Los programas de participación directa (DPP) son inversiones conjuntas no negociadas que invierten en bienes raíces o empresas relacionadas con la energía que buscan fondos por un período prolongado. Los DPP tienen una vida finita, generalmente de cinco a 10 años y tienden a ser inversiones pasivas. De acuerdo con un reciente DPP de CNBC, "… están emergiendo como una clase alternativa de activos para los inversores minoristas, que típicamente generan un flujo de ingresos del 5% al ​​7%. "En el entorno de tipos de interés bajos de hoy, este tipo de flujo de ingresos es atractivo.

¿Qué son los DPP y qué deben saber los inversores y asesores financieros sobre ellos antes de invertir?

Flujo de ingresos

La mayoría de los DPP proporcionan a los inversores un flujo de ingresos de la empresa subyacente. Estos pagos de dividendos pueden surgir de pagos de alquiler de bienes inmuebles, pagos de hipoteca, arrendamientos de equipo, pagos de arrendamiento de petróleo y gas u otros flujos de ingresos basados ​​en el negocio subyacente de DPP. (Para obtener más información, consulte: Inversiones alternativas: una mirada a los pros y contras .)

Reglas de Participación del Inversor

Las restricciones a los inversores que son elegibles para invertir en DPPs variarán. En general, hay mínimos para los ingresos y el patrimonio neto. En algunos casos, los DDP caerán bajo las reglas de los inversores acreditados para el estado correspondiente y la Comisión de Bolsa y Valores (SEC). Cada programa de DDP también puede tener restricciones adicionales además de las del organismo regulador apropiado que restringe quién puede o no puede invertir. Estas restricciones generalmente se aplican debido a la naturaleza ilíquida de los DPP en lugar de basarse en su riesgo de inversión.

Inversiones ilíquidas

Los inversionistas en DPP deben entender que estas son inversiones ilíquidas. Deben estar preparados para mantener su dinero invertido durante un período de años, por lo general, hasta que la inversión liquide y les devuelva el dinero de los inversores más las ganancias no pagadas previamente. Los REIT no negociados son un ejemplo. Generalmente hacen distribuciones, pero el dinero no está disponible para los inversores hasta que el fondo enumere sus acciones públicamente o liquide el fondo. La naturaleza ilíquida de los DPP puede ser una ventaja en tiempos turbulentos en el mercado, como los que estamos experimentando actualmente. (Para obtener más información, consulte: Inversiones alternativas: Guía del cliente de Financial Advisor .)

Los contratos de compraventa modificados

no negociados son en su mayoría vehículos de inversión no negociados. No se negocian en la Bolsa de Valores de Nueva York ni en ningún otro intercambio similar de inversión pública. El mercado secundario para estas inversiones es limitado o inexistente. Keith Allaire, director general de Robert A. Stanger and Co., un banco de inversión y asesor de la industria DPP, dijo en la publicación CNBC: "los productos comercializados tienden a centrarse en el sentimiento del mercado, mientras que el enfoque no negociado en el subyacente valor."

DPP Statistics

Según el artículo de CNBC, los tipos más comunes de DPP actualmente son:

• REIT no cotizados: alrededor del 65% del mercado de DPP.
• Compañías de desarrollo comercial no cotizadas ( BDC), que son instrumentos de deuda para pequeñas empresas: aproximadamente el 32% del mercado.
• Programas de petróleo y gas, como regalías o deducciones fiscales.
• Programas de arrendamiento de equipos en diversas industrias.

El programa de inversión La asociación recopiló algunas estadísticas de la industria hasta el final de 2014:

• Más de 30,000 asesores financieros utilizaron REIT o BDC no incluidos en sus prácticas.
• Más de 1. 2 millones de inversores tenían REIT o BDC no incluidos en la lista. su cartera de inversiones.
• Aproximadamente $ 16, 900 fue el tamaño promedio de la cuenta.
• 43% (o $ 9 .2 mil millones) se invirtió a través de cuentas calificadas.

REIT no negociados

REIT no negociados han sido criticados en los últimos años por la SEC y otros. En agosto de 2015, la SEC publicó este boletín para inversores. El propio fondo de inversión inmobiliaria local me dijo que el hecho de que el inversor obtuviera buenos resultados en una inversión como un REIT no negociado no significa que fuera una inversión adecuada para ellos. Varios intermediarios importantes han impuesto restricciones al uso de REITS no negociables. (Para obtener más información, consulte: Descripción general de los REIT no negociados .)

¿Son apropiados los DPP?

Los asesores financieros en su mayoría desean hacer lo que sea mejor para sus clientes. Esto significa ayudarlos a alcanzar sus metas financieras, tanto a corto como a largo plazo. Invertir en productos DPP puede ser una buena ruta para algunos inversores que buscan rendimiento y que tienen la capacidad de invertir una parte de su cartera en un vehículo de inversión que carece de liquidez.

Por su naturaleza, muchos DPP sirven como inversiones alternativas a través de su correlación relativamente baja con las inversiones tradicionales en acciones y bonos. En el actual entorno de inversión volátil que hemos visto durante el año pasado y especialmente al inicio de 2016, existe un renovado interés en alternativas de todo tipo. (Para obtener más información, consulte: Por qué las alternativas a través de Wirehouses están creciendo .)

Los asesores financieros deben realizar la debida diligencia adecuada sobre estos productos e ir más allá si el DPP simplemente cumple con un estándar de idoneidad. Ellos, o al menos su empresa, deberían examinar completamente a aquellos que ofrecen la inversión y su historial, así como la tesis económica de la inversión subyacente.

La línea de fondo

DPP ha sido proclamada una nueva clase de activos por algunos. Pueden ofrecer un rendimiento sólido y un flujo de efectivo que es muy deseable para muchos inversores. Corresponde a los asesores financieros garantizar que cualquier DPP sea adecuado para sus clientes antes de sugerirlos como una opción de inversión. (Para obtener más información, consulte: Inversiones alternativas: ¿cuándo agregan valor a una cartera? )