"Solo unas pocas pulgadas de agua de una inundación pueden causar decenas de miles de dólares en daños", según el Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones. Este hecho resume por qué los prestamistas hipotecarios a veces requieren que los prestatarios obtengan un seguro contra inundaciones. Cuando los valores de las propiedades disminuyen significativamente, los propietarios que enfrentan una posible ejecución hipotecaria a menudo desean evitar estos gastos adicionales y dejan el problema con el prestamista.

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Sin embargo, los agentes inmobiliarios y los prestamistas hipotecarios a menudo no informan a los clientes acerca de los requisitos de seguro contra inundaciones hasta que una propiedad ya se encuentre en custodia. Los propietarios de viviendas también desconocen que la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA, por sus siglas en inglés) realmente considera que muchas áreas que no parecen estar inmediatamente en alto riesgo de inundación son clasificadas como de alto riesgo. Si se encuentra en esta situación o no quiere que lo agarren con la guardia baja, este artículo lo ayudará a desmitificar el seguro contra inundaciones requerido por el prestamista. (Aprenda a leer uno de los documentos más importantes que posee. Lea Conozca su contrato de seguro .)

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¿Por qué los prestamistas requieren seguro contra inundaciones? Las pólizas de seguro para propietarios de viviendas (también llamadas seguros contra riesgos) no cubren inundaciones; solo un producto de seguro separado puede proteger contra daños por inundaciones. El seguro contra inundaciones generalmente es opcional para los propietarios hipotecados en lo que normalmente se consideran zonas de inundación de bajo riesgo. Incluso puede ser opcional para los propietarios hipotecados en áreas de inundación de alto riesgo, según el producto hipotecario. Sin embargo, los propietarios que obtengan una hipoteca de un prestamista federalmente regulado o asegurado (como una hipoteca de la FHA) y compren una casa en una zona de inundación de alto riesgo (también conocida como Área Especial de Riesgo de Inundación) deberán comprar seguro contra inundaciones. En la mayoría de los casos, el propietario tendrá que pagar por el seguro contra inundaciones cada año hasta que se pague la hipoteca.

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Cuando alguien saca una hipoteca, la casa sirve como garantía si el prestatario deja de hacer los pagos de la hipoteca. Cuando se financia una propiedad, el prestamista a menudo tiene una mayor participación financiera en la propiedad que el prestatario. Si uno de los activos del prestamista es dañado por las aguas de la inundación y el prestatario abandona la casa y deja de hacer los pagos de la hipoteca, el prestamista queda atrapado en una posición perdedora. Para eliminar este riesgo, muchos prestamistas requieren que el propietario compre un seguro contra inundaciones. (Algunas cosas no deben dejarse al azar. Averigüe dónde necesita cobertura. Revise 5 Políticas de seguro que todos deben tener .)

No es probable que el propietario se vaya de una vivienda dañada cuando puede ser reparado a un costo mínimo. El seguro contra inundaciones proporcionará dinero para reparar o incluso reconstruir una casa si resulta dañada o destruida por una inundación. El propietario se quedará con la casa y seguirá haciendo los pagos de la hipoteca.Si el propietario tiene que presentar un reclamo, él o ella solo será responsable de pagar el deducible. Si el propietario no puede pagar el deducible, que puede ser tan alto como $ 5, 000, todavía existe el riesgo de que el propietario se vaya. Además, dado que el seguro contra inundaciones llega a un máximo de $ 250,000, como veremos más adelante, el propietario también podría sentirse tentado a alejarse de una propiedad que costará mucho más para reparar o reconstruir.

¿Cómo funciona el seguro contra inundaciones requerido por el prestamista? El seguro contra inundaciones funciona igual que otros productos de seguros. El asegurado, el propietario, paga una prima anual basada en el riesgo de inundación de la propiedad y el deducible que elija. Si la propiedad es dañada o destruida por una inundación, el propietario recibe efectivo por la cantidad de dinero requerida para reparar el daño, hasta el límite de la póliza.

El propietario debe asegurar la póliza de seguro contra inundaciones antes de cerrar una propiedad y renovarla cada año para cubrir el saldo principal del préstamo. El prestamista usualmente cobrará los pagos del seguro contra inundaciones junto con el pago hipotecario mensual, mantendrá los fondos en una cuenta bloqueada y pagará la prima completa a la compañía de seguros una vez al año (similar a cómo se manejan los impuestos a la propiedad y el seguro contra riesgos). Por lo tanto, una vez que el propietario asegure la póliza inicial, es posible que no se necesiten más acciones aparte de hacer los pagos mensuales de la hipoteca. También se encuentra disponible una cobertura separada de hasta $ 100,000 para objetos personales.

¿Tendrá que comprarlo? Puede averiguar sobre el riesgo de inundación de cualquier propiedad en FloodSmart. gov. Si el sitio web dice que la propiedad se encuentra en una zona de alto riesgo, es probable que se requiera un seguro contra inundaciones. La decisión final depende de los mapas de las tasas de seguro contra inundaciones y de la determinación oficial del peligro de la zona inundable. Puede ver los mapas usted mismo en FEMA. gov. También debe preguntarle a su prestamista sobre sus requisitos de seguro contra inundaciones.

En algunos vecindarios o ciudades enteras, puede ser difícil encontrar un hogar que no se encuentre en una zona de inundación de alto riesgo. En otras regiones, puede evitar la necesidad de llevar un seguro contra inundaciones por completo. (Use estas ideas simples para ahorrar dinero y obtener una mejor cobertura para su hogar. Para obtener más información, consulte Consejos de seguro para propietarios .)

Cómo obtener cobertura El Programa nacional de seguro contra inundaciones (NFIP) ), administrado por FEMA, ofrece seguro contra inundaciones a los propietarios de las comunidades que participan en el programa. El programa requiere que las comunidades participantes "adopten y hagan cumplir ordenanzas que cumplan o excedan los requisitos de FEMA para reducir el riesgo de inundación". Este programa también ofrece un pequeño descuento en el seguro contra inundaciones basado en los pasos que las comunidades toman para mitigar los riesgos de inundación.

Las pólizas de seguro actuales son emitidas por compañías de seguros privadas, no por FEMA. Puede encontrar una compañía de seguros participante en el sitio web de FEMA. Mejor aún, pregúntale a tus amigos, familiares y compañeros de trabajo en tu ciudad.

¿Cuánto cuesta el seguro por inundación? El costo para asegurar una propiedad contra el daño por inundación está determinado por factores asociados al riesgo tales como el año de construcción del edificio, el número de pisos, el nivel de riesgo de inundación y la cantidad de cobertura requerida por el prestamista.Esta cantidad debe basarse en el costo de reconstrucción, que se puede obtener de su compañía de seguros de propietarios.

El precio para asegurar una propiedad con un deducible en particular y una cantidad particular de cobertura será el mismo sin importar a quién elija como asegurador porque las primas del seguro contra inundaciones están reguladas por el gobierno. Sin embargo, usted tiene cierto control sobre el costo de su póliza porque puede elegir el monto de su deducible.

Para averiguar cuánto costará específicamente el seguro contra inundaciones para su residencia, complete el perfil de riesgo de inundación en el sitio web de FEMA y comuníquese con uno de los agentes de seguros participantes que figuran en la lista. El sitio web solo ofrece un rango aproximado de posibles costos de cobertura. Un agente de seguros puede darle una cotización exacta. Todavía puede obtener una cotización, incluso si solo está mirando la propiedad y no la tiene bajo contrato. En general, espere pagar al menos unos cientos de dólares por seguro contra inundaciones.

El monto máximo de seguro permitido por ley es de $ 250, 000 para la estructura. La cobertura del contenido es opcional, no lo requiere el prestamista, pero cuesta extra (y está limitado a $ 100, 000).

Según FEMA, los siguientes artículos se consideran parte de la estructura del edificio:

• El edificio asegurado y su base
• Los sistemas eléctricos y de fontanería
• Equipos centrales de aire acondicionado, hornos y calentadores de agua
• Refrigeradores, estufas de cocina y electrodomésticos integrados, como lavavajillas
• Alfombras instaladas permanentemente sobre un suelo sin terminar
• Revestimientos, paneles de pared, estanterías y armarios permanentemente instalados
• Persianas
• Garajes independientes de hasta 10% del edificio cobertura de propiedad (edificios separados que no sean garajes requieren una política de propiedad de construcción separada)
• Remoción de escombros

Lo que no está cubierto Según lo especificado por FEMA, el seguro contra inundaciones no cubre muchas cosas importantes y costosas. Tendrá que comprar cobertura de propiedad personal adicional si le preocupa el costo de reemplazar los siguientes artículos:

• Pertenencias personales como ropa, muebles y equipo electrónico
• Cortinas
• Aire acondicionado portátil y de ventana > Hornos de microondas portátiles y lavavajillas portátiles
• Alfombras no incluidas en la cobertura del edificio (ver arriba)
• Lavadoras y secadoras de ropa
• Congeladores de alimentos y la comida en ellos
• Ciertos artículos valiosos como obras de arte originales y pieles ( hasta $ 2, 500)
• Además, ni el seguro contra inundaciones de propiedad personal ni el de construcción cubrirá lo siguiente:

Daño causado por humedad, moho o moho que podría haber sido evitado por el propietario

• Moneda, metales preciosos y documentos valiosos como certificados de acciones
• Propiedad y pertenencias fuera de un edificio como árboles, plantas, pozos, sistemas sépticos, paseos, terrazas, patios, cercas, muros de contención, jacuzzis y piscinas
• Gastos de subsistencia como hou temporal cantar
• Pérdidas financieras causadas por interrupción del negocio o pérdida del uso de la propiedad asegurada
• La mayoría de los vehículos automotores como automóviles, incluidas sus partes
• Otros

Seguros insuficientes y advertencias El seguro contra inundaciones costoso y al igual que otras formas más comunes de seguro puede hacer que la propiedad de la vivienda sea menos asequible o incluso inasequible para algunas personas.Calcule si podrá pagar un seguro contra inundaciones por el tiempo que se requiera antes de comprometerse con una propiedad. Si su póliza de seguro contra inundaciones cuesta $ 1, 000 al año y toma 30 años para pagar su hipoteca, ese es un costo adicional a largo plazo de $ 30,000 para tener esa casa. Cobertura de reemplazo vs. cobertura máxima

Algunas compañías de seguros contra inundaciones intentarán hacer que compre un seguro por un máximo de $ 250, 000 incluso si el prestamista no requiere esta gran cobertura. Si el monto principal de un préstamo es de solo $ 200,000, la cobertura adicional no es necesaria. Mire el valor de reemplazo de su casa según lo determine la compañía de seguros de su hogar. Este es el monto total para el que necesita comprar un seguro. El seguro solo necesita cubrir el valor de la estructura física, no la tierra. Refinanciamiento

Si está pensando en refinanciar y no se le exige tener seguro contra inundaciones bajo su hipoteca actual, vea si su designación de inundación ha cambiado. Ahora puede estar en una zona de inundación de alto riesgo, incluso si no lo estaba antes. Puede que no valga la pena refinanciar cuando agrega el nuevo costo del seguro contra inundaciones. Finalmente, la cobertura máxima permitida de $ 250, 000 puede no ser suficiente para reconstruir algunas propiedades. Si la compañía aseguradora de su vivienda dice que costará más de $ 250,000 reconstruir su propiedad en caso de una pérdida total, tenga en cuenta el riesgo que aún está sujeto, incluso con la cobertura del seguro contra inundaciones.

¿Puede evitar el seguro de inundación requerido por el prestamista?

Existen varias opciones para evitar el seguro contra inundaciones requerido por el prestamista, aunque no son ideales para todos, especialmente para aquellos que viven en áreas de alto riesgo. Investigue

Investigue antes de comprar: encuentre propiedades que no se encuentren en zonas propensas a inundaciones. Encuesta

Haga una encuesta (por alrededor de $ 1, 500) para ver si su propiedad específica es lo suficientemente elevada como para no estar en el área de inundación, incluso si su comunidad en general lo es. Es posible que pueda obtener una exención si puede probar que su propiedad no está en alto riesgo.
Organizar

Organice su comunidad y trabaje con el gobierno local para hacer cosas para mitigar el riesgo de inundación hasta el punto en que el área ya no esté en un área de alto riesgo. Conclusión

Tener que comprar un seguro contra inundaciones no debería ser una sorpresa desagradable cuando compra o refinancia una casa. Educarse ahora puede ayudarlo a comprender cuándo los prestamistas requieren seguro contra inundaciones, cómo reducir su costo o, en algunos casos, incluso cómo evitarlo por completo. (Descubra todo lo que los nuevos propietarios deben saber antes de firmar en la línea punteada. Consulte La guía para principiantes para el seguro de propietarios .)