Vender su casa por una gran ganancia es el sueño de casi todos los propietarios hecho realidad. ¿A quién no le gustaría ganar un centavo de su casa? Pero para obtener un beneficio real en la venta de su casa, es posible que desee diferir la toma de sus ganancias en una suma global. Siga leyendo para descubrir por qué y para conocer otra opción: una venta a plazos.

Big Payout = Big Tax Bill
Echemos un vistazo a una situación común de propietario:

Ejemplo - Cuando un aumento en una propiedad aumenta la responsabilidad fiscal Hal Bookman Miré la oferta del comprador por su casa de alquiler y no podía creer el número que allí estaba impreso. Su propiedad había duplicado su valor en tan solo cinco años, y él no la había considerado barata incluso cuando la compró. Sin embargo, cuando Hal dijo alegremente a su asesor impositivo acerca de la venta, su asesor estaba menos emocionado; tomar los ingresos en un solo pago no sería lo mejor para Hal desde una perspectiva fiscal. Si Hal declara la totalidad de los ingresos de la venta en el mismo año en que vende la propiedad, no será elegible para prácticamente todos los créditos fiscales a los que normalmente tendría derecho. Sus deducciones detalladas también se reducirían como resultado de los ingresos adicionales de la venta. Hal le pregunta a su asesor impositivo si hay algo que pueda hacer para reducir sus ingresos imponibles del año. El asesor conoce solo la herramienta a utilizar: un acuerdo de venta a plazos.

El propósito de las ventas a plazos
Según Publicación 537 , el IRS les permite a los contribuyentes diferir las ganancias en las principales ventas de propiedades u otras inversiones con un acuerdo de venta a plazos. Este acuerdo permite a los vendedores declarar una parte prorrateada de sus ganancias de capital durante varios años, siempre que se complete la documentación correspondiente durante el año de la venta.

Cómo funciona el método de venta a plazos
Declarar ganancias en una venta a plazos es teóricamente simple. La imposición de las ventas a plazos refleja la de anualidades, donde una parte prorrateada de cada pago se considera una devolución del capital. Las únicas estipulaciones son que la propiedad que se vende no puede ser un valor público de ningún tipo, y el contribuyente no puede ser un distribuidor de la propiedad vendida en ningún sentido.

Echemos un vistazo a un ejemplo de este método, y veamos cómo Hal podría estructurar su venta a plazos si quisiera diferir sus impuestos a la renta para un año futuro.

Ejemplo - Impuestos diferidos con una venta a plazos Hal recibe $ 400, 000 por su casa alquilada. Compró la propiedad por $ 188,000 y pagó $ 12,000 en gastos de venta, que se agregan a la base del hogar, por lo que es de $ 200,000. Por lo tanto, Hal tiene $ 200,000 ($ 400, 000 - $ 200,000). de la ganancia declarable para declarar. El asesor de Hal recomienda que desglose sus ganancias de venta en ocho cuotas anuales de $ 50,000 cada una, en lugar de declarar $ 400,000 en un año.Siempre que las cuotas se reciban de manera constructiva cada año, este método le permitirá a Hal seguir siendo elegible para créditos fiscales y deducciones que el pago de suma global le impediría recibir.

Ingresos por ventas a plazos de informes
Los ingresos por ventas a plazos se pueden dividir en tres categorías separadas: ganancias, capital e intereses. Cada una de estas categorías se trata de manera diferente en el Formulario 1040.

Ganancia de capital
En el ejemplo anterior, Hal debe declarar la ganancia cada año como de largo o corto plazo, dependiendo de si la ganancia fue de largo o corto plazo en el año de la venta. Las ganancias a largo plazo se gravan a una tasa menor, mientras que las ganancias a corto plazo se gravan como ingresos ordinarios. Debido a que Hal ocupó la casa durante cinco años, la ganancia en este caso será a largo plazo. Si la ganancia hubiera sido a corto plazo, Hal seguiría gravando el ingreso a plazos a un ritmo menor que el que tendría si tuviera que declarar la ganancia global. Esto se debe a que las ganancias a corto plazo se gravan como ingresos ordinarios a la tasa máxima de impuestos marginales del contribuyente. La ganancia de una venta a plazos se informa en el Formulario 6252 del IRS y luego se lleva al Anexo D del Formulario 1040.

Intereses
Los contribuyentes con ingresos de venta a plazos también deben cobrar intereses al comprador a una tasa menor que la la tasa federal aplicable (o el 9% compuesta semestralmente). El comprador pagará intereses sobre las cuotas impagas hasta que el saldo haya sido cancelado. Por lo tanto, si Hal carga la tasa del 9% en su venta al comprador, también recibirá e informará aproximadamente $ 4, 500 adicionales de intereses por cada cuota de $ 50,000 que aún no se haya pagado. El interés se informa por separado como ingreso ordinario por intereses en el Anexo B. ( Nota : Si el interés no se informa por separado, el IRS considerará que parte del producto de la venta es de interés).

Principal < Parte de cada venta a plazos es considerada por el IRS como una devolución de capital libre de impuestos. Esta cantidad puede determinarse calculando la proporción de exclusión. Divida la cantidad de ganancia real entre el precio de venta, que en este caso es de $ 200,000 / $ 400,000, proporcionando un índice de exclusión del 50%. Simplemente multiplique esta proporción por el monto de la cuota: esta es la cantidad que se excluirá de los impuestos porque está designada como principal. Por lo tanto, se devuelven $ 25,000 ($ 50,000 x 50%) del capital cada año.
Hipotecas y precio del contrato

Si el comprador de la propiedad asume una hipoteca o algún otro pagaré con la compra, la base del costo de la propiedad se debe reducir por el monto de la hipoteca / nota. Por ejemplo, si la propiedad de alquiler que Hal vendió por $ 400, 000 tiene una hipoteca de $ 100, 000, entonces el precio del contrato se reduce a $ 300, 000 ($ 400, 000- $ 100, 000). Esto significa que Hal solo tendrá $ 100,000 de ganancia total para informar en cuotas.
Si el monto de la hipoteca excede la base ajustada total de la propiedad, entonces la diferencia se debe informar como un pago en el primer año, y el precio del contrato se incrementa en esa cantidad.Por ejemplo, si la propiedad de Hal tiene una hipoteca de $ 250, 000, la base de la casa será $ 200, 000 ($ 188, 000 + $ 12, 000). En este caso, Hal deberá informar un exceso de pago de $ 50,000 durante el primer año además del pago a plazos. El precio del contrato también será de $ 250,000, dejando $ 150,000 para una ganancia tributable.

Conclusión

Hay muchas reglas y regulaciones relacionadas con las ventas a plazos que se deben seguir cuidadosamente. Sin embargo, aquellos que entienden las reglas pueden retener su elegibilidad para muchas deducciones y créditos que de otro modo deberían perderse. Para obtener más información sobre subtemas como los cambios en el precio de venta, las diferentes formas que pueden tomar los pagos, y cuándo sería mejor renunciar a un plan de pagos a plazos y pagar un monto global, visite el sitio web del IRS o consulte a su asesor impositivo.