¿Está interesado en comprar un fijador superior, pero no tiene el efectivo para remodelarlo? O tal vez haya ahorrado dinero para la remodelación, y haya encontrado una casa que le encanta, pero su prestamista no le permitirá comprarla porque la casa no se considera habitable sin inodoros. Siempre hay propiedades en el mercado que no fueron mantenidas por antiguos propietarios con problemas de liquidez, que fueron maltratados por los inquilinos o que fueron deliberadamente destruidos por los propietarios de los formers que fueron ejecutados. ¿No debería haber una forma para que alguien como usted arregle las cosillas de este vecindario y las devuelva a la vida?

Un obsequio del gobierno

Existe una forma de comprar una casa que necesita reparaciones, y es traída a usted por el gobierno federal. El producto de préstamo de rehabilitación de la Administración Federal de Vivienda, el préstamo FHA 203 (k), se diseñó para personas que desean rehabilitar o reparar un hogar dañado para que puedan vivir en él como su residencia principal. Estos préstamos son respaldados por el gobierno para alentar a los prestamistas a ofrecer lo que de otro modo se consideraría un producto de préstamo arriesgado. Debido a los riesgos y gastos involucrados, los proyectos de rehabilitación normalmente son manejados por inversionistas inmobiliarios profesionales que pueden comprar propiedades con efectivo y, por lo tanto, no necesitan ningún banco para aprobar la condición de la propiedad.

Este artículo describirá la cantidad de dinero que necesita para ahorrar, los dos tipos diferentes de préstamos 203 (k), propiedades elegibles, reparaciones elegibles y más, en resumen, lo que necesita saber para ver si este tipo de préstamo es adecuado para usted. (Para leer el historial, consulte: Asegurar hipotecas de la Autoridad Federal de Vivienda (FHA) .)

Cuánto efectivo necesita

El préstamo FHA 203 (k) le permite incluir el dinero necesario para las reparaciones y gastos relacionados (materiales y mano de obra) en el préstamo. Si quería comprar una casa donde la cocina había sido arrancada, podría incluir en el préstamo el precio de gabinetes nuevos, encimeras, pisos, refrigerador, estufa, horno, microondas, fregadero, lavaplatos, triturador de basura y el costo. para diseñar, permitir e instalarlo todo. El préstamo también puede incluir una reserva de contingencia del 10-20% para gastos superiores a las estimaciones de reparación. También puede obtener hasta seis meses de pagos de la hipoteca incluidos para cubrir la hipoteca mientras está renovando la casa para que no tenga que hacer un doble pago de la vivienda.

Tipos de hipotecas 203 (k)

Hay dos tipos de hipotecas FHA 203 (k): regulares y optimizadas (también llamadas "modificadas"). Regular es para propiedades que necesitan reparaciones estructurales; simplificado es para aquellos que solo necesitan reparaciones no estructurales. Cualquiera puede ser usado para comprar o refinanciar.

Para el préstamo de compra 203 (k) regular, el monto máximo de la hipoteca se basa en el menor valor tal como está de la propiedad más los costos de rehabilitación o el 110% del valor esperado de la propiedad después de la rehabilitación.Esto significa que no querría comprar una casa con un valor tal como es de $ 150,000 si necesitara $ 25,000 en reparaciones, a menos que tuviera $ 10,000 adicionales en efectivo porque lo máximo que podría pedir prestado sería $ 165, 000 (110% de $ 150, 000). El préstamo optimizado permite a los compradores de vivienda agregar un máximo de $ 35,000 al precio de compra para pagar las mejoras. (Para obtener más información, consulte: Hipotecas: ¿cuánto puede pagar? )

Por supuesto, en cualquier caso, tiene los ingresos para respaldar la hipoteca, no puede simplemente solicitar un préstamo. por una cierta cantidad porque la casa lo garantiza.

Propiedades elegibles

Los préstamos FHA 203 (k) están destinados a propietarios ocupantes, no a inversores. Los siguientes tipos de propiedades son elegibles:

• Viviendas unifamiliares a cuádruples
• Construcción existente que se ha completado durante al menos un año
• Desmantelamientos, siempre que parte de la base existente permanezca > Una casa existente que se trasladará a una nueva fundación
• La porción residencial de una propiedad de uso mixto (comercial / residencial)
• Condominios aprobados por la FHA
• Con una amplia gama de propiedades calificadas, casi cualquiera puede encontrar la propiedad correcta que calificará para un préstamo 203 (k).

Condiciones de financiamiento y gastos de rehabilitación y reparación permitidos

Independientemente del trabajo que crea que necesita la casa, el prestamista y la FHA tienen sus propios requisitos que también deberá cumplir. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los EE. UU. "Requiere que las propiedades financiadas conforme a este programa cumplan con ciertos estándares básicos de eficiencia energética y estructurales" para "cumplir con los Estándares Mínimos de Propiedad de HUD (24 CFR 200. 926d y / o HUD Handbook 4905. 1 ) y todos los códigos y ordenanzas locales. "

Los estándares de eficiencia energética incluyen calafateo, aislamiento y ventilación, así como el uso de los sistemas de calefacción y aire acondicionado de tamaño correcto para el hogar. También se requiere que el hogar tenga detectores de humo adyacentes a cada área para dormir.

Es posible que se sorprenda por la variedad de reparaciones y mejoras que se pueden financiar con el préstamo 203 (k). Estos incluyen, entre otros, los siguientes:

pintura

• adiciones de habitaciones
• cubiertas
• patios
• clasificación y drenaje de sitios
• remodelación de baños
• remodelación de cocinas, incluidos los electrodomésticos < terminar un ático o sótano
• alteraciones estructurales y reparaciones
• agregar o disminuir el número de unidades en una vivienda (p. Ej., Unifamiliar a dúplex)
• nuevo revestimiento
• adiciones en el segundo piso
• eliminación de problemas de pintura a base de plomo
• sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC)
• fontanería
• techado
• pisos
• conservación de energía
• acceso para discapacitados
• La FHA no permite "artículos de lujo" como canchas de tenis, piscinas, jacuzzis y parrillas a ser financiados con un préstamo 203 (k), pero algunos artículos que usted podría considerar como lujos, como bañeras de hidromasaje, están permitidos. Hable con su prestamista sobre las mejoras específicas que desea realizar para ver qué puede financiar.
• Completar la rehabilitación

Una vez que complete la compra y la casa sea suya, puede comenzar las reparaciones y la remodelación. La FHA requiere que todas las reparaciones se completen dentro de los seis meses, aunque los prestamistas pueden requerir un plazo de tiempo más corto.

Comenzará a realizar pagos de hipoteca de inmediato como lo haría en cualquier hogar. Después de todo, usted es el propietario, no importa si todavía no vive en él. Sin embargo, como se mencionó anteriormente, puede financiar sus primeros pagos de hipoteca.

El dinero de rehabilitación y reparación se coloca en una cuenta de depósito en garantía y se libera a medida que se completa e inspecciona el trabajo para garantizar la aprobación del HUD. HUD también debe aprobar el producto final una vez que se haya completado todo el trabajo.

Problemas para evitar

Muchos prestamistas no hacen préstamos FHA 203 (k), ya sea porque no saben cómo o no quieren hacer los trámites adicionales. Trabajar con un prestamista que no tiene experiencia con los préstamos de la FHA 203 (k) es algo que debe evitar: el proceso ya es lo suficientemente complejo. No se dé dolores de cabeza trabajando con alguien que no sepa lo que está haciendo.

Además, asegúrese de no sobreinvertir en el hogar; no gaste tanto en reparaciones y mejoras que no podrá recuperar sus costos si vende la casa un día. Mire los precios de venta promedio de las casas listas para mudanza en su vecindario y trate de poner su casa dentro de este rango. No desea tener una casa de $ 300,000 en un vecindario de $ 200,000 en viviendas, porque la mayoría de las personas que pueden pagar una casa de $ 300,000 querrán vivir en un vecindario más agradable donde todas las casas sean valoradas de manera comparable.

Inconvenientes

Los préstamos FHA 203 (k) tienen un período de cierre más largo que otros tipos de préstamos. Por lo general, demoran entre 60 y 90 días en cerrarse, en comparación con los 30 a 45 días que son comunes para otros préstamos, incluidos los préstamos regulares de la FHA. Si tiene prisa por mudarse, el préstamo 203 (k) no es el producto para usted. También puede esperar pagar una tasa de interés más alta debido al mayor riesgo asociado con los préstamos para mejoras del hogar. (Para obtener más información, consulte

Puntos de hipoteca: ¿cuál es el punto?

) Estos préstamos también son más trabajos para el prestamista y requieren conocimientos especializados sobre préstamos, por lo que puede ser más difícil encontrar un prestamista que trabaje con tú. Los procesos de solicitud y renovación son un montón de trabajo para el propietario, y hay muchos trámites burocráticos involucrados. Algunos prestatarios han informado retrasos en recibir sus fondos de rehabilitación, lo que agrega un estrés adicional al proceso. The Bottom Line

Aunque puede ser más laborioso encontrar un prestamista que haga préstamos FHA 203 (k) y completar los procesos de solicitud y renovación, el esfuerzo adicional puede dar sus frutos. Este producto de préstamo puede hacer posible que usted compre esa casa perfecta que solo necesita reacondicionamiento para ser habitable de nuevo. También puede posibilitar el cambio del alquiler a la propiedad de una vivienda, ya que puede existir un elemento reparador en su rango de precio cuando no hay casas listas para mudarse que pueda pagar. (Para obtener más información, consulte

¿Está listo para comprar una casa?

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