Los grandes bancos e incluso algunos más pequeños se han alejado de los préstamos con garantía hipotecaria y en su lugar están ofreciendo una opción de tasa fija en una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Este producto híbrido tiene sus propias peculiaridades, beneficios y desventajas. Sin mencionar que los diferentes prestamistas tienen diferentes reglas sobre cómo puede usarlos. Esto es lo que necesita saber sobre cómo funciona este préstamo. (Para obtener más información, consulte Cómo elegir un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito .)

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Lo básico

Tradicionalmente, si desea pedir prestado contra el capital de su casa, puede obtener un préstamo con garantía hipotecaria a tasa fija o retirar dinero de una línea de crédito y pagar un tasa de interés variable con HELOC. Ahora hay una tercera opción: la opción de tarifa fija HELOC. Algunos prestamistas están ofreciendo este producto como una tercera alternativa. Otros, como Bank of America Corporation y Wells Fargo & Company, lo han utilizado para reemplazar los préstamos con garantía hipotecaria, posiblemente debido a nuevas regulaciones hipotecarias que podrían ser gravosas.

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Algunos prestamistas califican este producto con nombres especiales, como la línea de crédito con garantía hipotecaria FlexLock de Santander, pero la opción de tasa fija HELOC generalmente funciona de la misma manera sin importar qué prestamista elija. Sin embargo, existen diferencias importantes en los detalles que pueden hacer que el producto de un prestamista sea mejor para su situación que el de otra (como si la comparación de la compra de un préstamo ya no fuera lo suficientemente complicada).

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La premisa básica es que usted obtiene una línea de crédito basada en el capital de su vivienda y puede pedir prestada la menor o la mayor cantidad de esa línea de crédito que desee. Su tasa de interés cambiará con las condiciones del mercado, lo que puede significar variaciones importantes en sus pagos mensuales y en la cantidad total que adeuda a lo largo del tiempo. Para reducir la incertidumbre, informe a su prestamista que desea que todo o parte de la suma que ha pedido prestado se convierta en un préstamo de tasa fija al tipo de interés actual del mercado. Pagará ese monto durante un número determinado de años y podrá seguir pidiendo dinero prestado si aún le quedan fondos en su línea de crédito. A diferencia de un préstamo hipotecario tradicional, no se le impide el acceso a más crédito y, a medida que paga el saldo de tasa fija, su línea de crédito vuelve a subir.

Scott Nguyen, un inversionista de bienes raíces de 27 años de Costa Mesa, California, quería usar parte de su capital inmobiliario para trabajos de remodelación. Después de una gran cantidad de investigaciones sobre los pros y los contras de los préstamos con garantía hipotecaria frente a los HELOC, eligió un HELOC con una opción de tasa fija.

"Esto me permitió dedicar mi tiempo a trabajar con contratistas para obtener ofertas y para poner mis finanzas en su lugar", dice Nguyen. "No me sentí presionada para encontrar contratistas de inmediato porque no me cobraron intereses hasta que saqué de mi HELOC."Cuando Nguyen estaba listo para pedir prestado, usó la opción de tasa fija. Agradeció conocer sus pagos exactos y utilizó el dinero para reemplazar su césped con césped artificial y para hacer una remodelación de la cocina con gabinetes nuevos y encimeras de granito.

Los detalles

Estos son algunos ejemplos de las características de la opción de tarifa fija HELOC que varían según el prestamista.

• La duración del plazo de tasa fija: Los prestamistas le permitirán fijar su tasa de entre uno y 30 años. Cuanto más largo sea el plazo, menor será su pago mensual, pero, en igualdad de condiciones, más intereses pagará. Puede estar limitado en el plazo que puede elegir. Por ejemplo, un prestamista podría limitar sus opciones a un plazo de tres, cinco o siete años con un candado de tasa fija e intereses solamente, mientras que si paga capital e intereses, puede elegir cualquier término que desee dentro del rango permitido. .

• Cantidad de saldos de tasa fija: Cuantos más saldos de tasa fija pueda llevar, mejor. Verifique si el prestamista cobra por esta mayor flexibilidad a través de una tasa de interés o tarifas más altas.

• Saldo mínimo de tasa fija: Su prestamista puede requerir que solicite un monto mínimo si desea fijar una tasa fija. Tenga en cuenta que los prestamistas también requieren que solicite un monto mínimo de un préstamo hipotecario tradicional y puede tener requisitos mínimos de retiro en los HELOC tradicionales.

• Límites anuales: Algunos prestamistas limitan el número de saldos de tasa fija que puede bloquear cada año. Por ejemplo, es posible que pueda llevar tres saldos de tasa fija total, pero solo cree dos nuevos en el mismo año.

• Cuando puede convertir: Por lo general, puede convertir la totalidad o parte de su saldo de HELOC a una tasa fija con un plazo definido en el momento del cierre o en cualquier momento durante el período de extracción. No puede convertir durante el período de amortización; en ese punto, deberá refinanciar si desea convertir un saldo de tasa variable a uno de tasa fija.

• Término totalmente amortizable o parcialmente amortizable: Un término completamente amortizable significa que pagará el saldo total de tasa fija durante el plazo fijo; un término parcialmente amortizable significa que todavía tendrá un saldo pendiente al final del plazo de tasa fija, que luego revertirá a una tasa variable. Tomar más tiempo para pagar su saldo significa pagar más intereses, especialmente si la tasa variable a la que recurre es más alta que la tasa fija que estaba pagando. (Para obtener más información, consulte Cómo los HELOC pueden lastimarlo .)

• Regresar a una tasa variable: Algunos prestamistas le permitirán convertir su préstamo de tasa fija a un préstamo de tasa variable en cualquier momento durante el período de sorteo, lo que le gustaría hacer si las tasas de interés caen.

• Tarifa de bloqueo de tasas: Algunos prestamistas cobran una tarifa nominal, como $ 50 o $ 100, cuando ingresa una tasa fija en un saldo; otros no.

• Tasa de interés fija: Independientemente del prestamista que elija, su puntaje crediticio y las tasas de interés del mercado afectarán la tasa que puede obtener con una opción de tasa fija HELOC. Pero, al igual que con cualquier préstamo, algunos prestamistas tienen tasas más bajas que otros.Compare precios y no pase por alto las cooperativas de ahorro y crédito y los bancos pequeños; a veces tienen mejores ofertas que los grandes bancos.

The Bottom Line

Cuando no puede decidir si un préstamo con garantía hipotecaria o un HELOC es la mejor opción para usted, un HELOC que le permite bloquear parte de su saldo a una tasa fija es una gran opción . No lo obliga a elegir entre pedir prestado una gran suma ahora y tener la flexibilidad de retirar fondos cuando los necesite más adelante. Tampoco lo hace elegir entre conocer su tasa de interés y correr riesgos en las tasas del mercado. Solicite con varios prestamistas la mejor tarifa y las características de préstamo que más le atraen. (Para obtener más información, consulte Refinanciando su préstamo con garantía hipotecaria: guía práctica .)