Los propietarios de viviendas que deseen reducir los riesgos de su inversión en el valor acumulado de la vivienda y / o aquellos que tengan otras oportunidades de inversión con mayores rendimientos que su capital inmobiliario, deberían considerar el uso de un acuerdo REX. Este contrato es un acuerdo de participación / riesgo de la equidad de la vivienda que permite al propietario vender de manera efectiva el capital de la vivienda (sin vender la casa) y reinvertir el dinero. En este artículo, analizaremos el acuerdo de REX & Company, los impactos financieros después de impuestos, y veremos algunos ejemplos que ayudarán a los usuarios potenciales a evaluar si es probable que se beneficien de ellos o no. (Para leer en segundo plano, consulte Los acuerdos REX suben a medida que los precios de la vivienda disminuyen .)

Efectos impositivos
Un acuerdo REX es similar a un contrato de venta a plazo con un depósito (excepto que no tiene fecha de vencimiento) ya que es un contrato no ejecutado antes de la terminación.

El tratamiento contable de impuestos se emplea de la misma manera que para una opción. Cuando el contrato finaliza con la venta de la casa, el pago inicial se considerará parte de los ingresos de la venta, y el pago final de liquidación del propietario a REX & Co. compensa los ingresos por ventas recibidos. Entonces, mientras la ganancia total en venta esté dentro del monto excluible en la residencia principal, la ganancia en la cobertura no será gravada.

No hay un tratamiento definitivo bajo el código tributario actual cuando el propietario termina el acuerdo REX antes de una venta. Sin embargo, un pago neto de REX & Co. al propietario de la vivienda (es decir, después del período de cinco años de la multa) seguramente se gravaría como ingreso ordinario. Un pago del propietario de la vivienda a REX & Co. al momento de la terminación probablemente sea tratado como una pérdida de capital, lo mismo que el cierre de un contrato de opción.

Análisis de Breakeven
Debido a que el propietario no puede cobrar por la depreciación del precio de la vivienda si el contrato termina en los primeros cinco años, el contrato solo es útil para la cobertura a largo plazo. Aún así, incluso un acuerdo de dos o tres años puede ser rentable si el efectivo inicial obtiene buenos rendimientos. Solo necesita rendimientos acumulados después de impuestos en el efectivo para superar la multa y salir adelante. La Figura 1 a continuación muestra la tasa de apreciación máxima para la cual el beneficio del propietario es exactamente cero durante cada uno de los primeros seis años, suponiendo un 50% de acuerdo REX y 6% de devolución después de impuestos en efectivo recibido por adelantado por el propietario. ( Nota : Estos cálculos suponen que los pagos a REX & Co. no son deducibles de impuestos.)

Figura 1: Todos los importes expresados ​​como porcentaje del valor de la casa

Investopedia. com © 2008

Con esta tasa de rendimiento en efectivo, la tabla indica que no debe ingresar el acuerdo REX a menos que tenga la intención de conservar la casa más de dos años. Más allá de los dos años, saldrá adelante incluso después de pagar la penalidad por terminación anticipada siempre que la apreciación de la casa caiga por debajo de los niveles que se muestran aquí.Dada la alta probabilidad de que los precios caigan durante los próximos cinco años, los propietarios que no planean vender deben beneficiarse de un acuerdo REX.

Ejemplo numérico
Si bien los beneficios de gestión de riesgos del uso del acuerdo REX como cobertura son claros, el propietario debe comprender la gama completa de posibles resultados financieros. Para esto, debemos analizar los resultados de las diversas combinaciones de rendimientos en efectivo y cambios potenciales en los valores de la casa. Suponiendo que el acuerdo REX esté vigente por cinco años más un día, el propietario evita el pago de la multa por terminación y se le pagará por cualquier depreciación del precio.

La figura 2 a continuación proporciona el rango de resultados para un período de cinco años, suponiendo el acuerdo de compartición máximo del 50%. Esta tabla se puede extrapolar para compartir acuerdos con porcentajes más pequeños de uso compartido reduciendo los resultados en consecuencia (es decir, una participación del 20% es 2/5 del resultado de la tabla). En términos de dólares reales, multiplicaría estos porcentajes por el valor original de la casa al inicio del acuerdo REX.

Figura 2

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Cada columna de la tabla de pagos muestra cuánto ganaría (o perdería) en cinco años con un acuerdo REX, suponiendo que sus declaraciones sobre el pago en efectivo inicial coinciden con la tasa que se muestra en la parte superior de la columna. Las filas corresponden a las suposiciones sobre los cambios acumulados en el precio de la vivienda a cinco años, como se muestra en la columna más a la izquierda. Como ejemplo, suponga que ingresó un acuerdo de intercambio del 50% cuando su casa valía $ 1 millón, y reinvirtió el pago inicial a una tasa de 6. 80% después de impuestos. Si la casa disminuyó a un valor de $ 900, 000 (10% menos) al final de cinco años, entonces su ganancia del acuerdo REX sería de $ 106, 000 (10. 6% de $ 1 millón).

Punto de vista de REX
En este punto uno debería preguntarse por qué REX & Co. ofrecería este trato. Debido a los largos tiempos de espera en el desarrollo de tales productos financieros, es probable que esto haya sido concebido y diseñado, y los compromisos de financiación obtenidos, antes de que el mercado inmobiliario se enfriara en 2007. El producto puede eventualmente retirarse si las fuentes de financiación se vuelven lo suficientemente pesimistas sobre los precios de la vivienda. (Obtenga más información sobre la crisis hipotecaria de 2007 en El combustible que alimentó la fusión Subprime .)

Beneficios para los inversores institucionales
Fundamentalmente, el concepto tiene un gran atractivo para los inversores institucionales porque estos inversores verán las inversiones del acuerdo REX les brindan una oportunidad de diversificación. Esto encaja con sus deberes fiduciarios, ya que están guiados por un principio de la teoría de la cartera moderna que dice que la diversificación es muy importante para minimizar el riesgo de un determinado nivel de rendimiento. (Para obtener más información, lea Teoría moderna de la cartera: resumen .)

Con horizontes de inversión extremadamente largos, las inversiones en capital aseguran una nueva oportunidad para diversificarse hacia una clase de activos a la que no podían acceder previamente. Esperan que la correlación de los retornos con sus otras inversiones sea muy baja.Por lo tanto, en teoría, debería reducir el riesgo general de su cartera. No se sabrá si esto es un mal momento en el mercado hasta después del hecho. Los inversores institucionales a menudo le dan a estas cuestiones una prioridad menor que la de mejorar la aplicación de la teoría de la cartera. (Sigue leyendo sobre diversificación en Introducción a la diversificación y Importancia de la diversificación .)

Otro punto que vale la pena destacar es que el acuerdo REX les proporciona una inversión apalancada en vivienda: obtienen los derechos de un mayor porcentaje del cambio de valor de la casa de lo que deben pagar en efectivo por adelantado. El acuerdo resulta ser el equivalente del propietario que presta una parte de su participación a REX & Co. a cambio de una renta gratuita en la parte de la casa de REX y Co.. Este apalancamiento relativamente barato proporcionaría muy buenos retornos si las casas aprecian sus tasas históricas de largo plazo.

Conclusión
Desde el punto de vista del propietario, el acuerdo REX puede ser una forma efectiva de protegerse contra las caídas en los precios de la vivienda. Esta herramienta brinda la oportunidad de preservar el capital y reducir los riesgos de ser propietario de una vivienda sin venderla. Sin embargo, para aprovecharlo, deberá mantener su casa por lo menos durante dos años e invertir el efectivo inicial de manera inteligente.