La cuestión de si comprar y vender o comprar y mantener es la mejor estrategia de inversión inmobiliaria no tiene una respuesta correcta. Por el contrario, la decisión de elegir un método sobre otro debe ser parte de una estrategia explícita que tenga en cuenta los objetivos de inversión generales del inversor, así como las oportunidades presentadas por el mercado existente. Este artículo discutirá las ventajas y desventajas de cada estrategia de inversión. Siga leyendo para descubrir qué estrategia limitará a las demás en el mercado en el que invierte.

¿Por qué invertir en bienes inmuebles?

La propiedad de inmuebles residenciales está ganando un interés cada vez mayor por parte de los inversores minoristas por muchas de las siguientes razones:

• Los bienes inmuebles ofrecen rentabilidades más predecibles que las acciones y los bonos.
• El sector inmobiliario proporciona una cobertura de inflación porque las tasas de alquiler y el flujo de efectivo de inversión generalmente aumentan al menos tanto como la tasa de inflación.
• Los inmuebles proporcionan un lugar excelente para el capital en momentos en que los inversores no están seguros de las perspectivas en los mercados de acciones y bonos o cuando los inversores esperan que los rendimientos a largo plazo de las acciones y los bonos sean inadecuados.
• El capital creado en una inversión inmobiliaria proporciona una excelente base para financiar otras oportunidades de inversión. En lugar de pedir prestado para que el capital ingrese en otros vehículos (es decir, comprar acciones en el margen), los inversionistas pueden pedir prestado contra su capital para financiar otros proyectos. La relativa facilidad de endeudamiento contra una inversión inmobiliaria combinada con la deducción de los intereses hipotecarios hace que esta opción sea un método menos costoso para financiar otras oportunidades para los inversores que se sienten cómodos asumiendo el riesgo financiero adicional.
• Además de proporcionar flujo de efectivo para los propietarios durante los períodos en que se alquilan bienes inmuebles residenciales, también se puede utilizar como residencia o para algún otro propósito durante períodos en los que no está produciendo flujos de efectivo. (¿Desea obtener más información? Lea: Invertir en bienes inmuebles .)

La influencia de los factores del mercado

Para delinear las implicaciones de la decisión de invertir o mantener, se deben entender los problemas inherentes a cada una de las estrategias de transacción. En comparación con las acciones y los bonos, el sector inmobiliario es un mercado relativamente ineficiente y se caracteriza por un bajo volumen de transacciones y datos de mercado que no son muy transparentes. La dificultad de encontrar oportunidades de bienes raíces en combinación con datos incoherentes sobre la propiedad y el mercado hace que las transacciones inmobiliarias sean más difíciles y costosas de ejecutar que las operaciones con acciones y bonos. (Para más información, consulte: Cinco cosas que todo inversor de bienes raíces debe saber .)

Otros dos problemas que pueden llevar a los inversores a elegir una táctica sobre otra giran en torno a los métodos de valoración y el capital necesario para invertir en esta clase de activos.Los bienes raíces residenciales se valoran según el método de tasación y no mediante el comercio continuo, lo que da como resultado rendimientos de inversión que son más predecibles y menos volátiles que los rendimientos de acciones y bonos. Debido a que la demanda de bienes inmuebles se ve afectada por las tendencias económicas a largo plazo, como el crecimiento de la población, el empleo y la economía en general, el sector inmobiliario ha extendido períodos de valores altos y bajos y volúmenes de transacciones. Los mercados inmobiliarios en una tendencia ascendente larga se caracterizan por una mayor demanda y períodos donde los inversionistas "hacen heno mientras brilla el sol", mientras que los mercados a la baja tienden a mostrar comercios limitados, con los inversores perdiendo papel hasta que el mercado revive y pueden darse cuenta una vez más ganancias.

Para demostrar el costo relativamente alto de las inversiones inmobiliarias en las estrategias generales de inversión, compare la diferencia entre una inversión de $ 200,000 en acciones y una inversión igual en propiedades. Al asumir una gran exposición a acciones, un inversor puede vender inmediatamente una parte de la inversión para obtener una ganancia y mantener el saldo en el costo promedio en dólares, esperar ganancias potenciales futuras o tomar una posición a largo plazo en esa industria o empresa. Una posición de $ 200,000 dólares en la propiedad podría ser cualquier cosa, desde una casa unifamiliar a un par de pequeñas propiedades. Con la excepción de las inversiones bursátiles titulizadas, como los fondos de inversión inmobiliaria (REIT), un problema con la propiedad exclusiva de la propiedad residencial es que no se puede subdividir fácilmente. Con otros tipos de inversiones, como las acciones, si un inversor se siente incómodo con cierta exposición, puede "cancelar" la exposición con derivados o vendiendo una parte de la inversión. Con los bienes inmuebles, la única manera real de reducir la exposición es vender participaciones de la sociedad en la propiedad, lo que puede conducir a problemas de control, legales y de gestión.

Los pros y los contras de Flipping

La ventaja más evidente de invertir inversiones inmobiliarias es la capacidad de obtener ganancias inmediatamente y de tener capital inmovilizado durante el menor tiempo posible. Además, a diferencia del mercado bursátil, que puede cambiar a la mitad del día, los mercados inmobiliarios son más fáciles de predecir y pueden producir períodos de tiempo extendidos que compensan a los inversionistas por invertir propiedades. En este sentido, invertir propiedades podría considerarse una estrategia de inversión menos arriesgada porque tiene como objetivo mantener el capital en riesgo durante un tiempo mínimo y porque carece de los riesgos de administración y arrendamiento inherentes a la tenencia de bienes inmuebles.

Para la mayoría de los inversores, las propiedades de inversión deberían considerarse una estrategia táctica más que una estrategia de inversión a largo plazo. Debido a que los costos de transacción son muy altos tanto en el lado de compra como en el de venta, pueden afectar significativamente las ganancias. Hay dos tipos principales de propiedades que se pueden utilizar en un enfoque de compra / venta de la inversión inmobiliaria. El primero son las viviendas o apartamentos que se pueden comprar por debajo del valor de mercado actual porque se encuentran en dificultades financieras. El segundo es el "reparador", una propiedad con un problema estructural o de diseño que puede superarse para crear valor.

Los inversores que se centran en propiedades en dificultades lo hacen al identificar a los propietarios que ya no pueden administrar o mantener sus propiedades o al encontrar propiedades sobreapalancadas y que están en riesgo de caer en incumplimiento. Aquellos que prefieren reparadores, por otro lado, remodelarán o mejorarán una propiedad para que funcione mejor para los propietarios o sea más eficiente para los inquilinos de departamentos. Usando esta táctica, el comprador de un solucionador depende de invertir capital para aumentar los valores en lugar de simplemente comprar propiedades por una base baja con el fin de crear altos rendimientos de inversión. Por supuesto, también es posible combinar estas dos estrategias cuando se lanzan propiedades, y muchos inversores hacen precisamente eso.

Sin embargo, invertir propiedades puede generar problemas de impuestos y costos que uno no enfrenta con inversiones a largo plazo. Los movimientos bruscos generalmente generan oscilaciones en los ingresos que pueden crear problemas de flujo de efectivo y administración tributaria. Además, encontrar estas oportunidades puede ser difícil a largo plazo, haciendo que esta estrategia sea más adecuada para aquellos que desean aprovechar las oportunidades a corto plazo en el mercado inmobiliario. (Para obtener más información sobre cómo voltear, lea Cinco errores que hacen que la casa parezca un fracaso).

Los pros y los contras de mantener

Es un hecho bien conocido que comprar y mantener bienes inmuebles es una receta para acumular una gran riqueza. La mayoría del "dinero viejo" en los Estados Unidos y en el extranjero se acumuló a través de la propiedad de la tierra. Incluso después de períodos de precios decrecientes de la tierra, el valor de la tierra casi siempre se ha recuperado a largo plazo debido a que existe un suministro limitado de tierra.

Sin embargo, la propiedad inmobiliaria a largo plazo conlleva innumerables problemas legales y de gestión que los inversores en acciones y bonos nunca tienen que enfrentar. La propiedad de bienes raíces es un esfuerzo de gestión intensiva que está fuera del conjunto de habilidades de muchos inversores.

Los inversores en acciones deben tener las habilidades para analizar un mercado en particular, una empresa en particular y la capacidad de la administración para ejecutar sus estrategias comerciales. Un inversor inmobiliario a largo plazo necesita las mismas habilidades, pero tiene la responsabilidad adicional de crear y ejecutar esas estrategias comerciales para sus propiedades. Muchos inversores, especialmente los propietarios de propiedades de alquiler por primera vez, están mal preparados o mal equipados para hacer frente a las responsabilidades que conlleva la gestión de propiedades de alquiler. El proceso de encontrar inquilinos de calidad y atender sus necesidades, junto con garantizar el mantenimiento y el mantenimiento de la propiedad, puede ser una empresa estresante y que requiera mucho tiempo, pero una administración de propiedad exitosa es necesaria para garantizar los flujos de efectivo continuados de la inversión. (¿Está pensando en convertirse en propietario? Consulte Las 10 características principales de una propiedad de alquiler rentable y Sugerencias para el propietario potencial .)

Los riesgos inherentes a la propiedad inmobiliaria a largo plazo son genial, pero si se mitiga, el inversor es bien compensado por asumirlos. La mayoría de estos riesgos, que incluyen los riesgos transaccionales de comprar y vender propiedades, los riesgos para el bienestar de la propiedad y los riesgos de encontrar y mantener inquilinos se consideran riesgos no sistemáticos o riesgos de inversión que pueden diversificarse si un número apropiado de las inversiones se compran en una cartera bien diseñada.El problema para la mayoría de los inversionistas es que los bienes raíces son tan intensivos en capital que la cantidad necesaria para comprar suficientes propiedades para diversificar estos riesgos está fuera de sus capacidades. (Para saber cómo evaluar su nivel personal de riesgo, consulte: Determinación del riesgo y la pirámide de riesgos .)

Elección de una estrategia

Para decidir si se cambian las propiedades o se mantienen a largo plazo. es la estrategia más apropiada, uno necesita responder algunas preguntas críticas. Un inversor debe decidir si la asignación de capital es permanente o transitoria y si es una parte central de una estrategia de inversión general o un medio para mejorar los rendimientos. También se necesita determinar qué riesgo y rentabilidad es apropiado para esta parte de sus carteras de inversión y si el inversor tiene la tolerancia y la capacidad adecuadas para asumir las responsabilidades de gestión que acompañan a cualquier tipo de inversión. Si el capital no está disponible para comprar una cartera diversificada, un posible inversor debe estar preparado para asumir riesgos no sistemáticos, incluidos los riesgos de propiedad individual y la posible falta de demanda de la propiedad, ya sea por parte de los propietarios o inquilinos. Al decidir adoptar una estrategia de compra y venta, un inversor también debe determinar si tiene la habilidad para descubrir propiedades de venta en dificultades o reparadores. En esta estrategia transaccional, es importante determinar si el capital puede invertirse suficientes veces dentro de un período de inversión dado para superar los costos de transacción tanto del lado de compra como de venta, incluidas las comisiones de intermediación, financiación y cierre.

The Bottom Line

Aunque la elección entre las dos estrategias en cuestión depende de la situación financiera particular y de los objetivos de inversión, la estrategia de tenencia a largo plazo generalmente es más apropiada para aquellos que usan bienes raíces como una parte central de su carteras de inversión; Las propiedades de inversión son más apropiadas cuando se usa bienes inmuebles como una táctica adjunta o de mejora de rendimiento. Los inversores que deseen amasar riqueza y obtener ingresos de sus inversiones inmobiliarias deberían considerar la tenencia de bienes inmuebles a largo plazo, utilizando el capital acumulado en la cartera para financiar otras oportunidades de inversión, con el potencial de eventualmente vender las propiedades en un mercado ascendente. Las propiedades de inversión son una táctica que se adapta mejor a los períodos en que las perspectivas en los mercados de acciones y bonos son bajas, o para los inversores que desean obtener ganancias de capital a corto plazo durante el tiempo que lo permita el mercado actual.