015. Desde entonces, el precio de sus acciones ha caído a $ 35 en diciembre de 2015. Los inversores están mostrando su decepción en la administración de Macy's, que ha mostrado poco interés en seguir las estrategias de Starboard. La acción también está bajando en ganancias deterioradas.

Planes de Starboard

El rápido ascenso de Smith hacia el estrellato de los inversores activistas se aceleró después de su exitosa campaña para que la junta directiva de Darden Restaurants fuera reemplazada por completo. Eso allanó el camino para su estrategia de escisión de las propiedades inmobiliarias de la cadena de restaurantes, que desbloqueó un gran valor para los accionistas. Smith propuso un plan similar para Macy's poco después de anunciar que había tomado una participación importante en la compañía. Según su evaluación, la valoración de mercado de las 400 tiendas minoristas de Macy's podría valer tanto como $ 21 mil millones. Estima que su propiedad principal en Herald Square podría alcanzar $ 4 mil millones, y sus propiedades en Chicago y San Francisco podrían valer mil millones de dólares cada una. Después de años de cargos de depreciación acumulados, Macy's solo puede reclamar un valor de $ 7 mil millones en sus balances.

El plan propone que Macy's coloque sus activos inmobiliarios en dos empresas conjuntas estructuradas como REIT. Eso tendría el efecto inmediato de desbloquear más de $ 13 mil millones en valor. Sin embargo, también convertiría a la compañía en un inquilino con una obligación de alrededor de $ 1 mil millones en pagos anuales de renta. Gran parte de esa obligación podría compensarse con ahorros en intereses e impuestos y con los beneficios obtenidos de la empresa conjunta de bienes raíces. Además, se transferirían hasta $ 7 mil millones de deuda de Macy's a las empresas conjuntas, lo que debería contribuir a aumentar el valor de sus acciones.

Respuesta de Macy's Tepid

Si bien este plan podría desbloquear un valor inmediato para los accionistas, los críticos señalan que no haría nada para mejorar el flujo de caja operativo de la empresa.También señalan que, aunque el plan transferiría miles de millones de dólares de la deuda de los libros, la empresa enfrentaría una deuda ajustada de $ 7 mil millones por sus obligaciones de alquiler.

La administración de Macy's ha tardado en responder a las propuestas de Starboard, aunque emitió una declaración de que estaba revisando el plan. La compañía dijo que ya ha emprendido acciones consistentes con los planes de Starboard, incluida la exploración de una asociación de empresa conjunta para administrar la escisión de una parte de sus propiedades. La compañía también está considerando cerrar más tiendas, especialmente en los casos en que el valor de vender la propiedad subyacente excede las ganancias potenciales de la tienda. También puede considerar opciones de redesarrollo para algunas de sus propiedades más grandes, convirtiendo partes de las propiedades en condominios u oficinas.

Algo tiene que dar

Macy's tiene que crear valor rápidamente. La gerencia preferiría hacerlo mejorando el rendimiento operativo, pero eso llevaría tiempo. Macy's posiblemente podría comprar más tiempo al buscar una conversión REIT más limitada. Por ahora, Starboard continúa presionando por una conversión a gran escala, creyendo que es la mejor manera de desbloquear el valor para los accionistas. Macy's sabe que está tratando con alguien que reemplazó a toda la junta directiva de una compañía, por lo que debe hacer algo bastante pronto para evitar agitar a Smith y otros inversionistas. Hasta el momento, Smith ha perdido más del 40% de su inversión original en Macy's, por lo que no es probable que se vaya en silencio.