Cuando aumentan las tasas de interés a corto plazo, los propietarios con hipotecas de tasa ajustable (ARM) sienten el dolor. Ideal para inversionistas adinerados que desean liberar efectivo que puede ponerse a trabajar y obtener una tasa de retorno más alta que el interés de la hipoteca, estos préstamos se han utilizado para ayudar a los propietarios menos adinerados a comprar viviendas que realmente no pueden pagar. Aquí explicamos por qué confiar en estos préstamos puede ser un problema grave y cómo puede evitar los riesgos que conllevan los ARM.

Cuantificando el problema
El ahora ex presidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan, comentó a principios de 2005, "La gente está llegando a poder pagar los precios para poder moverse hacia un casa." En ninguna parte la situación es más evidente que en California (el estado con algunos de los bienes raíces más caros de la nación), particularmente en el área de la Bahía de San Francisco, donde más del 50% de las viviendas compradas desde 2003 se compraron con préstamos de solo interés. de acuerdo con LoanPerformance.

El auge de la vivienda en los Estados Unidos ha causado que los precios se disparen. Según datos publicados por el Federal Housing Finance Board (FHFB), el precio de compra de un hogar promedio ahora es de $ 283, 800. En general, la mayoría de los posibles propietarios pueden darse el lujo de hipotecar una propiedad que cuesta entre 2 y 2. 5 veces su valor bruto ingresos anuales. Siguiendo esta fórmula, una familia que busca comprar esa casa de $ 283, 800 debería ganar entre $ 113, 520 y $ 141, 900 por año. En realidad, la Oficina del Censo de los EE. UU. Informa que el ingreso medio del hogar en 2003 (el año más reciente para el que hay datos disponibles) fue de $ 43,318.

Una mirada a los números y es instantáneamente aparente que un hogar que gana un ingreso medio no puede permitirse comprar la casa "promedio". Para superar este obstáculo, un creciente número de compradores de vivienda ha recurrido a hipotecas de tasa ajustable. Estas hipotecas proporcionan tasas de interés iniciales que son más bajas que las tasas disponibles a través de hipotecas de tasa fija. La tasa baja está garantizada por un período de tiempo determinado, a menudo de uno, tres, cinco, siete o 10 años, antes de que se ajuste. Cuando suban las tasas de interés a corto plazo, los prestamistas hipotecarios también elevarán sus tasas para reflejar su mayor costo de capital. (Para obtener información adicional sobre cómo manejar su hipoteca, consulte Pagar su hipoteca y ¿Sueño americano o pesadilla hipotecaria? )

¿Por qué los ARM son riesgosos?
Los propietarios que sacaron ARMs para poder pagar la casa máxima con un pago mínimo podría ser una sorpresa desagradable. Si bien las tasas de ajuste se revelan por completo antes de la compra, muchos compradores no tienen en cuenta las implicaciones futuras. Esto es particularmente cierto con las hipotecas de solo interés. Al igual que otros ARM, las hipotecas de solo interés proporcionan un período de tiempo establecido en el que el pago consiste únicamente en intereses sobre el préstamo.Los propietarios obtienen el beneficio de un pago bajo, pero la tasa de interés del préstamo puede aumentar en el futuro, y el principal del préstamo también debe devolverse. El resultado final puede ser feo.

Por ejemplo, en un préstamo de solo $ 150, con intereses solamente (ARM de cinco años) con un interés del 6%, su pago sería de $ 750 por mes (($ 150, 000 * 0. 06) / 12 = $ 750). Pero cinco años después, tendrías que comenzar a devolver el capital. Incluso si tuvo la suerte de tener la misma tasa de interés, el pago ahora aumentaría a $ 966. 45 por mes, ya que el plazo del préstamo ahora es de solo 25 años.

Cálculo Aquí hay un desglose del cálculo, donde m es la tasa de capitalización mensual equivalente, k es la tasa de interés cotizada en la hipoteca, y X es el pago mensual: (1 + m) 12 = [1+ k / 2] 2 , entonces (1 + m) 6 = [1+ k / 2] 1 = 1+. 06/2 = 1. 03 m = 0. 4938622% Entonces podemos resolver el pago mensual X : $ 150, 000 = X * [1 /. 004938622 - 1 / (0. 004938622 * 1. 004938622 ^ 300]. Entonces, X = $ 966. 45. Nota: El número de períodos utilizados en este cálculo es igual a 12 meses por año multiplicado por 25 años en la hipoteca .

No se asuste por las matemáticas La mayoría de los prestamistas hipotecarios ofrecen calculadoras de hipotecas en su sitio web. Si su prestamista hipotecario no proporciona la calculadora adecuada, consulte nuestra calculadora de hipotecas. Puede evitar estos complicados cálculos simplemente ingresando el principal restante de la hipoteca, la tasa de interés y el número de años restantes de la hipoteca, y hará los cálculos por usted.

Volviendo a nuestro ejemplo, si la tasa de interés original del 6% saltó solo 1%, su el pago sería de $ 1, 060. 17. Para comparar, si hubiera obtenido un préstamo de tasa fija tradicional a 30 años, el pago habría sido de $ 899. 33 - y habría generado un capital sobre los cinco años anteriores de pagos. (Para obtener más información de comparación de préstamos, consulte Hipotecas: tasa fija Vs. Adjustabl e-Rate .)

Eso no quiere decir que los ARM, incluso los ARM de solo interés, no son herramientas valiosas. Si no planea permanecer en la propiedad por más de unos años, los ARM pueden ayudarlo a obtener un buen lugar para vivir a un precio razonable. Si es rico y experto en inversiones, los ARM también pueden ser una gran herramienta. Una hipoteca de solo interés sobre una hipoteca de $ 1 millón a una tasa de interés del 6% resulta en un pago de $ 5,000 por mes versus $ 5,995. 51 por una hipoteca con tasa fija a 30 años. Eso es casi $ 1, 000 por mes que se puede poner a trabajar en otro lugar. Sin embargo, aunque esta puede ser una buena estrategia para los acaudalados, el propietario promedio generalmente ahorra solo unos pocos cientos de dólares por mes y probablemente no tenga los medios para convertir esos ahorros en un retorno de inversión que hace que el riesgo y la falta de equidad Vale la pena el esfuerzo.

Conclusión: evite problemas
En un entorno de tasas de interés en alza, asumir una ARM es una estrategia cuestionable, y sacar una ARM de solo interés puede ser particularmente peligroso. Como usted no genera capital, es probable que su pago aumente cuando refinancie.Cuando agrega el costo del calor, el agua, la electricidad y otros gastos asociados con la propiedad de la vivienda, los costos pueden abrumar rápidamente a un presupuesto modesto. Para evitar problemas, adopte un enfoque conservador.

Si no tiene un ARM, no tome uno en un entorno con tasas de interés crecientes. Si lo hace y no planea pagar la casa en el corto plazo, considere refinanciar. Además, tenga en cuenta que muchos prestamistas otorgarán préstamos por hasta 40% de su ingreso bruto, pero los prestatarios prudentes deben asegurarse de que el capital, los intereses, los impuestos y el seguro de su hogar no excedan el 28% de su ingreso bruto. Cualquiera sea el camino que elija, investigue y planee sabiamente para asegurarse de que administre su hipoteca y su hipoteca no lo maneja. Después de todo, prevenido está prevenido.

Para obtener una ventanilla única de hipotecas subprime, de tasa ajustable y la crisis de hipotecas subprime, consulte la Característica de hipotecas subprime .