Tabla de contenido:
- Cómo se calcula su pago mensual de hipoteca
- Aprendiendo los términos: tasa fija vs. tasa ajustable
- Préstamos de solo interés, regular y Jumbo
- Otras cosas a considerar
- The Bottom Line
Comprar una casa con una hipoteca es probablemente la transacción financiera más grande que va a celebrar. Por lo general, un banco o prestamista hipotecario financiará el 80% del precio del hogar y usted acepta devolverlo, con intereses, durante un período específico. Al comparar prestamistas, tarifas y opciones, es útil comprender cómo se acumulan los intereses cada mes y se pagan.
Cómo se calcula su pago mensual de hipoteca
En pocas palabras, cada mes devuelve una parte del capital (el monto que ha pedido prestado) más los intereses acumulados del mes. Su prestamista usará una fórmula de amortización para crear un cronograma de pagos que desglosa cada pago para saldar el principal y los intereses. La duración o la duración de su préstamo también determina cuánto pagará cada mes.
Estirar los pagos durante más años (hasta 30) generalmente dará como resultado pagos mensuales más bajos. Cuanto más tiempo se demore en pagar su hipoteca, mayor será el costo general de la compra de su vivienda, ya que pagará intereses durante un período más largo. Vea usted mismo cómo el cambio de los términos de su hipoteca puede cambiar el costo de su vivienda usando la calculadora de hipotecas de Investopedia.
Aprendiendo los términos: tasa fija vs. tasa ajustable
Los bancos y los prestamistas ofrecen principalmente dos tipos de préstamos:
Tasa fija: la tasa de interés no cambia.
Tasa ajustable: la tasa de interés cambiará en las condiciones definidas. A veces se denomina préstamo de tasa variable o híbrido.
Así es como funcionan en una hipoteca:
Hipoteca de tasa fija: El pago mensual sigue siendo el mismo durante la vigencia de este préstamo. La tasa de interés está bloqueada y no cambia. Los préstamos tienen una vida útil de amortización de 30 años; longitudes más cortas de 10, 15, 20 años también están comúnmente disponibles. Los préstamos más cortos tendrán pagos mensuales más grandes que se compensan con tasas de interés más bajas y un costo general más bajo.
Ejemplo: Una hipoteca de tasa fija de $ 200, 000 por 30 años (360 pagos mensuales) a una tasa de interés anual de 4. 5%, tendrá un pago mensual de aproximadamente $ 1, 013. (Impuestos, seguro , el fideicomiso es adicional y no se incluye en esta figura.) La tasa de interés anual se divide en una tasa mensual de la siguiente manera: una tasa anual de, digamos, 4. 5% dividido por 12 equivale a una tasa de interés mensual de 0.375%. Cada mes pagará 0. 375% de interés sobre la cantidad que realmente le debe a la casa.
Su primer pago de $ 1, 013 (1 de 360) aplica $ 750 hacia el interés y $ 263 hacia el principal. El segundo pago mensual, dado que el principal es un poco más pequeño, acumulará un poco menos de interés y se pagará un poco más del principal. Con el pago 359, la mayor parte del pago mensual se aplicará al capital.
Hipoteca de tasa ajustable (ARM): Debido a que la tasa de interés no está bloqueada, el pago mensual de este tipo de préstamo cambiará durante la vigencia del préstamo. La mayoría de los ARM tienen un límite o tope sobre cuánto puede fluctuar la tasa de interés, así como con qué frecuencia se puede cambiar la tasa de interés. Cuando la tasa sube o baja, el prestamista vuelve a calcular su pago mensual para que realice pagos iguales hasta que se produzca el siguiente ajuste de tasa. A medida que aumentan las tasas de interés, también lo hace su pago mensual; cada pago se aplica a los intereses y al principal de la misma manera que una hipoteca de tasa fija, durante un número determinado de años. Los prestamistas suelen ofrecer tasas de interés más bajas durante los primeros años de un ARM, pero luego las tasas cambian con frecuencia después de eso, con la frecuencia de una vez al año.
La tasa de interés inicial sobre un ARM es significativamente más baja que una hipoteca de tasa fija.
* Los ARM pueden ser atractivos si planea quedarse en su casa por unos pocos años.
* Considere con qué frecuencia se ajustará la tasa de interés. Ejemplo: 5/1 año ARM tiene una tasa fija durante cinco años, luego todos los años la tasa de interés se ajustará por el resto del período del préstamo.
* Los ARM especifican cómo se determinan las tasas de interés: pueden vincularse a diferentes índices financieros, como las letras del Tesoro de los EE. UU. De un año. Pídale consejos a su planificador financiero para seleccionar un ARM con la tasa de interés más estable.
Ejemplo: Una hipoteca de tasa ajustable por $ 200, 000 5/1 por 30 años (pagos mensuales de 360) comienza con una tasa de interés anual del 4% durante cinco años, y luego la tasa está permitido cambiar por. 25% cada año. Este ARM tiene un límite de intereses del 12%. El monto del pago para los meses 1 a 60 es de $ 955 cada uno. El pago de 61 a 72 es de $ 980. El pago de 73 a 84 es de $ 1, 005. (Los impuestos, el seguro y el depósito en garantía son adicionales y no están incluidos en estas cifras). Puede calcular sus costos en línea para un ARM.
Préstamos de solo interés, regular y Jumbo
Una tercera opción, generalmente reservada para compradores de vivienda prósperos o con ingresos irregulares, es una hipoteca de solo interés. Como su nombre lo indica, este tipo de préstamo le ofrece la opción de pagar solo intereses durante los primeros años, y es atractivo para los propietarios primerizos debido a los bajos pagos durante sus años de menor remuneración. También puede ser la opción correcta si espera ser dueño de la casa durante un tiempo relativamente corto y tiene la intención de vender antes de que comience la mayor recompensa.
Una hipoteca jumbo es generalmente para montos superiores al límite de préstamo conforme, actualmente $ 424, 100 para todos los estados, excepto en Hawai y Alaska, donde es más alto.Además, en ciertos mercados de vivienda de alto precio designados a nivel federal como Nueva York, Los Ángeles y toda el área San José-San Francisco-Oakland, el límite de préstamo conforme es de $ 636, 150.
Los préstamos jumbo de solo interés también son disponible, aunque generalmente para los súper ricos. Estructurado de manera similar a un ARM, el período de solo interés dura tanto como diez años. Después de eso, la tasa se ajusta anualmente, y los pagos se destinan al pago del principal. Los pagos pueden subir significativamente en ese punto. (Puede que le interesen 5 tipos de hipotecas riesgosas que debe evitar)
Otras cosas a considerar
* Fideicomiso y otras tarifas. Necesitará presupuestar para otros artículos que aumentarán significativamente el monto de su pago hipotecario mensual, como impuestos, seguro y costos de custodia. Estos costos no son fijos y pueden fluctuar. Su prestamista detallará los costos adicionales como parte de su contrato de hipoteca.
* ¿Deberías pagar un poco más cada mes? En teoría, pagar un poco más cada mes para reducir el capital es una manera de ser más rápido. Los profesionales financieros recomiendan que las deudas pendientes, como las de las tarjetas de crédito o los préstamos estudiantiles, se paguen primero, que las cuentas de ahorro estén bien financiadas y que luego consideren pagar más cada mes.
* El interés es una deducción fiscal. Si detalla las deducciones en su declaración anual de impuestos, el IRS le permite deducir los pagos de intereses de la hipoteca de la vivienda; para las declaraciones estatales, la deducción varía. Consulte con un profesional de impuestos para obtener asesoramiento específico sobre las reglas de calificación. Para muchos propietarios, esta deducción de intereses hipotecarios es uno de los mayores castigos que pueden aprovechar.
The Bottom Line
La política nacional favorece a los compradores de vivienda a través del código tributario, y para muchas familias, la compra correcta de una vivienda es la mejor forma en que pueden construir un activo como su nido de jubilación. Además, si puede abstenerse de retirar el refinanciamiento, la casa que compre a los 30 años con una hipoteca con tasa de interés fija de 30 años será cancelada en su totalidad al momento de alcanzar la edad normal de jubilación, ofreciéndole un lugar de bajo costo para vivir. cuando sus ganancias disminuyen. A pesar de la confusión que siguió al colapso financiero de 2008 y el posterior colapso de la burbuja de la vivienda, la propiedad de la vivienda es algo que debe considerar en su planificación financiera a largo plazo.
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