El análisis de flujo de efectivo descontado, o DCF, se usa muy comúnmente en la evaluación de inversiones inmobiliarias, aunque la determinación de la tasa de descuento implica una serie de variables que pueden ser difíciles de predecir con precisión. El análisis de flujo de efectivo descontado es un método de valoración que busca determinar la rentabilidad, o mera viabilidad, de una inversión examinando los ingresos futuros proyectados o el flujo de efectivo de la inversión, y luego descontando ese flujo de efectivo para llegar a un valor actual estimado de la inversión . Este valor actual estimado se conoce comúnmente como valor actual neto o VAN. Para la evaluación de las inversiones inmobiliarias, la tasa de descuento es comúnmente la tasa de rendimiento anual deseada o esperada.
Para las inversiones inmobiliarias, se deben incluir los siguientes factores en el cálculo:
Costo inicial: el precio de compra o el anticipo realizado en la propiedad.
Costos de financiamiento: los costos de la tasa de interés sobre cualquier financiamiento inicial o esperado.
Período de tenencia: para las inversiones inmobiliarias, el período de tenencia generalmente se calcula por un período de entre cinco y 15 años, aunque varía según los inversores y las inversiones específicas.
Costos anuales adicionales: incluyen los costos proyectados de mantenimiento y reparación; Impuestos de propiedad; y cualquier otro costo además de los costos de financiamiento.
Flujos de efectivo proyectados: una proyección año por año de los ingresos de alquiler recibidos de la propiedad de la propiedad.
Ganancia de venta: la cantidad proyectada de ganancia que el propietario espera obtener con la venta de la propiedad al final del período de espera proyectado.
Se deben estimar varias variables en el cálculo de DCF; estos pueden ser difíciles de precisar e incluir cosas tales como costos de reparación y mantenimiento, aumentos de alquiler proyectados y aumentos en el valor de la propiedad. Estos artículos generalmente se estiman usando una encuesta de propiedades similares en el área. Si bien determinar las cifras exactas para proyectar los costos futuros y los flujos de efectivo puede ser un desafío, una vez que se determinan estas proyecciones y la tasa de descuento, el cálculo del valor actual neto es bastante simple y los cálculos computarizados están disponibles gratuitamente.
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