El colapso de la vivienda reestructuró completamente el mercado hipotecario estadounidense. Parte de ese desarrollo ha incluido restricciones más estrictas para la obtención de hipotecas, junto con una gran cantidad de viviendas disponibles para la venta. Esto, a su vez, ha permitido a algunos inversores comprar segundas propiedades con fines de inversión y alquiler.

Hay dos grandes escuelas de pensamiento al considerar las inversiones inmobiliarias y cómo abordarlas: uno cree que es más prudente pagar todo el efectivo por un segundo hogar, mientras que el otro lado sostiene que se aprovecha en un segundo, o incluso tercera o cuarta propiedad: es mucho más lucrativa. Aquí están los casos para ambos.

The Case for Leveraging

Este debate está muy cubierto en línea, y varios sitios de noticias financieras y blogs afirman que tener apalancamiento tiene más sentido cuando se compran propiedades de inversión. Por ejemplo, Ali Boone de BiggerPockets. com argumenta que los rendimientos son más altos y los riesgos son menores cuando se aprovecha este tipo de inversión. La lógica detrás de esto es que si la propiedad aumenta en valor, un inversor habrá disminuido menos, pero puede recibir mucho más que su capital original.

Por ejemplo, supongamos que pones un 15% en una casa de $ 500,000. Su inversión inicial sería de $ 75,000. Dos años más tarde, si esa casa aumentara su valor a $ 650,000, podría vender y recibir mucho más que sus $ 75,000 iniciales. En este escenario, su inversión principal de $ 75,000 se devuelto, más $ 75, 000 adicionales. En ese caso, habría arriesgado mucho menos de lo que un inversor de compras en efectivo hubiera tenido en esta situación, pero aun así obtuvo una ganancia considerable.

Multiplique esta fórmula y estrategia en tres o cuatro propiedades, y el inversionista inteligente puede obtener un gran beneficio. Un inversionista apalancado tiene más oportunidades que su contraparte de compra de efectivo en este tipo de situaciones. Los compradores en efectivo a menudo comprarán una casa directamente con la mayor parte del dinero que tienen disponible para una inversión. En contraste, un inversionista apalancado puede diversificar la asignación de ese dinero a través de varias propiedades diferentes, lo que posiblemente incremente su tasa de rendimiento a largo plazo.

Los riesgos de ser apalancado

Asumir cualquier tipo de inversión tiene un riesgo inherente, especialmente cuando se trata de incertidumbres en el mercado de la vivienda. En primer lugar, la diversificación del dinero entre propiedades de inversión es un enfoque que solo debería ser considerado seriamente por un inversor bien informado. Es necesario comprender claramente las condiciones económicas actuales, la salud general del mercado de la vivienda en general y el área en la que se está comprando específicamente.

Si bien hay varias ventajas de obtener un préstamo para comprar una propiedad de inversión, las cosas podrían salir mal.Supongamos que cada propiedad de alquiler se depreció bruscamente en valor. El inversionista apalancado ahora debe mucho más de lo que él o ella alguna vez dejó. Si pisa mal el mercado aunque sea un poco, podría perder masivamente, especialmente con un par de propiedades en su cartera. Mientras que un beneficio aquí es que el banco ciertamente perderá más de lo que pagará, su puntaje crediticio podría verse severamente afectado. El potencial de rendimientos significativos atrae a muchos a este tipo de estrategia, pero debe enfocarse con una consideración clara de todos los riesgos involucrados. Esta estrategia, por supuesto, también requerirá que usted pase por el proceso de la hipoteca, en muchos casos, varias veces, que es otra cosa a considerar.

El caso de comprar propiedades en efectivo

Los inversores en efectivo pueden eludir todo el proceso de solicitud de hipoteca y hacer una inversión rápida si ven una oportunidad, lo cual es altamente ventajoso. Otro beneficio de pagar en efectivo por una propiedad por adelantado es que no tiene que pagar intereses. Incluso con tasas de interés tan bajas como ahora, siempre será más costoso a largo plazo pagar cualquier tipo de interés que no tenerlo.

Para muchos inversores que tienen los fondos, comprar propiedades con efectivo tiene sentido, especialmente si usted cree que el mercado aumentará mucho en los próximos años. Por ejemplo, digamos que usted compra una casa directamente por $ 400, 000 y se sienta en ella hasta que vea el momento adecuado para vender. Si tiene razón acerca de un repunte, y el valor del hogar asciende a $ 500,000, esa es una ganancia directa de $ 100, 000 para el inversionista, sin tener que considerar pagar los pagos de intereses bancarios o el monto que tomó prestado en una hipoteca. Tener una participación del 100% en una vivienda también facilita que un inversor pueda obtener un préstamo en el futuro si es necesario. Comprar una casa directamente en efectivo también puede generar un flujo de caja inmediato para el inversor. Ciertos inversionistas buscan crear ingresos móviles con sus propiedades, y el tipo correcto de inquilinos puede proporcionar esto.

Los riesgos de pagar en efectivo por bienes raíces

Superar todos sus activos en una sola inversión es extremadamente riesgoso. Por lo tanto, este enfoque puede no ser la mejor estrategia para el inversor que tiene una cantidad limitada de dinero para usar a largo plazo.

Mientras que un hogar puede aumentar su valor, puede depreciarse igual de rápidamente, y el dinero que pierda será rotundo. La diversificación es uno de los mandamientos fundamentales de la inversión. La acumulación de la mayoría de los activos en una clase de activos puede proporcionar pérdidas masivas. Poner cientos de miles de dólares en una clase de activos también ata su liquidez hasta que tenga un vendedor.

The Bottom Line

Ambas estrategias ofrecen ventajas, pero para diferentes tipos de inversores. Una cosa importante a tener en cuenta es que cualquier estrategia requiere una cantidad sustancial de ingresos de inversión desechables. Incluso los compradores apalancados que extienden su inversión a través de varias propiedades deberán asumir el riesgo de que todas esas propiedades se deprecien.Además, al comprar una casa nueva por dinero en efectivo, no use los ahorros para la jubilación ni su fondo de emergencia.

Para el inversor que tiene una gran cantidad de dinero listo para invertir, la propensión al riesgo es lo que verdaderamente impulsará la dirección de la decisión aquí. Las posiciones apalancadas en propiedades de inversión indudablemente arrojarán rendimientos más altos, pero para el inversor menos involucrado o menos exigente que todavía busca la equidad y el rendimiento, la compra en efectivo podría ser la mejor opción.