Los inversores extranjeros han acudido en masa al refugio seguro que se percibe en los bienes raíces de los EE. UU. En los últimos años, y es probable que los recientes cambios legislativos acentúen la tendencia. Los cambios impositivos que se implementaron en diciembre de 2015 para eliminar ciertos desincentivos fiscales que enfrentan los inversionistas extranjeros bajo la llamada Ley de Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles, o FIRPTA, cuando se invierte en bienes raíces de los Estados Unidos deberían servir para atraer más inversión en bienes raíces estadounidenses. patrimonio de extranjeros.

Según un cálculo realizado por Real Capital Analytics, los extranjeros invirtieron cerca de $ 80 mil millones en bienes raíces de EE.UU. en 2015, lo que representa aproximadamente el 16 por ciento de la inversión total. Y con la economía de EE. UU. En mejores condiciones que otras economías en todo el mundo, es probable que estos inversores continúen acudiendo al sector inmobiliario de los EE. UU., Invirtiendo en propiedades multifamiliares, edificios de oficinas, almacenes y locales comerciales, alentados por los cambios recientes. . Esta afluencia adicional también es probable que beneficie a los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) de los Estados Unidos.

Impedimentos impositivos eliminados

El gobierno de los EE. UU. Inicialmente promulgó FIRPTA en 1980, cuando los extranjeros comenzaron a comprar más tierras agrícolas de los Estados Unidos. Ese fue también un período en el que los japoneses estaban comprando propiedades estadounidenses de alto perfil, pero el gobierno ha mantenido que FIRPTA estaba destinado a la compra de tierras de cultivo en lugar de las adquisiciones de propiedades de trofeos urbanos. Conforme a las reglas de FIRPTA, los extranjeros tenían que pagar un 10% adicional de retención de impuestos sobre el dinero que percibieron por las ventas de bienes raíces de los EE. UU., Así como los impuestos federales, estatales y locales que pagan los inversores de los EE. UU. Con los recientes cambios de FIRPTA, el gobierno ofrece un tratamiento impositivo más favorable a los extranjeros que invierten en bienes raíces en los Estados Unidos. (Ver también: REIT Regulation 101.)

Pone los Fondos de Pensiones Extranjeros en pie de igualdad

Las nuevas leyes establecen que los fondos de pensiones extranjeros que invierten en bienes raíces de los EE. UU. No están sujetos a la retención FIRPTA cuando venden sus activos inmobiliarios. Esto los coloca en pie de igualdad con sus contrapartes en los Estados Unidos. Los fondos de pensiones extranjeros deben cumplir con ciertos requisitos para ser considerados como fondos de pensión "calificados" que no están sujetos a las normas tributarias de FIRPTA.

Por un lado, el objetivo del fondo de pensiones debería ser proporcionar pensiones o beneficios de jubilación a los participantes en el fondo. Y también debe reconocerse como elegible para ciertos beneficios fiscales sobre contribuciones o ingresos en su país de origen. Las exenciones de FIRPTA se aplican a las inversiones directas de fondos de pensiones en bienes raíces de los Estados Unidos, así como a las inversiones que realizan en asociación o a través de fondos de capital privado.

Restricciones a la inversión del Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria aliviado

Otro cambio introducido por la enmienda FIRPTA es que el umbral para los inversores extranjeros en U.S REITs incurrir en la obligación de retención de FIRPTA se ha aumentado. Anteriormente, los extranjeros que tenían más del 5 por ciento de participación en un REIT de los Estados Unidos estaban sujetos al impuesto FIRPTA sobre la venta de sus acciones o si el REIT pagaba las ganancias de capital como dividendos. Con el cambio, el gobierno ha elevado el umbral para que el impuesto FIRPTA llegue al 10 por ciento. El gobierno también ha otorgado la exención de FIRPTA para inversiones REIT a ciertas entidades públicas que no calificaron previamente para la exención, incluidos los fideicomisos de propiedad australianos que cotizan en bolsa.

En otro aspecto positivo para los REIT, ya no tienen que soportar la carga de probar que están bajo control nacional, lo que significa que al menos el 50 por ciento de las acciones está en manos de personas de los Estados Unidos, con el fin de evitar la retención de FIRPTA en venta de acciones. Anteriormente, era difícil para los REIT establecer esto ya que muchas veces no podían determinar si los accionistas que tenían menos del 5 por ciento tenían una base extranjera o nacional. En el futuro, los REIT pueden suponer que estos pequeños interesados ​​son personas de los EE. UU. A menos que el REIT sepa lo contrario. (Ver también: Consejos clave para invertir en REIT).

La desaceleración de China podría beneficiar a las propiedades inmobiliarias de EE. UU.

Los extranjeros continúan acudiendo en masa al sector inmobiliario de los EE. UU. Y la reciente desaceleración china significa que el estado de refugio seguro de este nicho podría ser amplificado Solo los inversores chinos invirtieron más de $ 8 mil millones en el sector inmobiliario comercial de Estados Unidos, según CBRE. La reciente volatilidad del mercado en China podría atraer más interés en los bienes raíces de Estados Unidos de ese país. Sin embargo, el gobierno chino también podría actuar para establecer reglas para controlar esta salida.

A los inversores de otras partes del mundo también les gusta la seguridad y la estabilidad de los bienes raíces de los EE. UU. Ya que los puntos de venta alternativos, como Europa y Japón, siguen participando en políticas destinadas a combatir la deflación y estimular el crecimiento. Los Estados Unidos, por otro lado, están en un modo de crecimiento lento. Los fondos de pensiones en todo el mundo tienen un horizonte de inversión a largo plazo, y como la esperanza de vida mejora en todo el mundo, es probable que tengan más dinero para invertir, más de los cuales es probable que se canalice a bienes raíces de Estados Unidos.

Este es un buen augurio para el sector inmobiliario comercial de los Estados Unidos, incluidos los REIT dedicados a los sectores multifamiliar, industrial, hotelero, de oficinas y de madera. Los inversores chinos están particularmente interesados ​​en el sector industrial. Si se alienta a más inversionistas extranjeros a invertir en REIT de EE.UU., eso podría impulsar la demanda de acciones y beneficiar a los accionistas nacionales.

The Bottom Line

El gobierno de los EE. UU. Ha realizado cambios en sus regulaciones FIRPTA, aliviando ciertos requisitos impositivos que significaban que los extranjeros enfrentaban una mayor obligación tributaria sobre sus inversiones en bienes raíces de los EE. UU. Sin embargo, aunque el umbral para la retención de FIRPTA ha aumentado, la retención, en la medida en que se desencadena, es ahora del 15 por ciento. Los cambios ponen a los fondos de pensiones extranjeros en pie de igualdad fiscal con sus contrapartes en los EE.UU. y también fomentan más inversión extranjera en REIT.Es probable que aumente los REIT y otras avenidas de inversión en bienes raíces de los Estados Unidos.