Conceptos básicos y diferencias de cooperativas, condominios y condops

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Conceptos básicos y diferencias de cooperativas, condominios y condops

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Anonim

Si planea comprar un apartamento y es un novato, necesita saber las diferencias entre un apartamento que es una cooperativa (cooperativa) y un condominio (condominio) y el conglomerado de los dos, mucho más raro ya menudo incomprendido, el condop. Los condominios son populares en todo Estados Unidos, las cooperativas se encuentran en las ciudades más grandes y constituyen la mayor parte del mercado de ventas de la ciudad de Nueva York. Los condops son pocos y muy poco entendidos, así que un corredor de bienes raíces, cuando se le pidió que los definiera, dijo: "No estoy seguro pero ¿es legal? "Sí lo es, mira abajo.

Pero primero, un poco de historia: según un artículo en una publicación mensual llamada The Cooperator, hay registros de condominios que existían en 2000 aC (¿estaban en cuevas?). Eso haría que las cooperativas prácticamente recién llegasen, y el primero en el mundo aparentemente creado después de un incendio causó una grave escasez de viviendas en Rennes, Francia en 1720.

Pasaron otros 150 años antes de que el concepto cruzara el estanque hasta Manhattan. Los historiadores no se ponen de acuerdo sobre dónde se construyó esa primera cooperativa de Manhattan: algunos dicen que West 18th Street en 1876, otros 152 West 57th Street en 1881. Sea lo que fuere, fue un concepto que se popularizó. Ahora, el 75% del mercado en Nueva York es cooperativas, el 25% condominios, pero la cifra de condominios ha estado aumentando constantemente: en los años 80 era del 15%, en los años 90, 20%. Y para los coleccionistas de hechos extraños: Podría decirse que uno de los edificios más conocidos en la historia reciente de los Estados Unidos fue una cooperativa: el Watergate.

Aquí compararemos condominios y cooperativas: los dos tipos de propiedades que probablemente considerará. El extraño conglomerado de los dos, el condominio, puede ser el último ya que no hay muchos alrededor.

Condominios y cooperativas: la diferencia de definición

Cuando compra un condominio, su apartamento y un porcentaje de las áreas comunes le pertenecen a usted; usted ha comprado bienes inmuebles. Cuando compra una cooperativa, ha comprado acciones en una corporación de construcción, acciones que le permiten ocupar una unidad en ese edificio. Al cierre de un condominio se le otorgará una escritura, como si hubiera comprado una casa; en el cierre de una cooperativa, obtendrá un contrato de propiedad.

Cómo ser aceptado

Puede elegir una cooperativa o condominio, pero eso no significa que la cooperativa o condominio lo elija. Deberá aprobar un proceso de aprobación que, especialmente en el caso de una cooperativa, puede ser largo y, a veces, arduo. Deberá enviar un paquete de información detallado a la junta de la cooperativa catalogando todas y cada una de sus transacciones financieras. En una cooperativa, la junta puede aprobar o rechazar a cualquier propietario potencial y se toma muy en serio su responsabilidad de proteger los intereses de todos los propietarios mediante la selección de los mejores candidatos.

Según BrickUnderground, un sitio web de bienes raíces con sede en Nueva York, las juntas cooperativas son "omnipotentes, casi. Pueden rechazarlo por cualquier motivo siempre que no viole la Ley de Derechos Humanos de la ciudad, que prohíbe los rechazos por motivos de raza, credo, color, origen nacional, sexo, edad, discapacidad, orientación sexual, estado civil. , ciudadanía, ocupación o sobre la base de cuántos hijos tienes. Cualquier otra cosa es un juego limpio, desde cómo te separas del cabello hasta si tienes alguno. Y por ahora, de todos modos, no tienen ninguna obligación de decirte por qué te rechazaron. "

Las historias sobre los requisitos y entrevistas de la junta de cooperativas de pesadilla son legión en la ciudad de Nueva York en particular. Algunas juntas incluso requieren que traigas a tu mascota para una "entrevista" de la junta, realmente.

Durante mucho tiempo se aceptó la sabiduría de que era más fácil ser aceptado por una junta de condominios que por una junta de cooperativas. Victoria Vinokur, una experimentada agente de bienes raíces en la ciudad de Nueva York, está de acuerdo, pero con una advertencia: "La mayoría de la gente piensa que solo porque están comprando un condominio no hay reglas sobre nada, pero ese no es el caso", dice. En general, "los requisitos de una junta de condominio no son tan rigurosos como los de una junta de cooperativas, pero la mayoría de las juntas de condominios requieren paquetes de solicitud con divulgación financiera. "Y el proceso de aprobación de la junta de condominios generalmente no toma tanto tiempo como lo hace con una cooperativa.

Financiamiento

El financiamiento de la compra de un departamento de condominio se rige por los mercados financieros, no por un consejo de administración, y por lo tanto es más flexible que en una cooperativa. En general, un comprador puede financiar hasta el 90% del precio de compra de un condominio.

Con una cooperativa, el pago inicial es establecido por la junta, y algunos edificios requieren sumas sustanciales. Vinokur dice que "en términos generales, en Manhattan, los posibles compradores deben estar preparados para ofrecer al menos entre el 20 y el 50% del precio de compra. "

Cargos mensuales

En condominios, la factura mensual se llama" cargos comunes "; en cooperativas es "mantenimiento". "Ambos cargos cubren el mantenimiento del edificio, el pago del personal y, a menudo, el agua, el gas, el calor y el aire acondicionado. Cada mes, el propietario de la cooperativa escribe un cheque, mientras que el propietario del condominio escribe dos: uno para el mantenimiento del edificio y otro para los impuestos de bienes raíces de la unidad. Los cargos de mantenimiento de la cooperativa incluyen los impuestos inmobiliarios del edificio y una parte del interés sobre la hipoteca del edificio, y a menudo son más altos que los impuestos comunes y los impuestos inmobiliarios combinados de un condominio.

Tanto los condominios como las juntas de cooperativas pueden agregar evaluaciones al mantenimiento / cargos comunes para cubrir cualquier gasto importante que pueda surgir: una reparación extensa, la necesidad de más personal, etc.

Reglas

Una de las razones por las cuales muchas personas se sienten atraídas por el concepto de condominio es la percepción de que hay menos reglas que con una cooperativa. Esto generalmente es cierto, pero de acuerdo con Vinokur, "uno todavía necesita usar contratistas con licencia para las renovaciones y para obtener la aprobación de la junta del condominio para el trabajo.Y todavía hay reglas para subarrendar e instalar lavadoras / secadoras y si se permiten mascotas o no. "

El problema del subarrendamiento es a menudo una señal de advertencia con paneles de cooperación y uno que regulan cuidadosamente; en condominios, el subarriendo es más fácil de organizar. Si te apegas a las reglas, que generalmente no son onerosas, puedes subarrendar tu condominio. Es por eso que los condominios son la mejor opción como propiedad de inversión. (Para obtener más información sobre propiedades de inversión, consulte: Los pros y los contras de poseer una propiedad de alquiler y Comprar una segunda casa para alquilar: lo que se debe y lo que no se debe hacer)

Deducciones fiscales

Co -los accionistas tienen derecho a tomar una deducción fiscal por la parte de su cuota mensual de mantenimiento que representa su parte de los impuestos inmobiliarios del edificio, así como su parte proporcional del interés sobre la hipoteca del edificio.

Los propietarios de condominios obtienen las mismas ventajas / deducciones fiscales que cualquier otro propietario, incluida una deducción por los intereses de su hipoteca. (Consulte Introducción a la compra de Condominiu m, para obtener más información.)

Y ahora, sobre esos condops

Un condop es una categoría creada en la década de 1980 por los propietarios y desarrolladores que querían sortear una regla del IRS que amenazaba con sofocar sus ganancias. La regla establecía que una cooperativa no podía ganar más del 20% de sus ingresos de accionistas no residentes, lo que significa espacios comerciales. Si la cifra superó el 20%, los accionistas no pudieron tomar una deducción fiscal del propietario. Entonces, para arreglar eso, los propietarios y desarrolladores "dividieron" su edificio.

Muchos condops tienen espacios comerciales sustanciales y muy rentables, pero los residentes y los propietarios de los espacios comerciales deben ser capaces de cooperar para evitar interacciones conflictivas. Si está considerando realizar un condop, haga algún trabajo de detective para averiguar qué tan bien funcionan los dos grupos de jugadores y si hay algún litigio pendiente.

"Muchos corredores usan el término 'condop' para referirse a un edificio cooperativo con reglas de condominio", dice el abogado de bienes raíces Adam Stone de Regosin, Edwards, Stone & Feder, en lugar de un edificio que es realmente un condop. Mientras que algunos condops pueden tener políticas liberales hacia subarriendo y compradores, "no sería porque son parte de un condop", dice Robert Braverman de Braverman Greenspun, señalando que "las cooperativas que he representado en condops son tan difícil en subarriendo y ventas como cualquier cooperativa independiente. "

The Bottom Line

La decisión de comprar un condominio o una cooperativa (o un condop) depende de sus finanzas; cuán cómodo se siente al tener esas finanzas escrutadas intensamente; el tipo de edificio en el que desea vivir (uno que se ejecuta como una comunidad cooperativa o uno que se parece más a un grupo de propietarios flojos que comparten algunos espacios y gastos comunes); y, en última instancia, qué tan cómodo se siente acerca de seguir las normas de construcción que pueden incluir si puede subarrendar, tocar el piano después de las 10 pm o dejar las botas afuera de su puerta en un día nevado. Como siempre, cualquier compra tan importante como un hogar requiere el asesoramiento de expertos: corredores de bienes raíces, abogados y asesores financieros conocedores que pueden revisar los pros y los contras de cada tipo de compra y asesorarlo en cada paso del camino.

Para obtener información relacionada con las decisiones de compra de una vivienda, consulte Hipotecas: ¿cuánto puede pagar? y Comparación de un Vs. de 30 años. Una hipoteca de 15 años.