Las tasas de interés, especialmente las tasas de los intercambios interbancarios y las letras del Tesoro, tienen un efecto tan profundo sobre el valor de los bienes raíces que generan ingresos como sobre cualquier vehículo de inversión. Debido a que la influencia de las tasas de interés en la capacidad de un individuo para comprar propiedades residenciales (aumentando o disminuyendo el costo del capital hipotecario) es tan profunda, muchas personas asumen incorrectamente que el único factor decisivo en la valoración de bienes raíces es la tasa hipotecaria. Sin embargo, las tasas hipotecarias son solo un factor relacionado con el interés que influye en los valores de las propiedades. Como las tasas de interés también afectan los flujos de capital, la oferta y la demanda de capital y las tasas de rendimiento de la inversión requeridas por los inversores, las tasas de interés impulsarán los precios de las propiedades de diversas maneras.

Fundamentos de valoración

Para comprender cómo las tasas de interés, los flujos de capital y las tasas de financiación influidas por el gobierno afectan el valor de las propiedades, debe tener una comprensión básica del enfoque de ingresos para los valores inmobiliarios. Aunque los valores inmobiliarios están influenciados por la oferta y la demanda de propiedades en un lugar determinado y el costo de reposición de desarrollar nuevas propiedades, el enfoque de ingresos es la técnica de valoración más común para los inversores. El enfoque de ingresos provisto por tasadores de propiedades comerciales y por suscriptores e inversionistas de inversiones respaldadas por bienes inmuebles es muy similar al análisis de flujo de caja descontado llevado a cabo en inversiones de capital y bonos.

En términos simples, la valoración comienza por el pronóstico del ingreso de la propiedad, que toma la forma de pagos anticipados de arrendamiento o, en el caso de los hoteles, la ocupación anticipada del hotel multiplicada por el costo promedio por habitación. Luego, al tomar todos los costos a nivel de propiedad, incluido el costo de financiamiento, el analista obtiene el ingreso operativo neto (NOI) o el flujo de efectivo restante, después de todos los gastos operativos.

Al restar todos los costos de capital, así como cualquier capital de inversión para mantener o reparar la propiedad y otros gastos no específicos de la propiedad de NOI, el resultado es el flujo de caja neto (NCF). Debido a que las propiedades usualmente no retienen efectivo o tienen una política de dividendos establecida, NCF equivale al efectivo disponible para los inversionistas y es lo mismo que el efectivo de los dividendos, que se usa para valorar las inversiones de capital o de renta fija. Al capitalizar dividendos o al descontar el flujo de efectivo (incluido cualquier valor residual) para un período de inversión dado, se determina el valor de la propiedad.

Flujos de capital

Las tasas de interés pueden afectar significativamente el costo del financiamiento y las tasas hipotecarias, lo que a su vez afecta los costos de propiedad y, por lo tanto, influye en los valores. Sin embargo, la oferta y la demanda de capital y las inversiones competidoras tienen el mayor impacto en las tasas de retorno requeridas (RROR) y los valores de inversión.A medida que la Junta de la Reserva Federal alejó su enfoque de la política monetaria y más hacia la administración de las tasas de interés como una forma de estimular la economía o evitar la inflación, su política ha tenido un efecto directo sobre el valor de todas las inversiones.

A medida que las tasas de cambio interbancarias disminuyen, el costo de los fondos se reduce y los fondos ingresan al sistema; por el contrario, cuando las tasas aumentan, la disponibilidad de fondos disminuye. En cuanto a bienes inmuebles, los cambios en las tasas de préstamos interbancarios agregan o reducen la cantidad de capital disponible para la inversión. La cantidad de capital y el costo del capital afectan la demanda, pero también la oferta, el capital disponible para la compra y el desarrollo de bienes inmuebles. Por ejemplo, cuando la disponibilidad de capital es escasa, los proveedores de capital tienden a prestar menos como un porcentaje del valor intrínseco, o no tan lejos en la "pila de capital". Esto significa que los préstamos se otorgan a un índice de préstamo a valor más bajo, lo que reduce los flujos de efectivo apalancados y los valores de las propiedades.

Estos cambios en los flujos de capital también pueden tener un impacto directo en la dinámica de la oferta y la demanda de la propiedad. El costo del capital y la disponibilidad de capital afectan la oferta al proporcionar capital adicional para el desarrollo de la propiedad y también influyen en la población de posibles compradores que buscan tratos. Estos dos factores trabajan juntos para determinar los valores de las propiedades.

Tasas de descuento

El impacto más evidente de las tasas de interés en los valores inmobiliarios se puede ver en la derivación de las tasas de descuento o de capitalización. La tasa de capitalización se puede ver como la tasa de dividendo requerida por un inversor, mientras que una tasa de descuento es igual a los requisitos de rendimiento total de un inversor. K generalmente indica RROR, mientras que la tasa de capitalización es igual a (K-g), donde g es el crecimiento esperado en el ingreso o el aumento en la revalorización del capital.

Cada una de estas tasas está influenciada por las tasas de interés vigentes porque son iguales a la tasa libre de riesgo más una prima de riesgo . Para la mayoría de los inversores, la tasa libre de riesgo es la tasa de los bonos del Tesoro de los Estados Unidos; estos están garantizados por el crédito del gobierno de los Estados Unidos, por lo que se consideran libres de riesgo porque la probabilidad de incumplimiento es muy baja. Debido a que las inversiones de mayor riesgo deben alcanzar un rendimiento conmensurable para compensar el riesgo adicional, al determinar las tasas de descuento y capitalización, los inversores agregan una prima de riesgo a la tasa libre de riesgo para determinar los rendimientos ajustados al riesgo necesarios para cada inversión considerada. .

Debido a que K (tasa de descuento) es igual a la tasa libre de riesgo más una prima de riesgo, la tasa de capitalización es igual a la tasa libre de riesgo más una prima de riesgo, menos el crecimiento anticipado (g) en el ingreso. Aunque las primas de riesgo varían como resultado de la oferta y la demanda y otros factores de riesgo en el mercado, las tasas de descuento variarán debido a los cambios en las tasas de interés que las componen. Cuando aumentan los rendimientos requeridos en inversiones competidoras o sustitutivas, caen los valores inmobiliarios; por el contrario, cuando caen las tasas de interés, aumentan los precios inmobiliarios.

The Bottom Line

Es importante centrarse en las tasas hipotecarias porque tienen una influencia directa en los precios inmobiliarios.Si usted es un posible propietario o inversionista de bienes raíces, una manera fácil de investigar las tasas de interés actuales es utilizar una calculadora de hipotecas.

Dicho esto, es importante tener en cuenta que las tasas de interés cambiantes afectan numerosos aspectos de los bienes inmuebles. Más allá del precio de su nuevo hogar, las tasas de interés también afectan la disponibilidad de capital y la demanda de inversión. Estos flujos de capital influyen en la oferta y demanda de propiedades y, como resultado, afectan los precios de las propiedades. Además, las tasas de interés también afectan el rendimiento de las inversiones sustitutivas, y los precios cambian para mantenerse en línea con el riesgo inherente en las inversiones inmobiliarias. Estos cambios en las tasas de rendimiento requeridas para bienes inmuebles también varían durante los períodos de desestabilización en los mercados de crédito. Como los inversores prevén una mayor variabilidad en las tasas futuras o un aumento en el riesgo, las primas de riesgo se amplían, lo que aumenta la presión a la baja sobre los precios de las propiedades.