En muchos sentidos, el mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York es diferente a cualquier otro en los Estados Unidos. Una de las mayores diferencias entre NYC y Any-Other-Town, EE. UU., Es que los apartamentos en venta en Nueva York son condominios o cooperativas. En la mayoría de los lugares, los condominios son la regla, pero no en la Gran Manzana. Aunque las cooperativas superan en número a los condominios en Nueva York, la mayoría de las estimaciones dicen que aproximadamente el 75% son cooperativas, más condominios están en el mercado activo en cualquier momento dado. (A fines de agosto, había 526 apartamentos cooperativos de 2 dormitorios en el mercado en Manhattan y 764 condominios).

Comencemos con una definición rápida de la diferencia entre una cooperativa y un condominio: cuando compra un condominio, su apartamento y un porcentaje de las áreas comunes le pertenecen. Cuando compras una cooperativa, en realidad no "compras" tu apartamento; en su lugar, está comprando acciones en una corporación que es su edificio. El tamaño de tu parte depende del tamaño de tu apartamento; comprar las acciones le permite ocupar una unidad en el edificio de la cooperativa. En el cierre de un condominio se le otorgará una escritura; en el momento del cierre de una cooperativa obtendrá un arrendamiento de propiedad. (Para una comparación más detallada, vea Conceptos básicos y diferencias de cooperativas, condominios y conceptos .)

Algunos posibles compradores, como una pareja con la que hablamos, se propusieron comprar un condominio, pero cambian de opinión una vez que la búsqueda está en marcha. Originalmente, esta pareja pensó que les gustaría evitar toda la revisión de la junta de la cooperativa y las restricciones para renovar y subarrendar un apartamento de dos habitaciones, pero al final, las finanzas ganaron: "Todo se redujo al departamento y al precio. Hasta ahora, el tablero ha estado bien, y el edificio ha sido excelente, así que no tengo quejas. "

Según un artículo del New York Times, los condominios y las cooperativas siguen siendo productos diferentes, pero "en formas sutiles pero tangibles, cada uno adopta características del otro mientras compiten por compradores adinerados". en un mercado cada vez más desafiante. "

Aquí hay una comparación de las características de condominios y cooperativas para ayudarlo con su decisión de compra.

¿Qué tipo de edificio y dónde?

En términos generales, las áreas residenciales establecidas más antiguas tienen una preponderancia de cooperativas. Los barrios más nuevos, una vez considerados atípicos pero que ahora se consideran "de moda", son donde encontrarás los condominios.

Como explica Gary Malin, presidente de la corredora inmobiliaria de Nueva York Citi Habitats: "Si le gustan las propiedades históricas, es probable que termine en una cooperativa, ya que casi todos los edificios de preguerra están organizados de esta manera. Además, debido a que los edificios cooperativos tienden a ser más antiguos que los desarrollos de condominios, a menudo se ubican en ubicaciones más centrales. Por ejemplo, casi todos los edificios residenciales que se alinean en Park Avenue en el Upper East Side (una ubicación privilegiada por cualquier medida) son cooperativas."

Si vivir en una casa de cristal en el cielo es más tu estilo, probablemente estarás viendo muchos condominios, según Malin. Los edificios de condominios no se volvieron comunes en la ciudad de Nueva York hasta la década de 1970, por lo que a menudo son más modernos que las cooperativas. "Dado que el terreno disponible para nuevos edificios de condominios es limitado en Manhattan", dice, "es probable que los condominios más nuevos se encuentren en vecindarios prometedores y 'marginales' en el Lejano Oriente y el Oeste. En Queens y Brooklyn, hemos visto una gran cantidad de condominios de nueva construcción que se están construyendo en las antiguas áreas industriales a lo largo del paseo marítimo en Long Island City y Williamsburg, así como en el centro de Brooklyn. "

En su mayor parte, tanto condominios como cooperativas tienen un portero y un superintendente en el personal; algunos agregarán un conserje que hará todo lo que los otros dos no hagan. Las comodidades pueden ser discretas (tal vez solo una sala de almacenamiento en el sótano) o tan extremas como estas en un condominio en el paseo marítimo de Brooklyn: una guardería y spa para mascotas (llamado The Wag Club) donde el personal observa, entrena y acicala a tu perro; para los residentes de dos patas hay una terraza ajardinada, una sala de billar, una sala de piano, una sala de proyección, una sala de juegos para niños, un gimnasio, un simulador de golf y putting green al aire libre.

¿Cuánto puedes gastar?

Uno de los indicadores más confiables del mercado cooperativo y de condominios en Nueva York es The Quarterly Elliman Report. Según el informe del segundo trimestre de 2015 sobre ventas cooperativas y de condominios, los precios de ambos tipos de propiedades subieron. Las cooperativas de dos dormitorios mostraron un precio promedio de $ 1. 575 millones; condominios, justo por debajo de $ 2 millones. Para 3 dormitorios, el diferencial fue aún más sustancial: poco menos de $ 3 millones para una cooperativa, $ 4. 65 millones para un condominio.

Según Warner M. Lewis, del equipo The Harkov Lewis de Halstead Property, "todos los nuevos desarrollos son condominios, y su precio está eclipsando lo que cualquiera podría haber imaginado hace años … Los compradores extranjeros y nacionales quieren un lugar seguro para poner su dinero . Las propiedades inmobiliarias de Nueva York han recibido una gran ayuda ya que la "preservación de capital" ha sido la clave para algunos inversores: han plantado dinero en apartamentos de inversión, lo que los condominios permiten y las cooperativas (en su mayor parte) no lo hacen. "

Los pagos iniciales en los dos tipos de propiedades difieren sustancialmente también. Es posible sacrificar solo el 10% del precio de compra de un condominio; para una cooperativa necesitarás bajar un 20% a 50%.

¿Qué pasa con los costos de cierre?

Los costos de cierre de un condominio son más altos que en una cooperativa. Para más detalles, le pedimos al abogado inmobiliario de Nueva York, Adam Stone, que compare los dos. Esto es lo que se le ocurrió: para un condominio de $ 1 millón con una hipoteca de $ 800, los costos de cierre serían: seguro de título para el comprador, $ 4, 500; seguro de título para el prestamista, $ 1, 000; búsquedas de títulos, $ 700, tarifas de grabación, $ 700, "impuesto de mansión" del estado de Nueva York, $ 10, 000, impuesto de registro hipotecario del estado de NY, $ 15, 370. El total general: $ 32, 270 (sin tarifas del prestamista, que varían según el prestamista). Para una cooperativa, es solo el impuesto a la mansión de $ 10, 000.La diferencia sustancial se debe al hecho de que el condominio es propiedad real, mientras que las acciones de la cooperativa son propiedad personal. "Puede ser solo semántica para algunos, pero no al calcular los costos de cierre. "

Y para cualquiera que se pregunte qué es el "impuesto de mansión", Stone explica: "El estado de Nueva York tiene un impuesto de transferencia del 0. 4% del precio de venta, que se carga al vendedor de cualquier propiedad residencial. También tiene un impuesto de transferencia del 1% del comprador, también conocido como el "impuesto de mansión" porque solo se aplica a propiedades residenciales con un precio de $ 1 millón o más. "

¿Cuáles serán sus cargos mensuales?

En condominios, la factura mensual se llama "cargos comunes"; en cooperativas es "mantenimiento". "Ambos cargos pagan por el mantenimiento del edificio: áreas comunes y paisajismo, el pago del personal y, a menudo, algunos de los servicios públicos. Los propietarios de cooperativas escriben un cheque al mes, los propietarios de condominios escriben dos (uno para mantenimiento de edificios y otro para impuestos a la propiedad) pero a menudo el total combinado del propietario es menor que la factura de mantenimiento del propietario de la cooperativa.

El mantenimiento y las cargas comunes no son inamovibles; cualquier gasto importante (un nuevo techo, un nuevo lobby, más miembros del personal) puede desencadenar una evaluación, que es algo que los miembros de la junta deciden y rara vez se puede revertir.

¿Cuánto está dispuesto a decirle a la Junta?

La mayoría de las juntas de cooperativas tienen un proceso de solicitud riguroso y a menudo largo; tableros de condo son generalmente menos exigentes. Lewis lo resume así: "En una cooperativa no solo tiene que tener el dinero para comprar el departamento (o la financiación para hacerlo), también debe ser aprobado por el consejo después de presentar una solicitud que generalmente es muy detallada. y consume mucho tiempo Luego, con poca o ninguna razón, un comprador puede ser rechazado después de su entrevista o incluso antes solo por algo en su paquete. He tenido tratos y he visto ofertas donde no hay rima o razón para los rechazos. "

¿Crees que está exagerando? Eche un vistazo a estas columnas en Brick Underground, un sitio de noticias inmobiliarias de Nueva York, en las principales razones por las cuales los neoyorquinos son rechazados por una junta de la cooperativa y preguntas de la entrevista de la junta directiva de la cooperativa.

"Con un condominio, un edificio puede solicitar un paquete al comprador", dice Lewis, "pero no hay entrevista y el edificio solo tiene el derecho de tanteo (es decir, o tienen que aprobarlo o el condominio) tiene que comprarlo ellos mismos), lo que significa que cuando tienes un contrato firmado, a menos que algo le pase al comprador (o al financiamiento) el trato es tan bueno como está hecho. "

¿Cuáles son las reglas?

Las juntas cooperativas hacen muchas reglas. Pueden ordenar cuándo puedes practicar tu trombón, si puedes poner adornos navideños en tu puerta y si tu mascota puede mudarse contigo. La mayoría de las reglas están destinadas a promover la armonía, la calma y la cortesía de la vida cooperativa.

Pero las reglas que desalientan a algunos compradores nacionales y a casi todos los compradores internacionales son las restricciones cooperativas para el subarrendamiento: es raro que las cooperativas les permitan a los accionistas alquilar sus apartamentos por un período prolongado, si es que lo hacen. .Otra regla de las cooperativas que imposibilita las compras internacionales es que es improbable que acepten a nadie cuyos fondos estén fuera de los EE. UU.

Los condominios permiten a los inversionistas internacionales comprar y alquilar sus espacios, generalmente con algunas advertencias, pero ninguno que son onerosos

"Las cooperativas se tratan de establecer un grupo estable de residentes a largo plazo. Los condominios no parecen tan preocupados por eso, aunque muchos, según el New York Times, están "imponiendo tarifas cada vez más numerosas, endureciendo las normas de la casa y desalentando los alquileres a corto plazo que pueden dar a un edificio el ambiente agitado de un hotel . "

The Bottom Line

Malin lo resume mejor:" En términos generales, las cooperativas son una opción inteligente para quienes valoran la estabilidad y quieren 'plantar raíces' en un edificio. Simplemente pregúntese, '¿estoy en ello a largo plazo? "Las cooperativas son mucho menos transitorias que las cooperativas, por lo que es un excelente lugar para vivir si quieres conocer a tus vecinos. Solo prepárese para ser analizado, empujado y pinchado, pero comprender este proceso es lo que hace que una cooperativa sea una inversión estable y notablemente segura. "

Alternativamente, dice," si prefieres marchar al ritmo de tu propio batería y valoras la flexibilidad, entonces un condominio puede ser la mejor opción para ti. Sin embargo, entiende que esta libertad tiene un precio. Los condominios son casi siempre más caros que las cooperativas equivalentes. Además, si ver caras nuevas en el elevador de manera regular es un problema para ti, busca en otro lado. Los inquilinos pueden ser comunes en los edificios de condominios. Los propietarios a menudo se aprovechan de las políticas más liberales de un condominio. "

Para la lectura relacionada, vea Manhattan Luxury Condos As Investments y Have The Right Condo Insurance?