Los compradores de vivienda que tengan la intención de financiar una compra de vivienda con un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) pueden sorprenderse al saber que no se les permitirá comprar una propiedad en particular porque no cumple con los requisitos de la FHA. . ¿Por qué existen estos requisitos, qué son y pueden remediarse para que los compradores puedan comprar las casas que desean? (Para obtener más información, consulte Comprensión de los préstamos hipotecarios de la FHA .)

TUTORIAL: Conceptos básicos de hipoteca

Por qué la FHA establece estándares mínimos de propiedad

Cuando un comprador de vivienda obtiene una hipoteca, la propiedad sirve como garantía. En otras palabras, si el prestatario deja de hacer los pagos de la hipoteca, el prestamista eventualmente ejecutará una hipoteca sobre el prestatario y tomará posesión de la casa. El prestamista luego venderá la casa para recuperar la mayor parte posible del dinero que prestó. (Para obtener más información sobre este proceso, consulte Las 6 fases de una ejecución hipotecaria .)

Exigir que la propiedad cumpla con las normas mínimas protege al prestamista. Significa que la propiedad debería ser más fácil de vender y exigir un precio más alto si el prestamista tiene que realizar una ejecución hipotecaria. Al mismo tiempo, es más probable que un prestatario permanezca en un hogar que cumpla con los estándares mínimos, ya que desde el comienzo no estará cargado con costosas facturas de reparación de viviendas. Además, los prestatarios tratarán más arduamente de realizar pagos durante tiempos financieros difíciles si el hogar es un lugar agradable para vivir.

Estándares mínimos de propiedad: ¿qué son?

Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los EE. UU., La FHA exige que las propiedades financiadas con sus productos crediticios cumplan con los siguientes estándares mínimos:

• Seguridad: El hogar debe proteger la salud y la seguridad de los ocupantes.
• Seguridad: El hogar debe proteger la seguridad de la propiedad (como se explicó en la sección anterior).
• Solidez: La propiedad no debería tener deficiencias físicas o condiciones que afecten su integridad estructural.

Luego describe las condiciones que la propiedad debe cumplir para cumplir con estos requisitos. Un tasador observará la condición de la propiedad durante la evaluación de propiedad requerida e informará los resultados en el formulario de evaluación de la FHA. (Las evaluaciones de propiedades son uno de los muchos requisitos que deben cumplir los compradores antes de llegar a un acuerdo; para obtener más información, consulte Ofertas de vivienda que caen hasta .)

Para viviendas unifamiliares, el tasador debe usar un formulario llamado Informe Uniforme de Evaluación Residencial. El formulario solicita al tasador que describa las características básicas de la propiedad, como el número de historias, año de construcción, metros cuadrados, cantidad de habitaciones y ubicación. También requiere que el tasador "describa la condición de la propiedad (incluidas las reparaciones necesarias, el deterioro, las renovaciones, la remodelación, etc.).) "y pregunta:" ¿Hay alguna deficiencia física o condiciones adversas que afecten la habitabilidad, solidez o integridad estructural de la propiedad? "El formulario de evaluación de la unidad de condominio es similar pero tiene preguntas específicas de condominio sobre las áreas comunes, asociación de propietarios, número de unidades ocupadas por sus propietarios, etc. (Consulte también: Lo que debe saber sobre las evaluaciones de viviendas .)

La FHA no requiere la reparación de defectos cosméticos o menores, mantenimiento diferido y desgaste normal si no afectan la seguridad o solidez del hogar. La FHA dice que los ejemplos de tales problemas incluyen pero no se limitan a lo siguiente:

• Pasamanos faltantes
• Puertas de salida agrietadas o dañadas que de otro modo serían operables > Cristal de ventana agrietado
• Superficies de pintura defectuosas en viviendas construidas después de 1978
• Fugas de plomería menores (como grifos con fugas)
• Acabado o revestimiento de piso defectuoso (desgastado en el acabado, alfombras mal sucias)
• Evidence de previo (no activo) daño de insectos / organismos destructor de madera donde no hay evidencia de daños estructurales no reparados
• Encimeras podridas o gastadas
• Yeso, placas de yeso u otros materiales de paredes y techos dañados en viviendas construidas después de 1978
• Baja mano de obra
• Riesgo de tropiezos (aceras agrietadas o parcialmente levantadas, alfombras mal instaladas)
• Espacio de arrastre con escombros y basura
• Falta de una superficie de calzada para todo tipo de clima
• Hay muchas áreas donde la FHA requiere problemas para remediarse para que la venta se cierre. Estos son algunos de los problemas más comunes que los compradores de vivienda probablemente enfrentarán. (Si está comprando una casa, consulte

Consejos principales para quienes compran su casa por primera vez .) Electricidad y calefacción

La caja eléctrica no debe tener cables deshilachados o expuestos.

• Todas las habitaciones habitables deben tener una fuente de calor que funcione (excepto en algunas ciudades selectas con inviernos suaves).
• Techos y áticos

El techo debe mantener la humedad fuera.

• Se espera que el techo dure al menos dos años más.
• El tasador debe inspeccionar el ático en busca de evidencia de posibles problemas en el techo.
• El techo no puede tener más de tres capas de techo.
• Si la inspección revela la necesidad de reparar el techo y el techo ya tiene tres o más capas de techo, la FHA requiere un techo nuevo.
• Calentadores de agua

El calentador de agua debe cumplir con los códigos de construcción locales y debe transportarse con la propiedad.

Peligros y molestias

Varias condiciones se incluyen en esta categoría. Incluyen, entre otros, los siguientes:

Suelo contaminado

• Proximidad a un sitio de residuos peligrosos
• Pozos de petróleo y gas ubicados en la propiedad
• Tráfico pesado
• Ruidos y peligros del aeropuerto
• Otras fuentes de ruido excesivo
• Proximidad a algo que podría explotar, como una línea de petróleo a alta presión
• Proximidad a líneas eléctricas de alta tensión
• Proximidad a una torre de transmisión de radio o TV
• Acceso a la propiedad < La propiedad debe proporcionar un acceso seguro y adecuado para peatones y vehículos, y la calle debe tener una superficie para todo clima para que los vehículos de emergencia puedan acceder a la propiedad bajo cualquier condición climática.

Solidez estructural

Cualquier condición estructural defectuosa y cualquier otra condición que pueda conducir a un daño estructural futuro debe ser remediada antes de que la propiedad pueda ser vendida. Estos incluyen construcción defectuosa, humedad excesiva, fugas, deterioro, daño por termitas y asentamiento continuo. (Para obtener más consejos sobre cómo comprar una casa, lea

10 peores fraudes de comprador por primera vez

.) Asbesto Si un área de la casa contiene asbesto que parece estar dañado o deteriorado, la FHA requiere una inspección adicional por parte de un profesional del amianto.

Baños

La casa debe tener un inodoro, lavabo y ducha. (Esto puede sonar tonto, pero se sorprendería de lo que las personas tomarán con ellos cuando se ejecuten).

Electrodomésticos

La evidencia anecdótica sugiere que la FHA requiere que las propiedades tengan artefactos de cocina en funcionamiento, particularmente un estufa. Sin embargo, los documentos de la FHA no mencionan ningún requisito con respecto a los electrodomésticos.

Esta no es una lista exhaustiva. Para obtener información adicional, consulte la Guía de referencia del Centro de propiedad de vivienda del Departamento de vivienda y desarrollo urbano.

Remedios para compradores de vivienda de propiedades por debajo de los estándares mínimos

¿Qué debe hacer un comprador de vivienda si se enamora de una propiedad que tiene uno de estos problemas que potencialmente pueden matar?

El primer paso debería ser trabajar con el vendedor. Pídale al vendedor que haga las reparaciones necesarias. Si el vendedor no puede hacer las reparaciones, tal vez se pueda aumentar el precio de compra para que los vendedores recuperen su dinero al momento del cierre. Por lo general, las cosas funcionan al revés: si una propiedad tiene problemas importantes, los compradores solicitarán un precio menor para compensar. Sin embargo, si la propiedad ya tiene un precio inferior al del mercado o si el comprador lo desea lo suficiente, subir el precio para completar las reparaciones y cerrar la transacción podría ser una opción.

Si el vendedor es el banco, es posible que no desee realizar ninguna reparación. En este caso, el trato está muerto. La propiedad tendrá que ir a un comprador en efectivo o un comprador no FHA cuyo prestamista le permitirá comprar la propiedad en las condiciones actuales. (Ver también:

7 cosas que debe saber sobre los préstamos hipotecarios de la FHA

.) Muchos compradores de vivienda simplemente tendrán que seguir buscando hasta que encuentren una mejor propiedad que cumpla con los estándares de la FHA. Esto puede ser frustrante, especialmente para los compradores con fondos limitados y propiedades limitadas en su rango de precios. Desafortunadamente, a veces es la única solución. Algunos compradores de vivienda pueden obtener la aprobación para un producto de préstamo diferente. Un préstamo que no pertenece a la FHA puede brindar más margen de maniobra sobre las condiciones en que puede estar la propiedad, pero el prestamista aún tendrá sus propios requisitos, por lo que esto no es garantía. Otra opción es solicitar un préstamo FHA 203 (k), que permite la compra de un fijador superior con problemas significativos. (Obtenga más información en

Introducción al préstamo FHA 203 (k)

y Solicitud de un préstamo FHA 203 (k) .) Conclusión Los préstamos FHA lo hacen más fácil para que los prestatarios califiquen para una hipoteca, pero no necesariamente hacen que sea más fácil comprar una propiedad.Los prestatarios de la FHA que saben qué esperar cuando hacen sus compras en el hogar pueden restringir su búsqueda a propiedades que probablemente cumplan con las pautas de la FHA, o al menos evitar poner sus corazones en una propiedad superior de reparaciones antes de que se evalúe. (Para la lectura relacionada, eche un vistazo a

Comprar una casa embargada

.)