Cuando refinancia su hipoteca, todo depende de la tasación. Si el valor de su casa es tan bajo que está bajo el agua, no puede refinanciar. Si el valor de su tasación pone el valor acumulado de su vivienda en menos del 20%, se verá obligado a pagar el seguro hipotecario privado (PMI) o llevar dinero a la mesa para hacer un refinanciamiento de efectivo. Además, es posible que no obtenga la tasa de interés más baja, ya que los prestamistas consideran que los prestatarios con menos capital tienen más riesgos. Si está pensando en refinanciar, debe comprender el papel esencial de la evaluación en el proceso.

¿Qué es una evaluación del hogar?

Una tasación es la opinión de un profesional autorizado o certificado sobre el valor de una casa proporcionada por un tercero desinteresado. El tasador recibe un pago por proporcionar el servicio de valorización de su hogar, pero no tiene ninguna piel en el juego cuando se trata de si puede refinanciar como resultado del valor que él o ella llega. En una transacción de refinanciamiento, la tasación protege al banco al garantizar que no presta al prestatario más dinero de lo que vale la propiedad. Si la propiedad más tarde entra en ejecución hipotecaria por alguna razón, el prestamista quiere poder revender la propiedad y recuperar su dinero.

El tasador visita su hogar entre 30 y 45 minutos para medir sus dimensiones, examinar sus servicios y evaluar su estado general tanto por dentro como por fuera, tomando fotos del exterior, el garaje y cada interior habitación. Luego, él o ella examinará los registros de propiedades similares a las suyas, idealmente las propiedades en su vecindario que se vendieron recientemente. Con base en la visita domiciliaria y en estos registros, el tasador llega a una opinión profesional sobre cuánto vendería su propiedad si la pusiera en el mercado. El banco usa este valor, junto con sus ingresos, activos e historial crediticio, para determinar cuánto le prestará.

Cómo funcionan las evaluaciones de viviendas en el mercado de hoy

Tres tipos de transacciones de refinanciamiento no requieren una tasación. Ni el refinanciamiento simplificado de la Administración Federal de la Vivienda, ni el Préstamo de Refinanciación para la Reducción de Tasas de Interés de la Administración de Veteranos lo requieren. En ciertos casos, el Programa de refinanciación asequible tampoco exige uno. Todos los demás tipos de transacciones de refinanciamiento requieren una tasación.

Las regulaciones federales dictan cómo los prestamistas y tasadores deben comportarse durante todo el proceso de evaluación. Después de la crisis de la vivienda, el gobierno quería aumentar la independencia del tasador para evitar la posibilidad de préstamos basados ​​en valores de vivienda inflados. Las leyes Dodd-Frank y Truth in Lending Actts ahora requieren que las evaluaciones se realicen de forma independiente y sin influencias ni coacciones inapropiadas."

Debido a que los requisitos de independencia del tasador definen un ámbito estrecho de interacciones aceptables entre el tasador y los oficiales de crédito, los prestamistas temen que tener contacto con tasadores pueda interpretarse como una violación de la ley al intentar influenciar la opinión del tasador antes de que se complete la evaluación . Los prestamistas se vuelven cautelosos para evitar la posibilidad de una acción disciplinaria severa. Los agentes de préstamos y los corredores no pueden seleccionar al tasador ni el prestatario. Los prestatarios tampoco pueden presentar una tasación que se realizó para un prestamista diferente, aunque "pueden decirle al banco que existe otra tasación, y el banco puede solicitar el informe de evaluación directamente de la otra institución. "

El prestamista a menudo ordenará la tasación a través de un tercero llamado compañía de gestión de tasación (AMC)." Usar un AMC no es un requisito, pero ese es el enfoque común para la independencia del tasador ", dice Joe Parsons, senior loan funcionario de PFS Funding de Dublin, California, un banquero regional y corredor de hipotecas.

Muchos prestamistas, especialmente los pequeños, locales, tienen relaciones directas de referencia con un pequeño panel de tasadores y no usan un AMC. O el prestamista puede tener un departamento interno de tasación independiente. El tasador debe tener conocimiento local del área (llamada competencia del mercado). Se espera que los tasadores sigan los Estándares Uniformes de Práctica Profesional de Evaluación emitidos por la Fundación de Evaluación, una organización profesional, aunque estos estándares no son ley.

Tasas de tasación de vivienda

Las tarifas de tasación varían según el estado, pero los tasadores deben cobrar honorarios habituales y razonables para el área. Espere pagar $ 300 a $ 500 por una tasación de una casa unifamiliar estándar.

"Las propiedades más complejas son más caras porque la inspección lleva más tiempo", dice Erin Benton, vicepresidenta de Decorum Valuation Services, una compañía de gestión de tasación en Ellicott City, Md.

. Debe pagar la tarifa por adelantado en el momento de la evaluación, no al cierre; independientemente de si su préstamo se cierra, el tasador todavía hizo el trabajo. Si bien la tarifa puede parecer útil si le permite obtener los términos de refinanciamiento que desea, puede parecer una pérdida de dinero si una tasación baja significa que no puede refinanciar.

Dado que los prestamistas no pueden analizar el valor de una vivienda o el "valor objetivo" anticipado con un tasador en el momento de la asignación, los propietarios no pueden obtener una estimación aproximada del tasador de si es probable que su casa valúe lo suficiente como para que puedan refinanciar antes de que pagar por el servicio, como pudieron antes de las nuevas regulaciones. En el mejor de los casos, puede buscar ventas comparables recientes en sitios web como Zillow y Redfin, pero sus registros pueden estar incompletos.

Otra opción es pedirle a un agente de bienes raíces que realice un análisis de mercado comparativo y le proporcione impresiones de ventas comparables recientes del Servicio de listado múltiple, dice Bruce Ailion, un agente de RE / MAX Greater Atlanta. Pregunte amablemente, ya que le harán un favor: a diferencia de una venta de vivienda, el agente no obtendrá ninguna comisión de su refinanciamiento.

Mejorando las posibilidades de una alta tasación

El valor que el tasador le da a su casa depende en gran medida de los precios de venta recientes de propiedades comparables, pero se equivoca si piensa que no puede hacer nada para ayudar a que su hogar en el extremo superior de su valor de evaluación potencial.

Obtener una tasación de su casa es similar a una primera cita, dice Ailion. Si bien no tienes idea de cómo te gustará o evaluará tu pareja, estar bien arreglado mejora sustancialmente tus posibilidades de ser considerado atractivo. "Lo mismo ocurre con la evaluación", dice.

"Su propiedad debe ser ordenada y limpia, despejada y fácil de inspeccionar. Cualquier mascota debe estar contenida y huele enmascarada. No quiere que el tasador se apresure para salir ", dice Ailion.

Así es como los evaluadores describen cómo funcionan:

"En general, no debería importar si el césped no está cortado o si su casa es un desastre", dice el evaluador residencial certificado Ralph J. Vaccari, presidente de Vaccari & Associates en

Marblehead, Massachusetts. "Sin embargo, es importante darse cuenta de que un hogar sucio o descuidado puede aumentar su apariencia de desgaste más allá de lo normal, y esa condición puede, de hecho, afectar el valor. "

El tasador se preocupa por lo siguiente, dice Vaccari:

• condición exterior e interior
• función de recuento total de la sala
• , incluido el diseño y distribución de la sala interior, y mejoras de obsolescencia funcional
• en cocinas y baños , ventanas, techos y sistemas domésticos (calefacción, electricidad y plomería) durante los últimos 15 años que hacen que el hogar sea más actualizado, funcional y habitable de acuerdo con los estándares
• actuales y la edad de los sistemas del hogar > servicios exteriores tales como garajes, cubiertas y porches
• ubicación
• características poco atractivas, como una apariencia exterior que no concuerda con el resto del vecindario
• Es una buena idea señalar las características que pueden no ser inmediatamente aparente que potencialmente podría agregar a la opinión de valor del evaluador, dice Parsons.

Antes de que el tasador venga

Sin embargo, preparar su casa para la visita de un tasador es diferente de prepararlo para un posible comprador.

"Cuando abres tu casa a un posible comprador, quieres desencadenar respuestas emocionales", dice Parsons. "Como vendedor, desea que el comprador pueda imaginar lo felices y cómodos que estarán allí. Ninguna de estas consideraciones subjetivas se aplica a una evaluación ", dice.

Vaccari agrega que un propietario no haría un cambio, como romper la alfombra vieja para revelar los pisos de madera, para una tasación, como lo haría para un vendedor. Pero refrescar la pintura de la casa, tanto por dentro como por fuera, puede ayudar, al igual que despejar el desorden para permitir el acceso completo y la visualización de todas las áreas de la casa, incluido el sótano.

Finalmente, "Si los registros impositivos son incorrectos, indíquelo", dice Ailion.

De lo contrario, es responsabilidad del evaluador descubrir los problemas y hacer preguntas cuando sea necesario, dice Vaccari.

Si obtiene una buena evaluación

¡Felicitaciones! Has completado un paso importante en la refinanciación de tu hipoteca. Ahora es el momento de pasar por la siguiente serie de pasos con su agente de préstamos. Si ha obtenido una tasación favorable, use una herramienta como la calculadora de hipotecas de Investopedia para investigar las tasas de interés de una hipoteca refinanciada para una casa de su valor. Estar armado con estas cifras puede ayudarlo con un poco de poder de negociación cuando se reúna con su prestamista.

Obtener una segunda opinión sobre una evaluación baja

A veces el valor del tasador no solo es más bajo de lo que le gustaría, sino más bajo de lo que cree que vale su casa.

"Una evaluación es solo la opinión de una persona", dice Ailion. "Si bien esta es una opinión entrenada y educada, como con todas las profesiones, hay buenos y malos practicantes. "

Dadas las estrictas regulaciones federales que rigen el proceso, ¿hay algo que pueda hacer con respecto a una evaluación baja?

"Si al propietario no le gusta el valor de la tasación, puede escribir una carta de apelación al prestamista o AMC, pero la posibilidad de que un tasador cambie su opinión es muy escasa, a menos que el propietario tenga una evidencia abrumadora que el valor está apagado ", dice Benton.

Su apelación solo tendrá éxito si usted demuestra que el tasador cometió un error importante, como enumerar los pies cuadrados o el recuento de habitaciones incorrectamente; haciendo caso omiso de una amenidad importante, como una piscina o un spa; o sin tener en cuenta una venta comparable que podría respaldar un valor más alto mientras se "selecciona con precisión" una comparación menos adecuada que indicaría un valor menor, dice Parsons.

También podría argumentar señalando que las composiciones usadas fueron en un distrito escolar inferior o en una subdivisión inferior que no tenía una Asociación de Propietarios con piscinas y canchas de tenis, que todos los comparables estaban en apuros o ventas REO, o que tienen otras externalidades negativas que influyen en el valor, como estar en una calle concurrida, dice Ailion. "Explica por qué son diferentes y no iguales a los tuyos. Debe probar que algo está en error con los comparables seleccionados. "

Sus opciones Cuando la tasación es baja

Si no puede impugnar con éxito una baja tasación, ¿cómo se asegura de que el refinanciamiento se cumpla? Si la tasación le otorga menos del 80% del capital, lo que significa que el prestamista le exigirá que pague un seguro hipotecario privado, puede hacer un refinanciamiento en efectivo y traer varios miles de dólares al cierre para obtener ese mágico préstamo del 80%. relación de valores y evitar PMI. También puede elegir pagar PMI por ahora. Si el valor de las viviendas sigue aumentando, puede proporcionarle ventas comparables a su administrador hipotecario y solicitarle que elimine el PMI, incluso si aún no ha pagado gran parte de su capital. Sin embargo, si la evaluación revela que está bajo el agua, todo lo que puede hacer es esperar a que el mercado mejore a menos que califique para un programa de asistencia del gobierno, como HARP.

The Bottom Line

Comprender cómo funciona el proceso de evaluación le dará la mejor oportunidad de conseguir que un tasador le asigne el mayor valor posible a su propiedad.Las evaluaciones no siempre llegan a los valores que los prestatarios esperan, y son un proceso humano con espacio para la subjetividad y los errores. Puede apelar una evaluación baja, pero solo tendrá éxito con datos sólidos para respaldarlo.