Cuando no puede depositar al menos un 20% en una hipoteca, generalmente tendrá que pagar un seguro hipotecario privado (PMI). PMI protege al prestamista contra el riesgo adicional que está tomando prestando a alguien que tendría poco que perder al alejarse de su casa e hipoteca, como muchos prestatarios desesperadamente subacuáticos hicieron después de que estalló la burbuja inmobiliaria. Aunque el PMI es un gasto mensual adicional que los prestatarios no disfrutan de pagar, es mejor que la alternativa tradicional: no poder obtener una hipoteca hasta que tenga lo suficiente como para gastar un 20% en una vivienda.

Hoy, sin embargo, algunos prestamistas ofrecen programas de hipotecas de bajo pago inicial que le permiten evitar el PMI, y no solo estamos hablando de préstamos VA, que solo están disponibles para compradores de viviendas con calificación militar. servicio (o, bajo algunas circunstancias, sus cónyuges). Los bancos, las cooperativas de crédito y los prestamistas del mercado en todo el país están ofreciendo alternativas para pagar el seguro hipotecario. Algunos prestamistas ofrecen préstamos a cuestas, lo que significa que tendrá dos hipotecas; otros cobran tasas de interés más altas o requieren que usted saque una hipoteca de tasa ajustable, cuyas tasas probablemente aumentarán en los años futuros. Estas son algunas de las opciones disponibles en el mercado actual y cómo su costo se compara con el pago de PMI.

NASA Federal Credit Union

Si va a comprar una casa para ocupar como su residencia principal, puede pedir prestado hasta $ 650,000 de la NASA Federal Credit Union (FCU) para comprar una casa sin pagar PMI Eso hace que esta oferta sea una gran oferta para los propietarios que buscan un préstamo enorme. Con otros programas sin pago inicial y sin PMI, solo podrá pedir prestado hasta $ 417,000, el límite de préstamo conforme en la mayor parte del país (excepto en áreas de alto costo).

Este préstamo está disponible en Washington, DC, y en 17 estados: Colorado, Connecticut, Delaware, Massachusetts, Maryland, Maine, Minnesota, Carolina del Norte, New Hampshire, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Texas (aunque no se puede usar para refinanciar una casa en el estado de Lone Star), Virginia, Vermont, Washington y West Virginia. Es un préstamo a cuestas y está disponible con hipotecas de tasa fija e ajustable. Debe ser miembro de una cooperativa de crédito, pero cualquiera puede unirse a la FCU de la NASA al convertirse en miembro de la Sociedad Nacional del Espacio, que es gratis. (Para obtener más información, consulte ¿Cansado de los bancos? Pruebe una Credit Union .)

Republic Bank

Louisville, Ky. Republic Bank ofrece una hipoteca sin pago inicial sin PMI y sin puntos. El préstamo es un ARM de siete años con una tasa de interés inicial de 4. 950%. Esta tasa es significativamente más alta que la del prestamista de mercado SoFi (abreviatura de Finanzas Sociales). También es mucho más alta que la tasa publicada de Wells Fargo en un ARM 7/1, que es solo 3.5% pero requiere un pago inicial del 25%. El programa de préstamo más caro puede ser una buena opción para usted si no califica para opciones menos costosas.

Su pago mensual con este préstamo de Republic Bank sería de $ 495 por cada $ 100, 000 prestados durante los primeros siete años; después de eso, la tasa de interés se ajusta una vez al año según la tasa preferencial, que actualmente es del 3. 5%, más un margen de 0. 50% (por eso se llama ARM 7/1). Puede pedir prestado hasta $ 417,000 con este préstamo, que es sólo para compras (no para refinanciamientos). El hogar debe ser su residencia principal.

SoFi

SoFi les permite a los compradores de vivienda reducir en un 10% los préstamos de hasta $ 3 millones y evitar el PMI. No hay tarifas de originación, tampoco. Puede usar una hipoteca SoFi para comprar una residencia principal o un segundo hogar (pero no una propiedad de inversión) en Washington, DC, y en 25 estados: Alabama, California, Connecticut, Delaware, Florida, Georgia, Idaho, Illinois, Indiana, Maryland, Minnesota, New Hampshire, Nueva Jersey, Carolina del Norte, Dakota del Norte, Oregón, Pensilvania, Rhode Island, Tennessee, Texas, Vermont, Virginia, Washington, Wisconsin y Wyoming. (Para obtener más información, consulte SoFi: Lo que debe saber sobre este prestamista alternativo .)

SoFi cobra a los prestatarios una tasa de interés ligeramente más alta a cambio de no tener que pagar el PMI. Michael Tannenbaum, vicepresidente de hipotecas de SoFi, dice que en una hipoteca de tasa fija a 30 años con un 20% de reducción, la mejor tasa de SoFi, a partir del 1 de abril de 2016, sería 3. 875%; si bajas un 10%, la tasa aumenta a 4. 125%. De manera similar, si eliges un ARM 7/1 con un 20% de reducción, tu tasa sería de 3. 125%, mientras que sería 3. 625% si bajas 10%.

San Francisco Federal Credit Union

Con PoppyLoan de San Francisco Federal Credit Union, los compradores de vivienda que trabajan en el condado de San Francisco o San Mateo y que compran una casa por valor de hasta $ 2 millones en cualquiera de los nueve condados Bay Area pueden poner hasta 0% sin pagar PMI. Este préstamo es un ARM de 5/5 amortizado en 30 años. Eso significa que la tasa de interés inicial se fija por cinco años, y luego la tasa solo se ajusta una vez cada cinco años. La tasa de interés no aumentará en más del 2% cada cinco años, y no aumentará en más del 6% en total durante la vigencia del préstamo.

A cambio de bajar un 0%, pagará una comisión de originación del 1% del monto del préstamo, o $ 1, 000 por cada $ 100, 000 prestados . Si pedía prestado $ 700, 000 (una suma razonable en una ciudad donde el precio medio de una vivienda es más de $ 1 .1 millón), podría obtener una tasa de interés de 3. 75% si su puntaje de crédito es 740 o más. Sus costos de cierre se aproximarían a $ 19,000, incluido el cargo de originación del préstamo a valor de $ 7,000. Su pago mensual inicial sería de $ 3, 241. 81. La tasa es cerca de medio punto más alta que la tasa promedio nacional para ARM de 5/1, pero no es una mala compensación para hacer a cambio de que su tasa se ajuste solo una vez cada cinco años en lugar de una vez al año.

En lo que respecta a los ARM, este es de riesgo relativamente bajo porque la tasa de interés no aumentará con frecuencia.Pero teniendo en cuenta los altos precios de las viviendas en el Área de la Bahía, incluso un aumento del 2% en una hipoteca de $ 700,000 significa un aumento de casi $ 850 por mes. Este préstamo requiere una cuenta de depósito (también llamada cuenta de depósito en garantía), lo que significa que pagará los impuestos a la propiedad y el seguro al prestamista todos los meses con el pago de la hipoteca, y entregará ese dinero a su agente de seguros y recaudador de impuestos local cuando se vencen sus facturas Debe comprar una casa (no refinanciación) en la que vivirá como su residencia principal. El programa

American United

de American United's Homebuyer Flex permite que los prestatarios de Nueva Jersey reduzcan en un 3% una hipoteca con tasa fija a 30 años, mientras que evitan el PMI y no pagan ningún punto. Necesitará un puntaje de crédito de al menos 680, y lo máximo que puede pedir prestado es de $ 417, 000. A cambio de nada, pagará una tasa de interés ligeramente superior a la tasa fija actual del banco de 30 años. 3. 625%. El hogar debe ser su residencia principal, y debe obtener el anticipo del 3% usted mismo, no puede ser un regalo.

Otras opciones gratuitas de PMI

Si ninguna de las opciones anteriores funciona para usted, aquí hay cuatro más para investigar:

• Travis Credit Union - Los compradores de viviendas del norte de California pueden evitar hacer un pago inicial o pagar el PMI obteniendo un préstamo piggyback para el cual el 95% del monto del préstamo es la primera hipoteca y el 5% restante es una segunda hipoteca.
• Mountain America Credit Union : los residentes de Utah, Idaho, Arizona, Nuevo México y Nevada pueden depositar hasta $ 1 000 en préstamos de hasta $ 275 000 con un ARM 5/1, ARM 7/1 o Hipoteca de tasa fija a 30 años.
• Eastman Credit Union : pide prestado hasta el 100% del valor de la vivienda para comprar una vivienda con un préstamo de tasa fija o ajustable en Tennessee y no paga PMI.
• Columbia Credit Union : los compradores de vivienda en el estado de Washington pueden obtener una hipoteca de tasa fija 80/20 con un plazo de hasta 30 años y sin PMI. Para unirse, debe vivir o trabajar en el estado de Washington o tener un familiar que lo haga.

Esta no es una lista exhaustiva, por lo que si no ve un préstamo aquí que funcione para usted, siga buscando, especialmente en bancos locales y cooperativas de crédito. (Para obtener más información, consulte Devolución de la hipoteca bajada del 3% .)

Costo PMI

El costo de PMI depende de cuánto haya anotado, su puntaje crediticio y su tipo de préstamo. Puede oscilar entre 0. 18% y 2. El 25% del saldo del préstamo por año, dependiendo de la compañía de seguros hipotecarios y las características de su préstamo y prestatario. Cuanto más bajas y cuanto más alta sea tu puntuación de crédito, menor será tu tasa; los préstamos cuyos pagos no pueden cambiar durante al menos los primeros cinco años (que incluye hipotecas de tasa fija a 30 años, ARM de 5/1 y ARM de 7/1, entre otros) también tienen un PMI menos costoso. Básicamente, cuanto menos riesgoso sea su préstamo desde la perspectiva del prestamista, menos costos de PMI.

Comparación de los costos

El siguiente cuadro muestra lo que podría pagar con algunas de las diferentes opciones de préstamos disponibles.

Ejemplos de pagos mensuales de hipoteca, $ 200, 000 préstamos, diversos programas de préstamos, con y sin PMI
Prestamista	Tipo de préstamo	Pago inicial	Tasa de interés inicial	Principal mensual + pago de intereses < PMI mensual con 760+ puntaje de crédito	pago mensual total	Republic Bank
7/1 ARM	0%	4.950%	$ 990	n / a	$ 990	SoFi
7/1 ARM	10%	3. 625%	$ 912	n / a	$ 912	SoFi
30 años. fijo	10%	4. 125%	$ 969	n / a	$ 969	San Francisco FCU
5/5 ARM	0%	3. 750%	$ 926	n / a	$ 926	Convencional
30 años. fijo	3%	3. 500%	$ 898	$ 175	$ 1, 073	Convencional
30 años. fijo	10%	3. 500%	$ 898	$ 82	$ 980	El cuadro muestra que puede salir adelante, al menos a corto plazo, con un programa de préstamos que le permite evitar el PMI, pero hay algunas advertencias importantes . Si está considerando una hipoteca de tasa ajustable para evitar PMI, puede dejar de salir adelante una vez que se restablezca la tasa. Por ejemplo, en el préstamo de la Cooperativa de Crédito Federal de San Francisco, la tasa podría aumentar a 5. 75% en el año seis, brindándole un pago mensual de $ 1, 167 en un préstamo de $ 200, 000; a 7. 75% en el año 11, haciendo su pago mensual $ 1, 433; y suba tan alto como 9. 75% para el año 16, haciendo sus pagos mensuales de $ 1, 718 - casi el doble de lo que fueron durante los primeros cinco años.

El mayor inconveniente de los préstamos que le permiten evitar el PMI es que puede cancelar el seguro hipotecario privado una vez que haya acumulado al menos un 20% de capital en su vivienda pagando su principal o mediante las fuerzas del mercado aumentando el valor de su casa, una vez Alcanzó el punto medio de su plazo de préstamo de bajo plazo, tendrá un préstamo a tasa de interés más alta o un préstamo a bajo costo durante 30 años o hasta que refinancie. La refinanciación posterior puede o no ser posible o tener sentido, dependiendo de lo que ocurra con el valor de su vivienda, su solvencia y las tasas de interés. (Consulte

Cómo deshacerse del seguro hipotecario privado para más detalles). Consideraciones impositivas

Su objetivo debe ser obtener la hipoteca menos costosa que satisfaga sus necesidades, no maximizar sus ahorros impositivos. Una hipoteca más barata le ahorrará más dinero que una hipoteca más costosa que le da una deducción fiscal más grande. Aún así, debe conocer las implicaciones fiscales de sus opciones.

Puede reclamar una deducción fiscal por los intereses de su hipoteca siempre que su hipoteca sea por $ 1 millón o menos y siempre que sus deducciones detalladas en el Anexo A suman una deducción estándar. Ese es a menudo el caso para los propietarios de viviendas, ya que puede detallar los impuestos estatales sobre la renta, los impuestos a la propiedad, las donaciones de caridad y los intereses de las hipotecas.

Las primas de PMI también son deducibles de impuestos, pero la deducción comienza a desaparecer una vez que su ingreso bruto ajustado alcance $ 100,000 ($ 50,000 si es casado que presenta la declaración por separado), y no puede deducir PMI si su AGI excede los $ 109,000 ($ 54, 500 si es casado que presenta la declaración por separado). Si bien es poco probable que la deducción de intereses hipotecarios desaparezca en el futuro previsible, la deducción del PMI expirará el 31 de diciembre de 2016, aunque puede extenderse como lo ha estado en el pasado.

The Bottom Line

Si bien podría ser tentador sacar hoy un 0% de descuento en la hipoteca, especialmente cuando los pagos son similares o incluso más bajos de lo que pagaría realizando un pequeño pago inicial y pagando el PMI, es importante pensar cómo obtener ese préstamo de 0% afectará sus finanzas a largo plazo.Comprar una casa para vivir nunca es una decisión puramente financiera, sino también emocional, pero tómese un tiempo para considerar las consecuencias financieras antes de firmar esa resma de los trámites hipotecarios.