Cómo funciona la inversión en propiedades 'llave en mano'

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Cómo funciona la inversión en propiedades 'llave en mano'

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Anonim

El mercado de la vivienda continúa mostrando mejores signos de salud. Pero casi en cualquier lugar de los EE. UU., A largo plazo, es aún más barato comprar una casa que alquilarla. Comprar es casi un 40% más barato que alquilar en todo el país, según Trulia.

Para los inversores en bienes raíces, ese desequilibrio brinda una oportunidad de oro. Una de las tendencias en los últimos años ha sido la compra de propiedades denominadas "llave en mano" que requieren mucho menos tiempo y esfuerzo para alquilar.

Lo que hace que estas viviendas sean únicas es que ya han sido rehabilitadas, por lo general por una empresa especializada en bienes raíces, antes de que salgan al mercado. De hecho, a menudo hay un inquilino en el hogar cuando se cierra la venta. Por lo general, esas mismas empresas también ofrecen servicios de administración de propiedades al inversor. Eso significa que son ellos quienes reciben una llamada cuando el acondicionador de aire se descompone, no tú.

Las propiedades llave en mano están resultando especialmente populares entre los inversores que se basan en mercados más caros lejos de donde se encuentran las unidades, como la ciudad de Nueva York. Al no poder encontrar propiedades asequibles en su mercado, estas personas pueden generar flujo de efectivo arrebatando casas en otra parte del país.

Conozca su propiedad

Si bien las viviendas llave en mano por lo general requieren bastante menos tiempo que otros tipos de bienes inmuebles, los inversionistas no deben subestimar la cantidad de investigación que tienen que hacer.

La pregunta más importante, por supuesto, es si la propiedad en sí tiene un buen valor. Algunos inversores novatos quedan tan encantados con el término "llave en mano" que suponen que todas las casas con esa etiqueta son a prueba de fallas. Lamentablemente, ese no es el caso.

Los expertos dicen que siempre debe visitar la casa o el edificio de apartamentos en persona antes de sellar una transacción, incluso si eso significa volar a otra ciudad. Un hogar es una gran compra e inversión, por lo que es crucial saber exactamente lo que está comprando. Ver la propiedad de cerca también le da una mejor idea del vecindario, lo que tendrá un impacto significativo en la comerciabilidad a largo plazo de la propiedad.

Para mayor seguridad, los inversores experimentados dicen que siempre es una buena idea hacerse una inspección profesional en el hogar. La compañía de rehabilitación podría sorprenderte con una deslumbrante cocina y baños completamente renovados, pero debes asegurarte de que las características menos llamativas de la casa, como el horno y el techo, por ejemplo, estén en la mejor forma.

Conozca a su administrador de propiedades

Por definición, los inversores "llave en mano" confían mucho en su empresa de administración de propiedades. Lo último que desea es una empresa que sea lenta en manejar los problemas y no pueda conseguir nuevos inquilinos para reemplazar a los que se van.

Eso hace que sea imprescindible hacer su tarea en la empresa de administración antes de ir por la ruta de inversión inmobiliaria.Estas son algunas de las preguntas que querrá hacer:

  • ¿Cuánta experiencia tiene la empresa?
  • En promedio, ¿cuánto tiempo lleva encontrar un nuevo inquilino para sus propiedades?
  • ¿Ofrece estados de cuenta mensuales que pueden ayudarlo a realizar un seguimiento de los gastos y los ingresos?
  • ¿Qué tarifas cobra?

Una reunión cara a cara puede ser de gran ayuda, pero tampoco daña recibir referencias de otros clientes de la empresa, que pueden señalar sus fortalezas y debilidades. (Consulte también: La guía completa para convertirse en propietario: contratar a un administrador de la propiedad .)

Conozca su acuerdo de propiedad

La mayoría de las compañías le venderán la casa directamente, pero otras crean una responsabilidad limitada compañía o corporación y solicite convertirse en un socio general en esa LLC.

Una de las razones por las que pueden querer quedarse en el título es facilitar las cosas. Si hay que hacer una reparación, no tienen que obtener su aprobación para arreglarlo, gastar dinero, etc. Pero este enfoque también puede generar muchos dolores de cabeza involuntarios. La ruta más simple, para muchos asesores, es crear una cuenta de gastos separada a la que el administrador de la propiedad pueda acceder según sea necesario para reparaciones menores y medidas preventivas. Usted es el único nombre en el título de la propiedad.

Financiando su hogar llave en mano

A pesar de la reciente alza de la Reserva Federal, comprar una casa llave en mano sigue siendo una buena opción en el entorno de bajo interés de hoy. A partir de enero de 2017, la tasa de interés para una hipoteca de tasa fija convencional a 30 años es 4. 25% con una tasa de porcentaje anual de 4. 323%. Para una hipoteca a tasa fija convencional a 20 años, la tasa de interés promedio es 4. 125% con una APR de 4. 225%. Y para una hipoteca de tasa fija a 10 años, la tasa de interés promedio es 3. 625% con una tasa de porcentaje anual de 3. 751%. (Basado en cifras de usbank.com)

Conozca las trampas

Si bien puede parecer una gran forma de generar ingresos adicionales, es importante darse cuenta de que la inversión inmobiliaria no es para todos. Siempre existe la amenaza de una calamidad imprevista, desde un aumento súbito del impuesto a la propiedad hasta problemas de mantenimiento crónico y accidentes (incendio, caída de árboles, etc.). Los compradores deben tener el valor, sin mencionar el dinero extra, para lidiar con estas sorpresas. (Ver también: ¿Qué significa gestión de activos en relación con bienes inmuebles?)

Los inversores experimentados también dicen que es importante ver las propiedades llave en mano como una empresa a largo plazo. A diferencia de las acciones y otras inversiones relativamente líquidas, las viviendas pueden tardar un tiempo en venderse. Entonces, si tener un alquiler no es algo en lo que te puedas comprometer durante años, probablemente no valga la pena involucrarte en primer lugar.

The Bottom Line

Las propiedades llave en mano son una alternativa interesante para las personas que no tienen tiempo para renovar físicamente o mantener una inversión inmobiliaria. Sin duda, invertir en bienes raíces nunca es un esfuerzo sin riesgos. Pero estas propiedades pueden ser una opción atractiva para aquellos que buscan diversificar sus activos sin encontrarse con las molestias cotidianas de ser un propietario (Ver también: Top Alternative Investments To The Stock Market ).

Los inversores pagan una prima para adquirir viviendas en condiciones de mudanza, por lo que sus posibles rendimientos no son tan altos como los de las personas que cambian la unidad anterior. También tienen que pagarle a alguien para que administre la propiedad, lo que reduce aún más los resultados. Aun así, algunos de los compradores más exitosos de llave en mano pueden generar ganancias superiores al 10%. (Ver también: Cómo calcular el ROI de las inversiones inmobiliarias .)